"城镇化"推进"愈演愈烈" 扬州楼市该何处何从
扬州房天下整理2013/02/01 08:34
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"城镇化"推进"愈演愈烈"扬州楼市该何处何从
——下一个扬州如何造就?扬城楼市浮想联翩
编者按：楼市一直是牵系民生大计的一个话题，政府的宏观调控、房价的波动等楼市信息无一不刺激着国人的眼球和神经。相对于经济发达、市场成熟、土地市场供不应求的一二线城市来说，三四线城市楼市的崛起也许更值得关注。近年来，随着各地城镇化的推进，开发商纷纷迎接机遇跑马圈地在三四线城市布局，经济欠发达的地方楼市不仅挤满了地方房地产开发商，也吸引了众多实力雄厚的性开发商扎根布局。然而，地方楼市究竟是危险的信号还是机遇的开始还有待于时间这个最公正法官的裁判。
始自09年的国家一系列宏观调控政策一定程度上挤去了楼市的投机性泡沫，给发烧过度的楼市降了降温，但与房价真正回归理性仍有距离。在一二线城市受到严调严控后，众多开发商将战场转到了三四线城市。
在岁末年首的一片“奖”声中，2012年扬城楼市的大幕已经落下；而2013年的楼市大幕也将接踵而至。在这十面“霾”伏，浓雾迷城的开年之初，我们该怎样擦亮眼睛看好脚下的路？该怎样在风云变幻的市场中保持足够的冷静？在楼市一片唱“盛”的喜悦中是不是也蕴含着危机？在供应量偏紧的氛围里2013年将会是一个什么样的年景？百姓是捂紧钱袋继续观望，还是在跟风中盲目争相抢购？这一系列问题不得不使人们对于今年的楼市走向进行各式各样的思考与猜想……
【扬城楼市浮想联翩】
1、猜想
城镇化建设能否掀起房地产开发的“上山下乡”热？
（城镇化发展是否能持续烧热）
进入2013年，中国的城镇化建设迎来了新阶段。而新型城镇化与房地产行业的关系是绕不开的话题，因为有人说，2020年之前，中国房地产市场依然处在发展的机遇期，重要原因之一就是城镇化。
城镇化作为一种社会历史现象，既是物质文明进步的体现，也是精神文明前进的动力。也许会在今年的新型城镇化建设中，将会出现房地产开发的一股“上山下乡”的热潮。2013年对于扬州而言，很可能会出现房地产开发向周边郊县进军，从而推动城镇化建设的步伐。在推进新型城镇化的过程中，二三线城市的房地产商或将扮演重要角色，因为新型城镇化建设可以将更多的公共资源更为均衡地配置到这些城市中，在这些城市，无论是建设的需求还是住房的需求，都处在上升期，因此，二三线城市的房企有望在2013年成为新型城镇化战略的受益者。
2、猜想
房产税开征试点城市的增加是否对扬城楼市带来影响？
就目前来看，上海房产税细则相对温和，重庆也没有像呼声中那样可怕，可以说这两个试点都没有对房地产市场带来太大的影响。但随着房产税开征试点城市的增加，它的施行会不会给房地产市场带来实质性的影响，从目前来看显得有些“雾里看花”。
其实房产税的试点开征，并不是意料之外的事情。国内大部分城市目前都具备开征房产税的技术条件，房产税之于房价的影响在业内也有多种意见，有房产经纪公司的负责人表示，对高端房征收房产税，可以控制这类住房的供求关系，从而抑制高端住房的价格，降低房价。
当然，房产税并不是调控房价的最终手段，任何房地产调控都是一套“组合拳”，是多个政策效果叠加的作用。房产税会影响到房地产价格的资本化，但并不是房地产市场价格变动的决定因素。从长期来看，开征房地产税有利于房地产市场的健康发展。一方面有助于减少地方政府对土地财政的依赖；另一方面，房地产税的开征肯定会影响投资需求，其结果将会减少房地产投资和投机需求，促进房屋的出租。
当然从短期来看，扬州一旦开征房产税，虽然会对房价有一定的影响，但是要实现立竿见影抑制房价的可能性不大。
（谁是扬州下一个京华城？）
3、猜想
第二个“京华城”会出现在哪里？
对扬州人民来说，京华城的出现给他们的生活圈带来了很大影响，有人说，有了京华城，新都市的感觉就有了。人们对第二个京华城何时出现、建在哪里都很关注。
从时代广场、京华城、力宝广场、凯德广场、明发广场、绿地广场、万科金街、三盛国际广场、文昌乐都汇，甚至一直想进驻扬州的大连万达等等，似乎一夜之间，城市综合体悄然成为扬州发展的主旋律。
其实，城市综合体正成为旧有商业模式的升级换代版，是商业未来发展的方向，尤其是像扬州这样的城市，城市综合体的发展潜力非常大。同时，城市综合体既能招商引资，又能推进城市化，相关部门也会对涉及民生的重大项目格外看重。
不过，令人担心的是，大批“城市综合体”集中冒出，城市是否消化得了呢，人们对“综合体之梦”会不会成为城市之“累”的担忧也不无道理。
一大批城市综合体的进入，说明扬城商业市场的前景是很开阔的，但行业间的竞争无可避免，说不定会在优胜劣汰中迎来一轮行业洗牌，不过，竞争将有助于提升综合体自身的竞争力与整体行业水平。
那么多综合体涌入，未来能否兴旺？从小处说，要看各自是否有明确的定位、招商效果如何、团队管理能力和操作手段是否高明；往大处说，扬州究竟能容纳多少综合体，最终还是要让市场说话。
4、猜想
扬州地铁规划能否推动扬城快速发展
综合考虑扬州城市人口和社会经济的空间布局，未来10年内，将拟先沿文昌路建设扬州地铁1号线。
扬州地铁1号线沿文昌路客流走廊，衔接扬州火车西站、西部板块中心、老城区、广陵新城、扬州火车东站、东部（江都）板块中心、江都旧城区和江都站。线路总长约18公里，建议站距约1．5公里，共设约11个站点。
专家表示，主要目的是，其一该线路连接扬州火车东西站，实现城市轨道与国铁的，可以有效地集散长途客流。其二是强化城市东西发展轴，缓解古城交通矛盾。轨道交通1号线能够有效分担文昌路的交通量，尤其能够有效缓解交通压力。最后是1号线沿着城市主要客流走廊，连接城市主中心与两个副中心，能够进一步为新城西区集聚人气，并引导广陵新城的发展。
城镇化的目的是要让更多人民群众分享改革开放的成果，切实提高生活水平。
年底很多地方楼市传来捷报，很多人说这是刚需释放的一年，在政策不明朗的情况下甚至出现了量价齐升的小阳春。但这只是三四线楼市的预热期，入市的房产企业刚好迎合了市场需求，楼盘推售业绩可观，与此同时，在市场集中放量后，很多超级大盘也透支了市场需求，未来楼市并不一定乐观。
人口不代表实际消费能力，地方政府的宏伟蓝图也不能代表，政府和开发商在推地和拿地过程中应谨慎对待、科学分析、认真规划，避免冒进追求规模和效应。城镇化不是单纯城镇版图的扩展，它涉及到就业、民生、基础设施建设等方方面面，如果这些基本面跟不上，新建的高楼大厦也只会成为一张张空洞的城市门面。
那怎么让扬州的城镇化进程与房地产市场健康发展呢？
（如何令城镇化与房地产市场共同发展？）
，适应当地的经济社会发展以及置业需求。城镇化有自己的规律以及发展阶段，房地产市场想要抓住发展契机，那就得把握好时机，并且要与当地的经济社会发展水平和置业需求相适应。一般来说，房地产超前的话，会造成房屋闲置、资源浪费，而如果滞后的话，又会影响到人口聚集以及产业发展。
第二，保障性住房。这是有关民生幸福的重大工程，有利于减少社会矛盾，提升居民幸福感。扬州市去年实际开工各类保障性住房16299套、竣工4433套，提前超额完成省、市年度目标任务。这说明我市对于保障性住房相当重视，但是又带来一个问题，那就是土地供应会减少。
第三，抑制投资性购房。那就需要房产税能够实行，房产税的征收并非为了抑制房价，而是为了一直投机行为，使囤房者屯不起房，从而让没有房的人有房可买。不过抑制投资性购房，并非指扬城不支持改善型买房的合理需求，目前我市对于合理改善需求还是支持的，如果以前没使用公积金贷款，在买二套房时仍可使用“公贷”。
