房天下

Fang.com

毛大庆:中国楼市消化不良 不会再没完没了地涨

中国新闻网2014/07/11 08:40

*本页涉及面积,如无特殊说明,均指建筑面积

日前,房地产龙头企业万科集团执行副总裁毛大庆做客《杨澜访谈录》,就房地产行业目前遭遇“寒冬”状况以及未来走势做了相关分析。

6月18日,国家统计局公布数据显示,今年5月70个大中城市中,35个城市新房价格环比下降。市场涌现出崩盘论、拐点论、俯卧撑等理论,房地产再次成为热议的话题。毛大庆认为,中国楼市目前不是崩盘,也不是迎来拐点或做俯卧撑,而是消化不良。因此,也不会没完没了地上涨。

毛大庆认为,造成消化不良的原因有两方面,一是房地产市场吃撑了,二是现在的市场提前把未来房价上涨的空间给透支了。

经过20年的发展,中国才有了真正的房地产市场,并随之而产生一批大中城市,以及北京、上海这样的特大城市。“近年来这些城市政府过度卖地,导致投资过于旺盛与密集,供给过多,产生大批存量房。”毛大庆称。

“很多城市的供应量并不是真实的供应量,事实上已经超过了城市现阶段的需求量,这就是市场被吃撑了”。毛大庆如是说。这些城市的投资资金撤回北京等需求量高的特大城市,推升房价,提前透支房价未来上涨的空间。

毛大庆表示,过去十年调控全靠政策,如今需要慢慢学会通过市场来平衡。房地产“不可能是一个永远没完没了涨价的产品”,开发商要学会依靠市场去调节平衡。房地产的黄金时代已经过去,在过渡时期内,开发商将会不可避免地过一段苦日子。

在毛大庆看来,人口结构的变化、老龄化社会的到来,也是影响未来房地产市场的关键因素之一。据统计,到2028-2033年间,我国六十岁以上人口将达到4亿。这意味着,不到二十年后,我国将出现7亿人口养7亿人口的局面。


 

楼市呈现下行趋势 为何开发商频频追高? 解放日报

昨天,上海楼市的两则消息受到外界关注:一是黄浦区五里桥一地块被丽丰控股拍下,剔除保障房后,楼板价高达85512元/平方米,创下地块单价拍卖纪录;二是闸北区苏河湾地区由华侨城开发的楼盘开出了29.9万元/平方米的报价,创上海楼市豪宅新高。楼市呈现下行趋势,为何开发商频频追高?

花5.77亿元博眼球?

据了解,昨天创下国内土地拍卖价的地块为五里桥街道104街坊39/1宗,总占地面积6885.2平方米。在109轮竞拍后,最终由丽丰控股以5.77亿元人民币拍下,溢价62.54%。该地区周边售楼盘单价在8万元/平方米左右,可见楼板价已经超过现售价。

面对这一现象,地产资深分析师刘小田认为并不奇怪:“虽然该地块单价很高,但面积堪称迷你,总价不算高。”在他看来,丽丰控股将该地块拍下开发后,已经取得了一定的品牌效应;即使将来卖得不好,就当花5.77亿元树品牌、打形象了。他估计,以楼板价推算,新房上市价格会超过12万元/平方米。

刘小田认为,与其关注五里桥地块单价,不如关注该地块的拍卖条件。据介绍,该地块内建成的房屋不得预售,须以全装修现房销售。这是上海首幅不得预售的地块,对上海楼市现行的预售制影响不小。

业内认为,预售制是中国房地产业的命脉所在,对开发商调配和腾挪资金、加速周转作用巨大;但随着中国房地产业整体成熟,从一二线城市开始,已出台过多项收紧预售制的规定,这既是为了控制房价、提高行业准入门槛,也是为了规范房地产市场、降低行业风险。而五里桥地块精装现房交付的要求,无疑对开发商提出更高的要求。

豪宅价稳≠楼市稳定

与五里桥地块同受关注的苏河湾华侨城项目,售价高达29.9万元/平方米。来自仲量联行的数据显示,第二季度上海豪宅市场成交价格和数量总体平稳,例如华润外滩九里新推出的106套住宅中,29套已经售出,成交均价达到83361元/平方米。这些数字似乎传递出豪宅市场并未受楼市下行的影响。

但业内指出,豪宅市场整体需求有限,在整个房产市场的成交占比很小,所以豪宅成交数据并不能完全反映出楼市走向。按成交套数占比看,上半年上海、北京、广州和深圳总价千万元以上的豪宅成交量分别占住宅总成交套数的3.4%、4.2%、1.1%和3.4%;按成交面积算,占比也只有8.3%、11.8%、3.4%和8.5%。豪宅之所以成为豪宅,一方面与其供应量有限有关,满足的只是“金字塔尖的购房者”需求;另一方面也与它的定价策略有关,因为在豪宅市场,有时候降价反而会影响销售。所以,豪宅价格稳定并不代表这一市场就保持稳定。他认为,随着2013年大量高楼板价的地块开工建设,今年下半年和明年的豪宅供应量迅速放大,该市场的竞争也会严峻起来。

仲量联行华东区研究部总监周志锋认为,虽然豪宅销售总体平稳,但二手市场高端住宅的平均价格并没有进一步上涨,说明楼市整体走向对豪宅还是有一定的影响。不过,豪宅毕竟与普通住宅项目不同,个别亟需回笼资金的开发商只要用少量的优惠房源,就能成功吸引到一批购房者,这也是不少高端住宅项目价格保持平稳的原因之一。

相关搜索推荐

投诉中国楼市中国房价
免责声明:凡注明“来源:房天下”转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议,也不代表房天下赞同其观点。
首页>头条>正文