138㎡复式得房率110%？CBD千万级新盘值吗

花2000万在朝阳买复式值吗？最近后台收到不少年轻家庭的咨询。作为从业20年的地产老兵，想说个扎心真相：买房不是买面积，是买空间效率！

拿最近CBD的新盘来说，138㎡做两居室看似奢侈，但得房率110%确实能偷出电竞房空间。不过注意！这种复式结构对层高要求极高，样板间开足射灯才显通透，实际居住要考虑采光折损率。

对比望京同价位平层，这里246㎡四居室南北通透格局更胜一筹，但单价14万/㎡比周边次新贵15%。有趣的是，项目配套得分全满却藏着硬伤：容积率3.05在CBD虽正常，但绿化集中在中央景观带，低区住户开窗就是楼间距警告。

想起前阵子粉丝的吐槽："在老家住200㎡大平层的同学，来我家138㎡复式竟然说像迷宫"。空间规划这事，真不是面积大就赢。当开发商把"赠送面积"当卖点时，你要算清使用率和维护成本。

就像那套276㎡顶跃，270°观景窗确实震撼，但每月擦玻璃的费用都能抵半个月物业费。记住，豪宅的每个平方都在考验你的生活智慧。这样的选择困境，你是否也正在经历？