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大鳄逐鹿"狼烟四起" 揭秘青岛商圈之战

房天下综合整理2014/02/18 07:10

*本页涉及面积,如无特殊说明,均指建筑面积

青岛的城市商业先后经历了传统零售时代、百货时代、超级大卖场时代和购物中心时代,如今,越来越多的商业和地产巨头将目光瞄向岛城。在百年城市拓展和历史厮杀过程中,中山路、台东、李村、东部等商圈悄悄勾勒出青岛商业的发展轮廓,然而,时光荏苒,白驹过隙,在近几年时间里,青岛商圈格局可以说是“大动筋骨”。

李村商圈迎商业土豪盛宴

要说近年来青岛各商圈中热度的一个,那毫无疑问是李村商圈。2012年下半年,李沧万达广场伟东乐客城的相继开门营业,不仅在李村商圈,就是放眼整个青岛,也是极有分量的商业大事件。两家商业综合体依靠全新的商业设施、国际的引入、丰富的消费活动以及舒适的购物环境等优势,迅速成为竞争本就激烈的李村商圈的佼佼者。

李村商圈

李村商圈迎土豪盛宴

其实要说“先来后到”,宝龙广场才是李村商圈商业综合体的先行者,但是李沧宝龙广场由于在地角选取、商家引进以及经营策略上有所偏颇,在繁华一时之后快速没落,令人唏嘘不已。

眼下,万达广场和乐客城这两家势头强劲的商业大鳄,有力地冲击着李村商圈的旧有格局,迫使“地头蛇”不得不调整策略来应对,像维客和利客来两家实力较强的“地头蛇”就不断做出优惠让利的举措以博得消费者“芳心”。

值得一提的是,李村商圈的扩容之路还远远没有结束。今年,位于商圈核心区域的李沧银座广场将开业。此外,年初时五月城高调牵手香港新世界百货,将在中央公园综合体商业部分打造5万平主题生活馆,目光更是盯准了全新服务模式和针对性经营模式。不难想象,不远的将来,李村商圈将出现维客崂山百货、利客来、利群北方国贸、李沧万达广场伟东乐客城李沧银座广场李沧宝龙广场中央公园主题生活馆等商业项目群雄混战的局面。


 

台东坐“冷板凳”新市北钟情新都心

近年来,对青岛商圈传统布局颠覆性的外力作用要数新市北的诞生了,老市北和老四方的合并激发出了更磅礴的商业野心。合并后的大市北,正在谋划着商圈战略由西向东的大转移。

追溯起来,新市北的商业发展与“行政区划”渊源颇深。早在1994年,当时以工业为主的原市北区整体吞并了以商圈闻名的原台东区,市北区由此走上了“弃工从商”发展之路。此后的20年时间里,台东商圈繁荣发展,成为岛城首屈一指的热点商圈。

然而,“蜜月期”过后,市北区逐渐把商圈重心从只押宝在台东身上,转换成了台东和CBD“双管齐下”的发展形态,台东商圈曾经的“集万千宠爱于一身”的地位不复存在。及至2012年底老市北和老四方的合并,市北区的商圈版图被加速改变了。即时,新都心异军突起。

新都心商业

新都心成香饽饽

其实,早在2012年12月初区划方案公布之前,原四方区就洽谈成了几笔商业综合体的大项目落户新都心。随着区划调整的落地,岛城迅速刮起了一阵“新都心”旋风,席卷大街小巷。此番造势一方面炒热了新都心,另一方面让没有新增什么重量级商业的台东相形见绌,让CBD倍感威胁。

有万科、保利这样的性地产大鳄资金压阵,有新市北不遗余力的政策扶持和宣传造势,新都心在过去一年的发展是相当惊人的。目前,已经或将要进驻新都心的商企包括位于青建太阳岛的永旺佳世客、位于和达中心城的麦凯乐、位于地铁3号线合肥路站近前的凯德广场、位于万科地产的福州路万科中心以及位于保利叶公馆的双峰商业广场等,招商能力可见一斑。此外,去年以住宅项目获得关注的海尔时代广场今年也将商业项目作为重头戏之一。

但需要注意的是,商圈并不是几个大型综合体堆积出来的,新都心能否形成真正的商圈仍需要谨慎看待。要知道,塑造一个成熟的商圈,大手笔是一方面,人气的聚拢、不同商业形态的丰富整合更是不可或缺的。


 

国有资本大鳄抢占香港路

市南商业格局一直以来“东重西轻”,作为“央心”的东部,商业发展平稳有力,且不少商企来头较大,一边扩充着东部商圈的规模,一边持续提高商圈品质。

东部商圈

国有资本大鳄抢占东部商圈

早在农历新年前,就有媒体称,2014年青岛商业地产将“快马加鞭”迎来发展年。有三大商业中心有望开业,届时将对岛城商圈布局产生巨大影响。在这之中,香港路就占了两家。一家是鲁商集团赖以崛起的旗下商业子公司银座;另一家是华润集团竭力打造的高品质购物中心万象城。值得一提的是,这两家国有大鳄的政治身份、资本地位要比一般商企“显赫”得多,且两家涉猎广泛的巨头拥有众多不同业务的子公司,而非单纯的商企。

眼下,在香港中路与山东路交界处,总面积达45万平方米的华润万象城正在紧张施工中,其建成后将成为的万象城。作为第六座都市综合体华润中心的核心构成,青岛万象城规模、店铺数量,堪称万象城品牌旗舰。此外,香港中路与南京路交界处的银座中心也将打造高端城市综合体,总规划建筑面积为36万平方米。

除了鲁商和华润这两个新来者,东部商圈旧有成员的商业动作较小,除了海信广场扩建二期之外,香港中路沿线上的商企们还能当成谈资聊一聊的,也就只剩佳世客不堪日企身份无奈更名成“永旺”这个话题了。不过,这一年来,东部商圈崛起的写字楼项目还是相当吸睛的,中铁青岛中心深蓝中心等都给东部商圈带来了可观的商业空间和消费群体。


 

城阳商业经历发展之痛

上个世纪末城阳只是一个郊区,现代商业还不见踪影。2002年1月20日,青岛国货在城阳开业,成为城阳引进的家大型商场。之后几年,家佳源购物中心,大润发春阳路店、利群城阳购物广场等超商先后开门纳客,城阳区先后打造了城阳商圈、北曲商圈、宝龙城市广场、东方城等商业中心,培育了较好的商业氛围。

此外,2014年,城阳将推动Tesco青岛城阳生活购物中心项目营业,该项目位于正阳路北、青威路西 ,计划总投资3.5亿元,占地40亩,总建设面积9万平方米。其中地上主体(4层)4.3万平方米,地下主体(3层)4.7万平方米。目前,Tesco作为北曲商业中心的一部分,将促使城阳传统商圈改造升级,向更大规模、更高档次发展。

城阳沃尔玛

城阳沃尔玛于去年12月关门

值得一提的是,在不断发展的过程中,城阳商业也遭遇了一些“瓶颈”。目前,城阳大型商场、中型商场有二十余家,但经营情况却是“几家欢喜几家愁”:2009年,来自韩国的乐天玛特在城阳宝龙广场开业,2011年就关门歇业,次年改由大润发接班;2013年12月18日,沃尔玛城阳正阳路分店正式停业……一系列的消息为不少商家敲响了警钟。可以预见,在未来的几年里,城阳密集的商圈还会继续上演商战,在这场战役中,一个商超的定位、择址以及发展战略都将决定其未来命运。

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