谁能来拯救青岛楼市 看名企如何应对楼市冰期

这个话题是上月和几个朋友吃饭时,一个在郊区操盘的朋友有感而发的。

他做的是个大盘，销售到了先前的局面下自然压力很大，而老板又要求涨价。很是无奈。于是面对目前的局面，喊出了这句：谁能拯救青岛楼市？一听之下，颇有点悲凉。我说没有这么严重吧，各家的日子看上去还可以尤其是前几年积累甚厚。还没有到要饭的时候。他苦笑一声，数据都在你肚子里，你还不知道，再说你一直看空的！我说对这个行业从来不看空，只是对某些企业看空；对市场从来不看空，只是对某些价格看空。

近日又与一个市区项目的操盘者吃饭，很是感慨，以前销售顺风顺水，近来也是遇到困难了。话说回来，谁让你涨价太猛呢！

现在的青岛楼市的形势，开发商谁都明白，但都非要等到奥运后才能做动作，因为他们认为，哪个时候还存在着回暖的希望。其实就是回暖，对于郊区很多楼盘来说，也是没有意义的，羹根本就到不了你的嘴边。所以有些楼盘还是尽早降价抢得先机才是，否则只有后悔。

想想年前北京某知名媒体对众多地产大腕的访问，十之八九的人都说今年形势大好，结果现在才一半时间，估计再问同样的问题，十之八九的人就都改嘴了！可见这个行业的精英对这个行业的认识还是很粗陋的或者很虚假的。

百忍统计了一下下半年将展开的大鳄们的销售目标，发现就目前的价格和销售状况来讲，基本上都很难完成任务，除非打破这个价格体系。如果形势一直不好，就是谁先降的问题了，都降了，只怕效果也不好，深圳倒是大降，但是上半年卖的的盘只有500多套，也只有三家。广州干脆商品房比限价房还便宜。

现在涨价的理由很充分，什么通货膨胀，还有基本上见到的任何一个人都在说，原材料在涨价啊，水泥在涨啊，钢材在涨啊，价格能不涨么？百忍倒不想反驳，只有一句，钢材连续四五年涨价了，汽车呢，可是连年降价啊，汽车肯定比房子用钢多吧！汽车肯定比房子利润低吧！

就青岛楼市目前而言，市区的供应还没有放量，压力还小一些，但众多的政策房的压力也是巨大。百忍统计了一下，政策房近期大约有1万多套，数量惊人。而郊区尤其是城阳和西海岸，存量很多，加上未来规划的更多，所以很难看到好的前景，不降价没有别的出路。众多开发商只能说是死扛而已。

如今时刻，说别的都是假的，把房子卖出去把钱拿回来才是真的。看看品牌企业的逆市飘红，羡煞多少企业啊：

保利引爆式销售法　6月15日，保利地产北京两楼盘西山林语和百合花园开售当天现场火爆，销售额达21.11亿元，其中保利百合花园558套，合计9.03亿元，还有西山林语别墅70套、公寓467套，合计12.08亿元。6月7日长春罗兰香谷开盘当天销售966套，达6.33亿元，这一数据大致和长春之前最热销的楼盘一年的销售额相当。

碧桂园别墅公寓价销售法　6月15日，碧桂园第五个省外项目--沈阳碧桂园盛大开盘，沈阳碧桂园此次推出的双拼美墅5300元/平方米起，联体美墅4300元/平方米起，当日共推出 258 套单位，开盘首日有约 9 成的单位被认购，其中联体美墅全部售罄，实现合同销售金额约5亿元人民币。同一天，碧桂园佛山项目顺德碧桂园热销近250套洋房单位。武汉碧桂园6月7日盛大开盘，短短三之内，现场成交已达四百套，每售出２～３套房。截至6月9日三天实现合同销售金额约2.7亿元人民币。6月1日，碧桂园集团在广东佛山区域的顺德碧桂园、高明碧桂园逾400套带装修洋房全部售罄。6月15日，顺德碧桂园再次热销近250套洋房单位。而广州凤凰城""美寓""洋房组团更是在半年左右热销超过2600套，自12月上市以来，持续数月蝉联广州楼市商品房单盘销售套数！

卓越小众定位销售法　6月15日，深圳豪宅项目卓越·维港批单位开盘，此次共推出57套Townhouse，这些Townhouse的面积区间在240—310平方米之间，有露台、庭院等设计，每户两个车库。整体均价比市场预计要低很多。正式开盘时，购买者还可以获得优惠折扣和大礼包。开盘售出50套，成交金额7亿，天销售率就近88%，创出深圳楼市的奇迹。

中海低价诱导销售法　6月21日，当初3700多元拿地的深圳中海·康城国际首批单位公开发售，此次中海康城国际共推出556套两房和三房，售出212套，成交率为39％，在市场竞争逼近白热化的龙岗中心城堪比翘楚。。两房的面积为70多平方米，三房的面积则为80多平方米。开盘当日的销售均价为7000元/平方米，而关注的那套4988元/平方米的房子，被抽签选中的位买家拿到。为了体现中海确实让利置业者，当天还推出了10多套5000-6000元/平方米的单位，此外，6000-7000元/平方米的单位也有约100套。6月21日下午，中海·大山地推出了全新坡地联排别墅，共43套，单位户型在180-200平方米之间。成交均价约18400元/平方米，如果计算赠送面积、分摊面积，其真实均价仅11500元/平方米。周末两日共成交33套，创出了成交率为77％的好成绩。

为什么业绩好？？尤其在当前的局面下能好起来了，这就需要能破除买房者的观望心理，让他们果断出手。而这个要靠价格、地段、产品、品牌、配套等几个因素的综合。

百忍咨询了北京做地产的朋友，他们认为，保利花园销售好的原因主要有以下几点：

一、 均价较低，15000元/平方米。南三环至南四环之间的楼盘均价范围在15000元至20000元，而百合花园位于西三环中偏南位置，15000的均价相对较低，据朋友介绍开盘时价格可能在13000左右，而且认购有二万元的优惠。

二、 潜力大，价性比高。北京地铁9号线预计2010年年底通车试运营，在百合花园周边有六里桥西站、六里桥站；北京地铁十号线二期预计在2012年通车，在百合花园周边有六里桥西站。目前周边二手房价在13000左右。十号线一期已建成，预计七月通车，十号线一期终点南三环附近，新楼盘价格在19000左右。虽然北京整体房地产市场处于观望之中，但地铁沿线房价一直被看好。

三、户型好，总价低。70多平做套二，80多套三，保利擅长做小户型。

四、地段好。紧临西三环，交通便利，公交车次多，四通八达。、

五、保利大品牌，产品质量没有问题，服务也有保障。

说来说去，还是价格是焦点问题，只有开发商让利了，购房者才能买帐。看看众多限价房火暴的局面就可以证明。在目前的大品牌企业与中小企业分化更加严重的情况下，利润率和回款速度两者只能选其一了，关键是痛下决心，确实让利。当暴利已成往事，就只有青岛的开发商自己来拯救青岛楼市。