549套海淀洋房总价1860万起 三居得房率超90%？

海淀清河板块突然冒出个纯新盘，549户低密住区，三居总价1715万起步，得房率能干到90%以上，这事儿靠谱吗？

我一位在软件园做技术的朋友老周，盯了海淀北边两年多，从西二旗看到朱房，总念叨想找个上班近、有河景、社区不吵的地方。结果去年他差点上车一个次新二手，临签约前发现临街噪音大，家里有老人睡觉轻，只能作罢。今年夏天他跑来看臻澐，用他的话讲——先是被样板间的五玻静音窗吸引，关上窗整个世界安静下来，后来站在高层往西南看，清华北大的轮廓线和西山的天际线叠在一起，老周站着没说话，抽了半根烟。

这个项目放在海淀清河，属于清河边上的滨水发展带，往东能望奥森，西侧是西山余脉，紧挨着上地、西二旗那一片科创产业群。开发商是华润置地加上招商蛇口、中铁置业，三家央企联手，全盘549套，8到16层的洋房和小高层，容积率2.4，绿化率30%。主力户型从134平三居到275平大平层，精装交付，南向面宽给得挺足，大部分户型都是南北通透、主卧套房加全明格局。得房率这个事我特意核过，平层产品里做到90%以上，在海淀高端盘里确实算上游，但也不是每套都一样，选的时候得具体看楼栋和楼层。

园林方面做了山水十字双轴，把清河的水景和西山的山形引进来，做了大概一万五千平的十字庭院，中心有个光冕花厅。静音系统是华润置地在北京第一个落地的静音住宅，五玻双夹胶双中空外窗，加上全屋降噪处理，对噪音敏感的家庭比较友好。

不过话说回来，价格也摆在那，128000的单价，三居总价1715万起，四居直接2393万往上。学区条件好，生活配套成熟，但跟纯刚需没多大关系。适合的是在附近产业园工作、对通勤和居住品质有要求的家庭。

海淀清河这种位置，产业、人文、河景都占全了，能上车的人是少数，但看懂它的人，基本不用多解释。看完样板间的朋友，回来第一句话往往是：窗关上那一刻，值不值钱自己心里有数。你们要是也想在北部片区找改善盘，这个项目值得去实地感受一下，记得重点看静音和户型南向面宽。