观望？出手！供求关系下的西安房地产市场分析

西安，一个常住人口在850万人以上的城市；一个称为西北中心城市，教育、医疗、城市基础配套都是西北五省（区）龙头，吸附了大量人口流入的城市；一个高校数量位于前列，在校生、毕业生数量高于国内诸多二线城市的中心城市；

这座城市房地产交易量活跃，2009年以后住宅年度销售面积在900万平方米以上。近期调查数据显示，西安有超过六成人有改善居住条件的需求。但另一方由于之前限购、限贷等政策的影响，数据显示目前西安市场的库存量需要17个月才能消化。

短期市场存量至少需要17个月消化完

西安，这个中国西北区域的中心城市，从2003年3000元左右的均价，到2011年后的今日，城市住宅均价依然在6500元上下徘徊，而且价格还有下滑趋势。这个价格远比不上旁边的兰州，也比不上郑州，甚至低于昆明和甘肃的天水。

据西安市房管局实时披露的信息显示，2014年1~9月份，全市累计新批准商品房预售1739.18万平方米，同比增长4.34%；其中住宅1287.13万平方米，同比增长4.33%。商品房销售1247.65万平方米，同比下降0.82%；其中住宅1070.63万平方米，同比增长0.6%。

西安新增入市的房屋面积远超过实际销售数量，并且入市面积在增长，而销售面积在下降，差距呈现扩大趋势。截至9月底，西安市普通住宅存量面积达1739.18万平方米，按照上半年市场的消化速度，至少要17个月才能卖完。

10月以来，各地楼市发生不小“逆转”，北京、上海、广州、深圳等一线城市的楼市出现“井喷”。而西安楼市政策利好带来了信心，但房贷细则未落地，许多购房者并不急于出手，市场因此未出现销量大幅上涨。存量不小，市场还在观望，是否有这么多的购房需求来支撑呢？

人口增量保障市场需求去库存不是传说

“房子够还是不够，不仅要看存量，还要看未来人口的增量。”在10月25日举行的“2014华山论剑中国西部房地产高峰论坛”上，著名经济学家马光远表示，根据调研，中国80%以上的城市的问题是房子太多，而西安则算是20%的城市之一。这些20%的城市未来属于人口流入型，人口流入便会有购房的需求，这些城市的房价不会出问题，短期的下跌后一定会上升。

根据2011年5月西安市第六次人口普查主要数据公报显示：西安市常住人口为846.8万人，同第五次人口普查2000年的741.1万人相比，10年共增加105.7万人，每年平均增加人口10万左右。不断加大的城市人口规模，能给房地产市场带来什么样的影响？

“西安市户籍人口不断增加，对房地产的有明显促进作用。”太奥广场营销总监刘玮表示，西安市每年有近40万的大中专院校毕业生，再加上外籍如韩国等在西安设立的办事处工作人员等，这一数字还在不断加大。巨大的人口数字对于房地产的促进是很明显的，比如三星入驻西安高新区后，大大促进了绿地项目的销售。由此可见，人口增量给楼市提供源源不断的购房需求，因而对于整个西安楼市来说，城市化进程所带来的城市人口增量将是未来楼市发展的强有力后盾。

GDP以两位数增长成为西安楼市发展持续动力

根据西安市统计局公布数据显示，2014上半年，西安市经济运行总体平稳，主要指标出现企稳回升势头。全市实现生产总值2245.69亿元，同比增长10%，呈现出总体平稳、稳中有进的良好局面。

“中国第三季度GDP同比增长7.3%，受房地产拖累比较明显。”陕西房地产研究会会长王圣学认为，房地产对于宏观经济的影响很大。而西安三季度的GDP却实现了两位数的增长，高于国家平均水平，这也从侧面反映出西安市的房地产仍然稳中有升，在平稳、持续发展。

“保守估计，我国房地产大规模发展还有10年时间，而西安还有20年。”王圣学表示，由于城镇化的发展，我国每年有1500万-2000万农村人口进城。尽管如此，根据2010年的统计数据显示，中国城镇化率也只有53%，而世界发达国家的城镇化水平却在70%以上。以这样的速度来算，中国城镇化至少还需15年。而想解决这些人的住房需求至少需要10-15年的时间。因而，我国房地产大规模发展还能够持续10年。

因此，从较长一段时间来看，由于人口增量、GDP增长等的促进，西安的房地产发展动力将依然强劲，楼市发展前景乐观。