江门上半年楼市成交持续放量 房价走出"V"字

2013年上半年，江门中心城区（蓬江、江海）楼市表现活跃，成交量多月维持高位。由于市场供求关系趋紧以及高价楼盘不断出现，房价走出了“V”字。半年过去，数据及市场表现印证了本报预测的准确性。2013年下半年，本报仍保持以上观点。本报预计下半年房价将高位盘整，在此特别提醒房企，定价涨价莫偏高，因为高房价将削减成交量，导致楼市“不健康”，会迫使调控政策“开药”。

成交量保持高位 滨江新区开始发力

2012年末的翘尾行情延续并演变成2013年初的高开，春节的临近也无碍市场的持续活跃。记者翻查历史数据发现，2012年仅有3个月的一手住宅成交套数在900套以上，但今年1月份开局就成交937套，接近2012年单月成交的968套。1月份，北新区重新成为市场主角，一手住宅成交套数占成交总量的44%，这主要是得益于滨港御城的开盘。该楼盘1月网签高达108套。位于滨江新区的月珑湾，虽然1月只有79套住宅进行了网签，但在以往月成交套数不多的滨江新区，仍然抢尽风头。

2月，市场结束了此前“龙年翘尾”的行情，春节期间的交易保持较为平静的状态。如果不是节前江海区两个标杆楼盘（江海碧桂园和海伦湾）进行了冲刺，以及节后部分项目成交量有所恢复，2月的成交量就会出现跳水式的回落。2月的成交量回落，更多是时间因素导致的，市场走向未发生根本性改变。

3月，受新“国五条”影响，住宅成交量出现暴增。一手住宅市场受二手住宅市场火爆表现的影响，成交面积环比增长75.4%，同比增长61.0%；网签套数环比增长76.3%，同比增长70.6%。3月一手住宅成交1109套，创2010年10月以来的单月新高（2010年10月成交1525套）。

4月，新“国五条”政策影响减弱，加上受3月“提前购房”的影响，一手住宅成交量环比回落一成多，与1月份基本持平。除个别热销楼盘外，市场整体出现一定程度的降温。北新区（48%）与江海区（25%）的成交套数比例差距继续扩大。小户型（90平方米以下）的成交套数比例仅占15%，中等偏小户型（90-120平方米）的成交套数比例则增至52%。4月份的销售再次出现新面孔，益丞帝豪居虽然单价超过了7000元/平方米，但仍以最快的速度完成销售，并为市场贡献了超过两成的成交量。

5月，一手住宅成交量环比小幅回落，但仍守住10万平方米和900套关口，处于高位盘整期。北新区和江海区的成交套数比例分别为44%和21%；小户型（90平方米以下）的成交套数比例下滑至11%（4月成交套数比例为15%），中等户型（90-144平方米）的成交套数比例增至78%，中等偏大户型（120-144平方米）的成交套数比例增至26%；非本地户籍购房者的比例下降至31%。4月销售帝豪居乘势加推二期后，在5月一枝独秀，如旋风般横扫市场，单个楼盘的成交量就占了总成交量的四分之一。成交量紧随帝豪居之后的是华茵桂语。监测的20个重点楼盘中，绝大部分的成交量差距不大，市场出现“大混战”格局，这表明市场竞争激烈。成交价方面，20个重点楼盘中有8个成交均价超过7000元/平方米。

6月，象溪微公馆开盘，嘉悦名都重出江湖，使得江门楼市“一南一北，一小户型一大户型”的两个楼盘，同时出现热销的现象。同时，6月市场让市民明显感到楼市缺货，供求关系进一步紧张，房价维持高位。

总结

供求两旺 楼盘销售火爆

广州美吉地产总经理汤建军总结上半年楼市时说，他原来预测2013年房地产市场“存量加刚需新货齐发、供需两旺，价量齐升，但不会大涨”。事实上，江门楼市3月起出现过“小阳春”行情，而新“国五条”让市场稍作观望，并随后迎来“金三银四”，市场随即一片兴旺，也算没有误判市场趋势。至6月底，上半年楼市明显出现扭转，销量大幅增加，价格轻微上行。

华茵堡地产营销总监黄锦康从去年以来一直强调，刚性需求会在2013年逐步释放，从而带动整体成交量。他认为，上半年量价齐升，从成交数据来看，市场比预测的还要喜人，而且也看到一些趋势：，购房者的区域偏好开始形成，北新区和滨江新区的几个楼盘，几乎都是“开盘即售罄”。比如华茵桂语、奥园·外滩、万达广场、月珑湾等，开盘都是抢购的。第二，投资性需求开始井喷，而且目的性很强。在上半年的成交当中，热销的项目里面，投资需求占的比例有很大幅度提升。这些投资者更加看重地段和产品，而且关注点高度一致。

怡福地产策划总监谭华驹则表示，回看半年前所作出的预测，有两点是比较符合当初的看法的，一是在政策层面，会出现前松后紧；二是当初建议3月份前买房较为划算。4、5月份形成了成交的一个小高潮，既有大环境的因素，更有供求关系发生改变的因素。上半年上市的新货不多，而且地段、产品均占有优势，再加上市场的信心快速恢复，形成供不应求的局面，量价齐升是必然的结果。

印证

本报预测准确 业内高度评价

今年初，记者采访了江门房地产行业的专家和领军人物，透过他们的思考，结合本刊多年的采写积累，作出了题为《市民：量力而行，尽早买房子！房企：涨价适度，保持成交量！行业：整体乐观，局部须谨慎！》的预测性报道，刊登在1月10日《江门日报·楼市周刊》B03版。

该报道内容包括预测“2013房价上涨机率大”，建议市民“3月前买房”等，从江门中心城区楼市逐月成交数据来看，3月份的成交均价是今年上半年的，所以本报提醒市民“尽早买房子”的策略非常正确。而从房企来看，虽然涨价幅度较大，但由于市场供求关系紧张，成交量仍然保持在高位。从行业来看，土地出让市场出现高价成交地块，虽然整体比较乐观，但对后市仍要保持谨慎态度。

汤建军回顾江门今年上半年的楼市时说：“巴菲特有一句名言：只有潮水退去，才能看清谁在裸泳。”半年前，《江门日报·楼市周刊》曾以“市民：量力而行，尽早买房子！房企：涨价适度，保持成交量！行业：整体乐观，局部须谨慎！“作为市场总体预测，相对于半年前，今年看来，房价涨了，销量升了，房地产行业依然是风口浪尖上的话题，如此看来，三个角度对房地产的概括性预测是准确的。

黄锦康评价说，《江门日报·楼市周刊》半年前刊登2013年房地产市场的趋势分析文章，从今年1-6月的房地产数据来看，《江门日报》的对楼市的预测和分析都非常到位和出奇地吻合。

谭华驹则表示，回看2013年的上半年，江门整体房价的走势和成交情况，与年初的预测相吻合，足见其专业性和权威性。

展望

房价高位盘整或微涨 建议房企“快速变现”

谭华驹认为，从到访的客户以及整体的经济氛围，可以明显感受到下半年银根收紧的趋势。“钱荒”虽然看似告一段落，但是这是一个整体货币政策趋紧的信号。上半年热钱的流入以及近段时间出现的热钱流失，如果再加上下半年货币政策的收紧，哪怕是没有明显的调控政策的颁布，实际上对市场信心的打击，对成交的制约和影响都已经形成，因此保持江门楼市2013年前松后紧的判断。

谭华驹说，6月份的整体经济氛围以及政府对于货币的态度，再加上部分热钱的流失，形成了市场的分水岭。预计6-8月份成交情况会出现下调的趋势，但是价格应该还是会在上半年的基础上出现微升，但已经不会是4、5月份那种凌厉向上的趋势。原本6-8月份就是传统意义上的淡季，再加上遭遇货币政策的紧缩，市场的观望情绪将会进入今年的点。按照现在的政策氛围来看，对市场正面刺激的消息一定不会太多，甚至于第四季度的政策进一步偏紧，也是可预期的。虽然如此，第三季度末，新货的扎堆上市会给消费者带来不少的惊喜，但是估计都是产品层面而非价格层面的。哪怕是如上所说，6-8月份成交量仍会下滑，但是价格向下的可能性基本上是不存在的，只不过客户的选择空间会更大。另外，供求关系将在下半年从供不应求向供过于求转变。

黄锦康认为，江门楼市今年下半年将会延续上半年的价量齐升的走势。第三季度，市场的供应量还不是很充足，抢购的局面依然会存在，成交价也会进一步攀升。在供求畅旺的环境下，不管是开发商，还是购房者，都要贯彻一个原则：地段和产品永远都是价值的基础。不管是投资还是自住，建议购房者选择好的地段好的产品，这样既宜居又保值。当然，在买房的过程中，选择品牌开发商会更有保障。

汤建军认为，随着下半年新货继续增加，如果没有重大政策干预，市场会依然畅旺，但价格难以大幅上涨。目前大部分买家都意识到要房价下降已不现实，因此不少刚性需求客户已相续出手，不再观望。作为开发商，近年来受政策影响承受了不少市场压力，心态也得到了较大扭转，应不会随便升价。因此，在上半年楼市旺盛的基础上，预期传统淡季的七八月都会有相应的新项目推出，将形成淡季不淡的市场格局。

汤建军预计下半年楼市将延续上半年的市场氛围，销售保持适度上升，价格相对平稳。对于有需求或购房意向的消费者来说，不必再观望，应根据自身的支付能力去购房。在江门，目前商业写字楼及商业项目不断增加，较多投资型买家也不断入市场，未来江门房地产市场将呈现出产品多元化、购买活跃的局面。对于开发商而言，要把控好时间节点，有货就应及时销售，以免等来的是政策限制，毕竟“快速变现”才是房地产行业市场化的具体表现和决胜之道。