上海交通大学陈飞翔:咬定"房价合理回归"目标不放松
文汇报2012/02/08 11:13
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在市场经济条件下，价格是最重要的调节杠杆，房价是否合理关系全局，房价合理回归实乃中国经济结构优化的实际切入点和关键突破口。
楼市调控是近两年宏观经济调控的一个重要方面。从最初的控制房价过快上涨，到提出“实现房价合理回归”，表明我们对楼市调控的认识在不断深化，目标越来越明确，也更加符合民众的期盼。然而无需讳言，要真正实现房价合理回归，当前的阻力还相当大。现在，社会各方需要对房价合理回归的判断标准形成一个理性的共识，同时对实现房价合理回归的重要意义有更深刻的认知，从而形成合力有效促成之。
房价是否合理关系全局
房价合理回归是一个必须实现的重要的宏观经济调控目标。这是因为，楼市调控的成败关系到整个经济结构调整的成败，可以说，没有房价的合理回归，就很难在整个产业结构调整方面取得实质性的进展。一方面，近年房价飙升远远超出百姓收入的增长，很多普通家庭倾三代积蓄才能购买一处住房，严重挤压了其他方面的消费，已经成为扩大内需的严重障碍；另一方面，房地产市场投机风起云涌，造成畸形的利益分配结构，推动货币信贷超额发行，更严重扭曲社会资源的配置。在市场经济条件下，价格是最重要的调节杠杆，房价是否合理关系全局，房价合理回归实乃中国经济结构优化的实际切入点和关键突破口。
眼下一个不争的事实是，经历了两年的严厉调控之后，很多地方的房价仍然没有出现实质性的下降。有的一线城市还只是近两三个月略有下降，只能算是“微调”，而某些地方的房价还在继续上涨。这三五年内不少城市的房价翻番，涨幅小的也有50%-60%，而调控后下降10%左右，实在不是什么可观的成果。面对持续的调控，房产商大都以捂房捂地来应对，投机者则以暂停交易来回应，房价合理回归还远远没能成为现实。近期一些利益集团放出话来，说什么房价暴跌会导致天下大乱，一派危言耸听。房价根本还没有实跌，谈何暴跌、大乱？显然意在阻止房价合理回调。
怎样才算是房价合理回归？
怎样才算是房价合理回归了呢？这应当从三个方面来综合把握。
首先，房价与居民收入水平之间达到正常的比例。房子是造来给人住的，公众的购买能力无疑是衡量房价水平是否合理的最重要的标准。在市场经济成熟的国家，房价一般不超过居民年均收入水平的6倍，否则就视作存在泡沫。我国是一个发展中的社会主义国家，目前的现实是，有的一线城市房子的价格已经超出发达国家水平。
其次，房地产市场的交易行为逐步走向正常。近年我国投机投资性购房的比例相当高，也超过了国际水平。在现实中不难观察到，投机者不仅把前期已经购买的大量房产掌控在手中待价而沽，还在等待政策松动时再次出手。房价不合理回归，投机行为很快会卷土重来。
再次，房地产开发企业的利润回到正常水平。这些年的房产暴利是众所周知的事实，这当然源于畸高的房价。有人认为，由于在其他方面投资获利不多，才导致了房地产开发热，这其实是倒因为果。搞房地产能有如此明显的暴利，怎能让其他行业的企业淡定？怎能不出现都挤进来搞房地产开发的局面？
要真正为民众安居乐业服务
根据上述标准来判断，要做到“实现房价合理回归”，房价下降的空间还相当大，尤其一线城市的房价应当有明显的实质性下降。如果真正实现了合理回归，则于人民于国家利莫大焉。比如，房价回归会使得城市的房屋空置率显著下降，做到物尽其用；房价回归会引导房地产投资本身更多关注大众需求，改变房产开发豪华化的不良倾向；而房地产开发利润率降低，有利于资源更多地流向其他产业，有利于实体经济的发展。对房价的合理回归，金融部门当前有足够的承受力，而这有利于金融部门未来避免不合理的信贷扩张、优化信贷结构等，整体上提高我国金融体系抵抗风险的能力。
房价合理回归的目标越能早点得到实现，对保障国民经济可持续发展以及构建和谐社会就越是有利，我国在应对外部挑战方面也就能越主动；因此必须迎难而上，排除阻力。一要切实加快与房地产相关的制度创新，从根本上重建我国房地产市场运行的制度基础。房产税在国际上已经相当成熟，我国应当加快完善和推广，尽快把楼市调控的行政手段转变为长期的法制安排。要加快保障房的建设和分配进程，形成合理的市场供求关系。要尽快实现统一的长期的限购制度等，不留下投机再度泛滥的隐患。二要切实转变地方政府的职能和行为方式，调整税收分配制度，消除某些地方政府助推房价的冲动，使房地产开发真正回归到为当地民众安居乐业服务的正轨上来。
