北京楼市四月观察：分化加剧，刚需主导

根据2026年4月市场数据，北京楼市呈现整体企稳、内部分化加剧的走势。新房与二手房市场表现不同，区域和产品价格涨跌差异显著。

新房市场成交量在月初冲高后回归理性。热销项目全部面向刚需和首次改善客群，主力总价段下移至450-550万元。例如，丰台的中建·方程国贤府4月11日开盘成交406套，昌平的未来城·星寰时代和国贤府PARK在3月底开盘去化良好。这些项目以高性价比、强产品力和央企国企开发为特征，成为市场焦点。

二手房市场在3月小阳春后，4月成交量高位回落，价格分化极致。核心区老旧学区房价格深度回调，如海淀中关村东大院、黄庄小区等较2021年高点下跌超40%，价格回归多年前水平。而有产业支撑的板块如西北旺、永丰价格相对抗跌，跌幅微小。

综合来看，北京楼市呈现结构性行情。新房市场由刚需改善盘驱动，二手房市场则分化明显。市场主旋律是置换升级，购房者应选择具备长远价值的资产。