通州开发商自曝成本价 每平米亏本800元抛卖？
每日经济新闻2011/11/18 10:51
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
持续的楼市调控已经开始显现威力，今年以来位于北京城郊的通州房价一路下滑。近日，该区域楼盘东亚·逸品阁[消息价格户型点评]欲以13200元/平方米起的价格入市，该楼盘在某网的“价格说明”更是写着：“折后均价11553元/平方米”。而去年该区域楼盘房价还普遍在2万元/平方米以上。有开发商更是感慨，如今的房价没有，只有更低。
令人感到惊讶的是，东亚·逸品阁开发商为了表示卖房决心，公开其楼盘成本，而成本在以往通常被看着开发商的高级“商业机密”。按照该楼盘所公布的12347元/平方米成本价计算，该楼盘的利润空间极低，按照某网的价格说明，每平方米更是要亏损800元。
为卖房自曝成本价
此前，京贸国际城[消息价格户型点评]以13400元/平方米的起步价，成为当前通州楼市在售新房的价创造者。而即将开盘的东亚·逸品阁或将很快再创新低。
记者从东亚·逸品阁售楼处获悉，该楼盘即将于11月底12月初入市，起价为13200元/平方米，从而成为通州近年来价入市楼盘。
记者发现，该楼盘定价确实出乎意料。其周边楼盘均价皆在15000/平方米以上，与该楼盘紧邻的珠江国际公馆[消息价格户型点评]，起价14800元/平方米，均价为15800元/平方米，临近的润枫领尚、K2清水湾等项目价格也要高出不少。
虽然定价不高，但东亚·逸品阁的土地成本却并不低。北京市土地整理储备中心官方网站上的资料显示，东亚·逸品阁开发商东亚新华地产联合北京广联万通[简介动态]信息咨询有限公司于今年4月26日拿下该楼盘所在地块，总价为2.96亿元，规划建筑面积不超过53160平方米，合计楼面价约5568元/平方米，除去配建的限价房外，商品房部分地块楼面价应超过6000元/平方米。
某机构的统计数据显示，截至11月17日，今年通州区已成交的6块住宅地块，楼面价为4833/平方米。相比较而言，东亚·逸品阁每平方米的土地成本显然高于区域平均成本。
除了超低价入市吸引眼球外，为了表示价格上的诚意，该楼盘开发商还自曝建房成本。开发商公布的数据显示，各种成本合计下来，东亚·逸品阁成本为12347元/平方米。以此为基准，结合该楼盘的预售价，该楼盘的利润空间停留在近1000元/平方米，在房地产行业中堪称微利。
对于以微利入市的原因，开发商东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏在接受记者采访时指出，这是公司管理层经过战略考虑后实施的行动。
贾玉鹏进一步解释说，首先，这是基于公司快速回笼资金的需要。在楼市成交僵持之下，目前的地价也随之下降。在土地成交低谷之际，目前一些地方政府降低了开发商拿地的门槛，比如拿地时的保障金额度在下降，还款期在延长，配建保障房的要求也在降低等。综合推算，明年上半年是一个拿地的好时机。鉴于此，包括东亚·逸品阁等在内的多个项目将入市销售，以回笼资金，从而为拿地储备现金流。“东亚·逸品阁合计360套房源，如此微利销售，确实赚不了什么钱，但回笼的资金，如果在合适的时机可以拿到优质地块，对公司长远发展来说还是有利的。”
其次，“我们预估，至少在明年上半年之前，房价的趋势是向下走的。”如果现在不以微利入市销售，往后可能保本销售的难度都会非常大。考虑到未来一段时间的房价走势，公司采取了一步降到位的做法，以彻底打消客户的观望心理，让他们迅速加入到购房的行列中来。“在这种条件下，谁先采取行动，就可能占到更有利的位置和抢到更多的蛋糕。越晚行动，蛋糕会会越剩越少。”
北京中原三级市场研究部研究总监张大伟在接受记者采访时表示，东亚·逸品阁自己公布成本底价，意在向外显示该楼盘已一降到底的决心，以吸引客户入场，毕竟根据开发商自己公布的成本与预售价，利润空间只有近1000元/平方米。不过他也对此特色营销提出质疑，在市场买卖中，区域的供求关系决定市场价格，而不是单个楼盘的成本决定区域房价。因此东亚·逸品阁公布成本进行特色营销的效果，仍需进一步观察。
不过，伟业我爱我家副总裁胡景辉则认为，东亚·逸品阁公布成本进行营销，至少不是坏事。目前在通州楼市陷入深度观望，购房者持币待购情绪浓厚的背景下，东亚·逸品阁通过公布成本，向消费者传递了该楼盘的降价底线，或许会成为打破购房者观望的成功方式。
每平方米亏本800元？
记者进一步调查后发现，开发商在13200元/平方米起步价的基础上，还进行各种优惠，导致销售均价甚至低于成本价，难道开发商在亏本卖房？
东亚·逸品阁售楼处一位女工作人员告诉记者，即将上市销售的东亚·逸品阁，还将伴随各种折扣促销。如日减200元的促销，即目前登记的话，至开盘当日，期间每一天可在房价总额中减免200元。此外，该楼盘还存在各种付款优惠等。综合下来，该楼盘折后均价为11553元/平方米。
在某网东亚·逸品阁楼盘宣传页面的“价格说明”栏也明确地写着：“折后均价11553元/平方米”。这显然比开发商公布的12347元/平方米的成本价还要低。粗略计算下来，该楼盘以折后均价入市销售，每平方米将亏本近800元。
对此，贾玉鹏承认以上两个数据都没有错误，但他却否认亏本卖房。他进一步解释说，折后均价11553元/平方米的计算，将各种优惠促销措施都计算在内，包括开发商赠送的10%~15%的面积，而这些面积并不计算在建筑面积之内，但通过合理利用，购房者是可以实际加以利用的。换句话说，如果不将赠送的10%~15%的面积计算在内，折后均价就不止11553元/平方米。
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