解密温州房价连降23个月的蹊跷逻辑 房产怪圈

温州房价为什么会连续下降23个月?这种现象是否合理或正常?其背后的根本原因有哪些?据此，前瞻产业研究院指出：温州房价连续下降23个月，其背后有着不为人知的蹊跷逻辑。而梳理这些逻辑的背后，其实展现出了三种关系图。

怪像：房价连降23个月银行成“被弃房”房东

截至今年7月，温州房价已经连续23个月下降。犹如开口向下的抛物线，23个月之前，温州房价处于抛物线的顶点，之后的温州房价，便沿着抛物线的顶点，如同坐滑梯一样开始下滑。

据了解，温州个别豪宅甚至拦腰斩断，一些新建商品房比峰时下跌了百分之三四十。部分地段的房价从之前的8万一平米锐减至2万一平米。房价暴跌已产生社会信用风险，个人“弃房”或“跑路”已经比较多。银行成“被弃房”房东。

以温州公认的豪宅项目鹿城广场为例，2011年二手房价格峰达8万元/平方米，2012年6月拦腰斩断下跌至2010年的开盘价4万元/平方米，甚至有喊出3.28万元/平方米的案例。

房子卖掉还不够偿还银行贷款，这种“倒挂”现象在温州愈演愈烈。

“现在情况比较严重。”一些温州中介、银行、法院等人士最近接受记者采访时说，之前房价在高位时，满负荷贷款的新建商品房，如今在房价暴跌后，大都面临成交价低于银行贷款的窘境。

此外，新开楼盘价格开始也开始大幅度让价，很多新开楼盘价格分别低于周边楼盘二手房价。当价格降后，还是很少成交出现。

剖析：连降23个月的蹊跷逻辑

温州房价为什么会连续下降23个月?这种现象是否合理或正常?其背后的根本原因有哪些?

据此，前瞻产业研究院指出：温州房价连续下降主要有三大原因。

温州房价怪像的背后，折射的当地政府与当地经济形式的特殊关系。腰斩的房价，让温州楼市彻底灭了火。这样逆潮流而动的现象，和温州独特的经济环境密不可分。

特殊经济环境导致房价过度膨胀

众所周知，温州作为中国民营经济的晴雨表，投资方向的标杆，一直引领投资界潮流，以温州人为主体的投资团队，自1990年起就开始在各地购房，因而温州炒房客也一直被视为中国炒房的始作俑者。

在近十年时间里，温州一直都是整个中国房价的城市之一。就在2010年的时候，其住房均价还位列中国房价的城市前三位。大量流动的民间资金，带动了当地房价的不断上涨。

据了解，2006年，温州市区住宅销售均价为每平米8000元左右，2010年已上涨为每平米25000元，5年内温州房价上涨超过200%。

温州曾被誉为“炒房团”的大本营，也是民间游资激战楼市的站。与小城市温和上涨的房价不同，温州房价的畸形上涨，与居民收入上涨的幅度完全不成正比。

在温州当地，房产已经被当做投机炒作的手段。诱人的暴利，让开发商和地方政府为之疯狂，拍卖地王只有更高，没有，原本尚能保持冷静的居民，由于过度看重并依赖中国的房地产，不少人将自己的所有积蓄甚至全部赌注都押在房地产投资上，一定程度上说，温州的房地产已经畸形，由于过度炒房导致温州的房价一直在历史高位运行。

畸形经济形式与房产怪圈的利益纠葛

实际上，长期以来，温州市的房价之所以总是格外得高，并可以延续十多年的上涨，除了与众所周知的温州人的民间财富多有关之外，更与其土地供应量长期以来一直偏少，导致住房总是处于供不应求状态有更大关系。

图表1：近年温州房价走势及供求关系图

由以上图表可以看出：连续5年来，温州房地产市场上出现了严重的供求失衡现象。房产供大于求的怪像一直持续了好几年，且二者之间的差距也越来越大。这就正好证实了当地过于建房，远远超出了市场的需求。

与此同时，温州土地一直供应紧张。而导致温州土地供应紧张的原因主要是当地政府土地储备的存量不足。温州的城市土地储备制度也是从1999年开始，主要通过对土地的征用、置换、转制和到期土地回收等市场运作方式。而温州房地产市场土地供应，历年来与杭州一样，都实行“饥饿”政策，造成地价大幅上涨。

长期土地供应不足的状态直到2010年才得以扭转，最近连续几年内，温州政府不断实现大规模的推地行动，导致土地招商严重恶化。据有关统计，目前温州的土地已经接近相当于整个温州十年的土地供给。土地供应的大幅增加，使得住房供给不再稀缺，当然大大拉低了温州的房价。

此外，由于温州政府的财政危机加剧，导致不得不必须进一步卖地，以获取更多财政收入。如此恶性循环，最终将温州的房地产陷入怪圈。

经济低迷造成房产泡沫顷刻坍塌

温州由于在珠三角的沿海区域，有着自我的先天优势。当地经济80%都是小老板，基本上没有农民。小微企业和民营企业是温州经济的重要支撑。

温州经济抓住改革开放的良机，优先发展当地经济，使得当地经济快速腾飞。不少当地市民一夜暴富，成为小企业主，民营资本家。因为当时正值中国房价的暴涨期，不少温州人看重房产经济，便把房产作为的投资。于是，当地人的疯狂，加上房地产的膨胀，催生了温州炒房团。一定程度上讲，温州的房产开始慢慢畸形化。

近几年，经济形式的连续低迷，使得温州一些民营小企业巨量亏损，甚至破产。特别是自2011年以来，民企老板的跑路潮便在温州批量发生。

由于经济低迷造成温州购买力的降低，大量企业经营的困难，也使得抛售房产获取现金的需求增加。这便造成两个后果，一方面抛售房产的供给增加，一方面购买力的降低使得对房产的购买需求减少。

预测：短期内温州房价还会继续下降

据前瞻产业研究院预测，在房屋供应量放大、实体经济尚无起色的当下，下半年温州房价还可能下降10%左右。从理论上看，这些商品房也将面临成交价不足偿还银行贷款的风险。

此外，温州土地供给增加的趋势已经无可改变，其之前饥饿式的缓慢放出土地的供应方式已经一去不复返。目前，温州的房地产供过于求的积滞状态仍然很严重。从长远来看，温州房价仍然会下降，直到最终回归到一个理性的平衡点。