2026年天津二手房市场第五周观察

2026年春节前最后一周，天津二手房市场以1276套成交量收官，日均成交182套。河西区以152套成交量领跑，南开区127套、和平区55套分列其后。数据显示，工作日日均成交量稳定在120-170套区间，周六233套、周日211套的周末成交高峰尤为突出。

南开区成交呈现明显差异化特征。雅安东里两套企业产房源以55万元成交，较挂牌价降幅达11.3%；宜宾北里54平米房源以54万元成交，让利空间约8.5%。区域内50-100万元落户房成交占比超七成，配套完善的35-60平米小户型成为市场宠儿。值得注意的是，德邻里35平米房源单价达2.17万元/㎡，较周边同类型房源溢价5%，显示出优质地段房源的价值支撑。

和平区学区房市场呈现加速去化趋势。襄阳道27平米实验小学学区房以180万元成交，议价额达25万元；翰林公馆60平米房源295万元成交价创下当周学区房成交纪录。岳阳道小学片区经纪人反馈，学区房带看量突破5组/日的房源，业主普遍主动下调挂牌价5%-8%。

河西区延续刚需改善双轮驱动格局。景兴西里36平米房源以72万元成交，单价2万元/㎡符合区域刚需定价基准；中海左岸澜庭106平米改善型住房252.5万元成交价，较去年同户型降幅约4.8%。区域数据显示，近地铁、临学校的优质一居室房源平均去化周期已缩短至7天。

市场整体呈现三大特征：核心区域5%-15%议价空间成常态，河西区部分急售房源最大让利达38万元；新挂牌房源中40%存在10%-15%虚高溢价；远郊区域周成交量普遍低于3套，宝坻某小区同户型房源挂牌价较半年前已累计下调19%。专业机构预测，节后核心区域将进入价格波动小于3%的稳定期，教育资源集中片区仍将保持较强价格韧性。