小产权房“摇身变脸”建售两旺

有关部门称“无法律依据难执法”

在严查在建在售小产权房的大背景下，近日，有河南鲁山县群众反映，该县一些开发商通过将农民宅基地廉价收购和以新房换旧房等手段，使小产权房“摇身变脸”，建设、销售十分红火。而当地国土部门负责人则称，“目前尚无法律依据，难执法”。

乡村小产权房一片火爆热销景象

尽管各地打击在建在售小产权房消息不断见诸报端，但鲁山县下汤镇老街村的小产权房项目开发和销售却并未受到影响。

2013年12月26日，记者在镇迎宾大道一处镇规划宣传牌不远处看到，高高矗立的“东盛温泉花园”售楼标牌惹人注目。这个建在村里，后来被证实各种许可证件均没有的楼盘，到处是络绎不绝的购房者和忙得不亦乐乎的销售人员，呈现出一片火爆的热销景象。

上午10时左右，记者刚走进东盛售楼部，两名售楼负责人便迎上来介绍情况：1号楼小多层已经基本售完，目前在售就是20层的3和5号楼。记者问，“均价多少？”“均价每平方米2500元。”一位销售部负责人答。

“那要是多买几套呢？”记者问。“1号6层顶层还有两套103平方米，一口价14万元。”这位负责人很爽快地说。

销售负责人介绍，目前东盛花园占地60亩，计划建设10栋楼房，期工程已建成3栋，第二期工程很快就要开工。

“这些楼盘销售情况不错，除了当地人购买外，郑州、平顶山等城市的市民来买的也不少，主要是投资或来度假用，因为这里不限购。”他们还指着沙盘说，这些楼盘户型种类较多，但主要以46平方米-51平方米、85平方米、91平方米-103平方米等适合刚需和投资度假等人群的中小户型为主，均价为2500元/平方米左右，性价比高，很受市场欢迎。

当记者问及“这些建售楼房是否具备相关手续？”一位售楼部负责人表示，“明天就能办齐规划、土地、建设等所有手续。”

农村宅基地成为开发商新宠

记者向东盛售楼负责人提出，想买更便宜的小产权房作为投资，立即得到售楼部负责人的帮助。几个电话联系后，就来了一辆小轿车拉记者看房。

拉记者看房的是下汤镇老街村一开发商的合伙人，自称小李。他说，2013年3月，他和另一陈姓开发商购买了村民谢某的农村宅基地，并已开始建设两栋楼房共有67套。

行驶5公里左右，小李的车便停在村口，他指着正在建设的一栋楼房告诉记者，这栋楼房准备盖7层，除了一层要留作商场外，其余都可以卖，均价每平方米1500元。“明年五一之前交房。”

在观看了楼层的户型后记者询问，“购买你的小产权房，怎样保证产权合法有效？”小李答，“买房签协议一年后，只要再交1万元办证费，就能拿到乡里颁发的房产证。”

记者又小心地问，“保险不？”“没问题，放心吧，现在没有摆不平的事儿。”说完，小李神秘地笑了。

为了证实楼盘是自己与开发商联合开发的，小李还叫来了陈老板。开发商陈老板证实这个楼盘的土地使用证是个人的。

记者问：“是个人的宅基地吗？”陈老板说：“不是宅基地，是个人老房子。把以前的老房子拆了重盖。”他坦言，“现在就是钻房地产的空子，钻政策的空子。”“是自己房子，那我可以盖，不想住了我卖，或者说我以自己的名义，我姊妹们多，盖好我自己分了，就这样。”

陈老板说，近年来，由于农村集体土地建小产权房“卡”得较死，所以一些小开发商又把目光转向农村宅基地，“这样可以打政策‘擦边球’，县里也查得不严。”

村民告诉记者，这个村里除了一个小区外，其余的十来栋楼房都是小产权，除了本村村民购买外，外地市来人买的也很多。

众多执法部门咋就管不住小产权房蔓延？

近年来，河南省政府和相关部门多次发出清理整顿小产权房的通知，在众多执法监管部门的眼皮子底下，这个县的小产权房为何能畅通无阻不断蔓延？

“没有行动的依据”、“超出了我的职责”，“不是我们的职责范围”，国土、住建、规划部门面对记者的提问，纷纷圈出了自己的一亩三分地。本应联合执法的三家单位，却在对小产权房的查处面前十足“本分”，丝毫不敢“越俎代庖”。

“2013年11月18日和25日，我们已给东盛花园下发了两个责令改正违法行为通知书，但至今未见企业提供规划用地许可证，土地使用证，规划许可证，施工许可证，预售房许可证五证。”县住房和建设局城建房地产开发中心主任张建全告诉记者，下一步如果企业在规定时间不能提供手续，他们将按照法律程序给予立案或申请法院执行。

但一位不愿透露姓名的执法人员表示，东盛花园和老街村这些小产权房下一步是否能够真正执法到位，关键还要看领导的指示。

县住建局副局长周培钦表示，就目前下汤镇农村宅基地上建售高层和多层楼房的问题，在全县并非个案，一些乡镇大有蔓延之势，但由于权限所致，他们无法统计。“对于清查整治小产权房，县里是以国土、城乡规划和住建局三个部门进行联动的。而作为住建部门职责分工就是安全建设等方面的检查。至于有关土地、规划等问题不归住建部门管，所以查处小产权房工作难度很大。”

随后记者又到国土和规划部门了解情况，但对记者采访的问题，负责人很不以为然。

“何为小产权房？怎么去定义？已建、已售的怎样去处理？在建、在售的怎么去处理？准备再建怎样去处理？这方面还没有很明确的东西。”县国土资源局副局长纪飞龙表示，他们知道一些乡镇有开发商购买农村宅基地建房问题，但这些问题很难获得证据。

至于允不允许买卖，不是国土部门管的事儿，“甚至说咱去管也没有法律依据。”纪飞龙说。

为了进一步核实东盛公园和老街村小产权房的规划问题，记者找到规划局城市规划、村镇规划科，一位姓张的工作人员在接受记者采访时表示，截至目前，没有见到这两个地方建房的任何申报材料，至于查处问题，不是他们的职责范围。

专家建言，由于小产权房已形成从卖地、建房、卖房、买房等一系列的利益链，治本之策唯有“釜底抽薪”：执法部门必须坚守职责，严格执法，斩断非法卖地暴利的根源，才能有效阻止小产权房的进一步蔓延。