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昆明规范土地一级开发 各区指定"国字号管家"

都市时报2010/07/29 09:12

*本页涉及面积,如无特殊说明,均指建筑面积

为了增强政府对土地资源的优化配置和对房地产市场的宏观调控能力,确保全市土地储备工作的顺利实施,昆明市昨日发布了《昆明市人民政府关于推进土地一级开发整理全覆盖工作的通知》(以下简称《通知》)和《昆明市社会资金参与土地一级开发整理项目的办法》(以下简称《办法》)的公告。

公告要求,主城4区及呈贡县以外的安宁、东川等9个县(市)区的土地在相关政府统筹管理的前提下,将由指定的市(区)级国有投资公司参与土地一级开发整理,而该公司组织实施的土地一级开发整理的项目,将统一按照审计所确定的总投资额的16%给予投资回报,并计入土地收储成本。另外,公告内容还对社会资金参与昆明市土地一级开发整理项目设置了相应准入门槛。

在土地一级开发整理项目中,除了由属地人民政府负责组织实施以外,《通知》中还明确了8类重大工程、重大项目的土地一级开发整理项目的公司责任主体。比如,“旧厂改造”即“退二进三”项目由产业开发投资有限责任公司与属地人民政府负责组织实施。“旧城改造”和“旧村改造”统一由市土地开发投资经营有限责任公司负责。公交场站、高速公路、铁路建设、物流站点等沿线及周边片区的土地由市交通投资有限责任公司负责。草海片区、城市轨道交通等沿线周边片区,由轨道交通有限公司负责组织实施。呈贡县涉及大渔片区的土地由昆明滇池旅游度假区国有投资公司负责组织实施;马金铺片区由昆明高新技术产业开发区国有投资公司负责组织实施;洛羊片区由昆明经济技术开发区国有投资公司负责组织实施;涉及阳宗海七甸片区由昆明阳宗海风景名胜区组建国有投资公司负责组织实施。主城4区及呈贡县以外的其他9个县(市)区范围内土地一级开发整理工作,原则上由当地政府指定的县级国有投资公司负责组织实施。

为了鼓励、引导和规范社会资金参与昆明市土地一级开发整理工作,《办法》特别规范了准入领域和门槛,对社会投资人的市政建筑施工资质、资金实力、出资能力做了硬性规定。其中提到,投资额在10亿元以下的土地一级开发整理项目,社会投资人注册资本不低于5000万元;投资额在10亿元以上的项目,社会投资人注册资本不低于1亿元,而可用项目资本金不低于投资额的25%。另外,社会投资人投资土地一级开发整理项目时,需提供银行信用级别证明文件;不能提供的,需具备银行或相关金融机构的授信或承诺。

另外,《办法》中还明确,土地一级开发整理项目开发周期原则上不超过2年。

开发商:有一定的“洗牌效应”

土地一级开发商被视为捧着“金饭碗”吃饭,地产行业内甚至有“卖房不如卖地”的说法。土地一级开发商的盈利模式非常清晰,即通过拆迁、土地平整将“生地”变为“熟地”以达到出让标准,待土地通过招拍挂出让后,公司再按照与政府的分成比例获得属于自己的那部分土地出让增值。但是本次昆明市出台的规范土地一级开发的通知与文件中,特别提到了由政府与指定的市(区)级国有投资公司参与土地一级开发整理,而如果社会资金要参与土地一级开发,会存在与国有投资公司合作的可能。

“其实由国有投资公司参与土地一级开发肯定是好事,因为避免了传统开发模式中社会投资开发企业资金断裂导致开发无法继续的可能,而且由政府主导拆迁、平整、安置工作,效果也将比民营企业要好很多。但和传统模式相比,社会投资企业进入一级开发必然减少了一部分利润,短期内会让开发商难以接受。”昆明某知名房地产开发企业总负责人张先生透露,昆明多数地产商对这份《通知》和《办法》的出台早有心理准备,只是一直在关注,国有投资公司的回报究竟是多少,“毕竟对开发商来说,拥有土地一级开发资质意味着在拿地环节坐拥成本优势,进而轻松享受一、二级市场的双重。”

而对于设置社会资金参与开发的准入门槛,昆明佳达利房地产开发有限公司市场策划部经理刘建强认为,政府的目的是为了提高昆明房地产开发商的门槛,让资金实力比较雄厚的地产企业进入到昆明的房地产开发当中,“这样肯定会导致一些中小型企业渐渐淡出昆明地产市场,有一定的‘洗牌效应’!”

专家:可能会导致土地成交价格上涨

“总体来说,这个政策符合国家要求存量土地的一级市场由政府主导开发的意愿。”云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪认为,政府收储与国有企业开发相结合,进一步规范了土地一级开发市场,但是这种模式也会导致土地的价值增加,进而抬升土地交易价格。下一步政府可能用增加土地供应的方式,冲淡土地成本增加可能导致的房价上涨。“社会投资人如果参与土地一级开发,目标并不单单是从一级开发中获取多少利润,而是在自己开发的土地上建房销售实现更多的利润。”张洪说,所以在成本上升、利润下降的情况下,开发商也有可能热衷参与土地一级开发。

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