昌平区买房东小口龙樾海序内部消息盘点

昌平东小口龙樾海序海淀北纯新盘，楼面价3.2万预估5.5万/平，乍一看性价比拉满，但咱买房看盘不能只看表面，今而扒透优缺点不吹不黑。

先说戳人优势

✅海淀北近邻buff，就隔条黑泉路，到朝阳仅一个东小口公园，北五环直线3公里，西二旗、后厂村、望京通勤，离字节东升产业园才1.3公里，产业人口加持稳了

✅在建13B东小口站约1.4公里，5站西二旗、3站望京西，海淀朝阳随便跑，板块内算离地铁超近的盘了

✅南侧规划十二年制教育用地，大概率101中学！有娃家庭直接戳中痛点，名校预期太香了

✅东小口近5年无新盘，板块高品质新房少刚需刚改不用挤老盘

✅价格算能打！楼面价比隔壁奥海明月、奥森ONE低五六千预估5.5万/平，对比朱辛庄新盘6.1万、海淀二手房6.3万，龙樾系高端产品力，400出头就能上车，70㎡做三居超香

但实话实说，硬伤和顾虑也不少关乎居住体验和资产保值，一定要注意！

❌西边再生资源回收站是最大心结！我专门打了相关部门电话，确认是临时的肯定迁，但迁出时间没准信！现场没味道，但大车进出多，噪音真有，低楼层慎选

❌地铁步行偏长，1.4公里走路费劲，赶时间要骑共享单车，雨天超麻烦，步行通勤党慎入

❌容积率2.8偏高，近年新盘里算密的，楼间距窄，社区空间和视野一般，北高南低排布，北侧中低楼层采光易受影响，选房必挑楼栋楼层

❌次新房冲击大！奥海明月+奥森ONE有4171套次新房要入市，当初均价5.8-5.9万，若价格破发，这盘价格优势直接没了

❌海淀二手房分流，富力桃园、华鸿家园挂牌6.3万，贵1万但有海淀户口学区，注重教育的家庭大概率选海淀，客群会被分流

❌后续还有两块住宅供地，未来新盘产品可能更强，现在入手怕被内卷

掏心窝子说，这盘是刚需刚改友好盘，区位、价格、教育是优势，适合西二旗/望京/海淀北通勤，预算400-800万的家庭。但对噪音、密度敏感、执念海淀学籍的不是最优解