房价受供求关系影响 年底房价下跌的概率较大

世联地产：供大于求或成常态 年底房价跌概率大

(来源:上海证券报)国内知名地产咨询及代理商世联地产发布研报称，由于今年下半年及明年上半年范围内潜在供应量放大是大概率事件，供大于求或将成为常态，由市场供求主导的房价调整概率增加，未来市场走势正朝着

世联地产指出，今年上半年房地产市场呈现的房价快速上涨势头得到明显遏制、需求依然非常旺盛、重心明显转移到二三线城市、行业调控政策稳步消化、市场集中度明显提升、开发商资金链趋紧拿地谨慎等六大特点。

世联地产调查数据显示，目前对市场有较大影响的行业调控政策主要包括四个，分别是限贷政策、限购政策、限价政策和保障房政策。

在该调查受访人群中，表示限贷和限购政策对其有较大影响的购房者比例分别为71.6%和36%，有18.4%的购房者认为保障房能够起到平抑房价的作用，有13.4%的购房者认为限价政策能够起到平抑房价的作用。

针对下半年房地产市场走势，世联地产研究认为，决定房地产市场的核心要素为，一是政策不会放松，二是市场供求力量将起主导作用。

报告称，目前房地产调控政策已经取得一定的效果，未来政策路径比较明确，将是长期性的，以巩固和加强执行为主，房价是决定政策是否加码的关键因素，如果未来房价继续坚挺或走高，不排除政策范围继续扩大和新的行政政策出台。

根据世联地产所监测的40个重点城市，下半年商品住宅供应将迅速放量，且今年上半年的多余供应将相应后延至三四季度，这些因素使供销差到2012年1季度达到顶峰，全面超过2008年，价格面临较大的下行压力。

据悉，2011年2季度世联购房者信心指数为54.7，较1季度下降0.6，表明购房者对未来半年房地产走势的乐观程度较上季度有所下降，购房者认为未来半年房价下跌的可能性增加。

从购房者对未来的信心来看，仍处于心理焦灼期，一方面调控已一年有余，房价并未下跌，另一方面，购房者又期望未来房价下跌，这两种心态之间的矛盾加剧了未来的不确定性，一线城市的此种形势更为严峻。未来一年面对供应量放大的态势，竞争必将异常激烈，房企主动降价促销，将有助于改变购房者的这种矛盾心理，提振购房者对未来的信心。

楼价高关键在供求

(来源:理财网) 美联(1200)副主席黄锦康今年2月关于香港楼市进入「非理性亢奋」阶段的说法,令人印象深刻。本港

黄锦康指出,香港于03年实施个人游后,内地人来港次数增多,并随着内地金融改革,企业来港上市机会增多,吸引内地人来港买楼是自然现象,但内地买家所占比率仍属小数目,由03至今年首季,内地买家所占比率仅由03年的1%升至13%。根据美联及内地买家所占比率图显示,本港楼市尺价由03年首季的1934元升逾一倍至07年末季的4251元水平,黄锦康表示,在楼价升逾一倍的时候,内地买家所占比率仅录得1%至2%的增长,他认为,本港楼价上升并非内地买家所致,他又强调,绝不同意1%的买家所占比率可以买起本港楼市的说法。

内地买家与楼价关连性有限

黄锦康指出,过去三季,内地买家所占比率由4.6%升至13%水平,惟在此期间本港楼价升幅不足10%至近6000元水平,反而在07年内地买家所占比率为5.7%时,楼价有逾一倍的升幅。换言之,从数据上分析所得,内地买家所占比率尚属少数,而在内地人来港买楼的时候,楼价没有急升,反而平稳,因而内地人来港买楼与楼价上升的相关性不是想象中这么密切。

黄锦康表示,本港楼价上升,究其原因与供求有关。由03至07年,本港楼市的供应已「拨乱反正」,由03年的供过于求,回复到07年的供求平衡,令楼市步入正轨,回复正常水平,尺价约4000至5000元;惟到08至10年,本港供应已不足,政府又因为金融海啸而未有适时增加供应。当时每年供应量只有约8000多个,不足以满足香港每年约2万个单位的需求,故楼价被推高。

个人游救香港非救楼市

有业界人士认为,个人游的实施是导致内地买家增多、推高楼价的原因之一;亦有人认为,内地买家当中多属富豪级人物,对本港豪宅市场需求殷切。对此,黄锦康解释,在03年本港楼市陷入低迷的时候,他在有关文章中表示,在当前金融环境下,香港楼市有得救,但依据并不是因为个人游的实施,令内地人可以来港买楼救市,而是他认为个人游只是中央救港的招。当时他亦提出,随着个人游日益开放,内地人对本港越来越熟悉,来港买楼的机会亦会越来越多。而巧合的是,在本港楼市供不应求、个人游越来越开放的同时,内地人来港买楼现象越来越多。　

他又指,追溯过去几十年,本港不单只吸引内地人,亦吸引包括美英等地的人来港投资,香港作为国际大都会的条件得天独厚,吸引各地尖端人才是必然的,而部分处于金字塔顶层的人士(包括内地人),他们消费高、买豪宅亦属正常。