北京2026年10月楼市月报：二手房成交占比超七成，“银十”成色分化明显

北京10月楼市数据出炉，一二手房市场呈现显著分化。📊 全月新房成交4654套，环比基本持平；二手房虽环比下滑21.1%，但仍以12425套的绝对量占据市场主导，成交占比达72.8%。价格端新房均价出现大幅结构性上扬，二手房均价则保持稳定。

🏠 新房市场：量稳价升，均价结构性跳涨

10月北京新房成交4654套，环比微降0.4%，成交面积53.1万平方米，环比下降2.8%，整体成交规模与上月基本持平，未出现明显的“银十”放量行情。

值得关注的是新房参考均价达到58898元/平方米，环比上涨56%。这一跳升主要源于成交结构变化，即高价改善型项目在当月集中网签，拉高了整体均价水平，并非市场全面普涨。

从近6个月累计数据看，新房整体成交量维持在平台期，缺乏持续上攻动力，市场热度集中在特定区域和特定产品类型上。

🔑 二手房市场：成交量高位回落，价格底部扎实

10月二手房过户12425套，环比减少3331套，降幅21.1%；成交面积108.7万平方米，环比收缩22.5%。经历了前期的高位放量后，二手房市场进入自然回调阶段，但成交绝对量仍处于年内中高位水平。

价格层面，二手房参考均价54156元/平方米，环比持平，显示出二手房价格在经历了前期的调整后已进入相对坚实的平台期，买卖双方预期趋于理性。

从数据观察，二手房成交量长期维持在新房的2.5倍以上，反映出北京楼市已全面进入存量房主导时代。

🧐 深度解读：新房与二手房背离背后的逻辑

本月新房与二手房走势出现明显温差，核心原因在于两者对应的需求结构不同。

二手房成交集中在总价可控、配套成熟的区域，购房者多为刚需和首次改善群体，对价格敏感度极高，当前市场环境下更倾向于“所见即所得”的存量房源。二手房价格环比持平，说明业主降价意愿已经减弱，买卖双方进入胶着状态。

新房市场则更多由改善型需求驱动，部分高端项目集中入市拉高了均价和关注度，但整体成交量并未配合放大，说明高价房源的去化仍面临压力，市场存在“有价无市”的局部特征。

从区域来看，核心城区及近郊成熟板块的二手房流动性明显好于远郊新房项目，购房者用脚投票的倾向十分清晰。

📈 趋势研判：筑底企稳，静待政策与季节双重因子

10月北京楼市整体呈现“量缩价稳”的格局。二手房的环比回落属于前期冲高后的正常调整，价格平台的稳固是更值得关注的积极信号。新房市场的结构性上涨不改市场整体平稳的底色。

进入11月，往年临近年底开发商会加大推盘和促销力度，新房成交量有望出现季节性抬升；二手房市场在价格企稳的基础上，成交量进一步大幅下探的空间有限，预计将维持当前平台运行。

综合来看，北京楼市正处于“筑底企稳”的关键阶段，市场分化将持续，真正具备居住价值和流动性的房源将成为交易主力。