朝阳区奶西板块置业市场全景解析

奶西板块位于朝阳区东北部，依托望京商圈外溢优势，逐步形成改善型居住区。目前板块新房单价集中在8.5-9.6万元/㎡区间，总价门槛867万元起步，呈现明显改善属性。首开金茂望京樾与北京城建·望京国誉府作为在售主力项目，均为国企开发项目。

首开金茂望京樾主打102-155㎡三至四居，总价867-1317万元，户型布局注重功能分区。项目容积率2.2，预计2025年交付。北京城建·望京国誉府定位纯洋房社区，容积率仅1.4，全部为180-200㎡四居产品，配备独立家政间与中西双厨，预计2026年底交付。

二手房市场方面，天润福熙大道等次新房挂牌价普遍在9-10万元/㎡，与新房形成价格倒挂。但部分房源存在房龄较长、装修标准不统一等情况，整体居住品质较新房存在差距。

板块交通配套依赖京承高速与北五环路网，地铁17号线未来科学城北站规划中。生态资源是突出优势，温榆河生态走廊与朝来森林公园三期形成双生态体系。教育配套目前仅有朝阳外国语学校奶西分校，商业医疗等生活配套仍需时间完善。

从土地开发进度看，2024年计划出让3宗住宅用地，持续吸引优质开发商入驻。随着市政建设推进，区域生活便利度将逐步提升。购房建议重点关注地铁规划辐射范围与教育配套实施进度，选择品牌开发商项目以保障产品力。