买房也要看时机 专家教你如何判断买房好时机

买房真有时机吗？笔者认为可从宏微观两方面阐述，各存在三大指标或指南性内容。

先看微观，即与你想买房的城市直接相关的因素或指标。

一，已建成区供求关系

因为从拿地规律来讲，新区主要供开发商进行土地储备，供地方政府吸收土地财政，其所形成的真实供应主要在未来，伺市政设施成熟后才能大规模入市。

所以决定买与不买最重要的一个指标就是已建成区的住房供求关系，如果属于土地紧缺，房源供不应求，是意味着房价持续刚劲上扬。判断信息当然可以从二手房行情进行适当判读。

二，烂尾及复工项目销售情况

楼市红火也会产生烂尾，但大面积复工与烂尾楼重生，则证明资金市场宽裕，意味着新一轮供应即将诞生，因此当一个城市较多烂尾工程复工并销售情况看好的当口，应加紧入市。

三，未来土地供应区域或土地市场预期情况

决定城市整体供求关系。

如果未来可供地区域非常广阔，那么除非区域经济基础发生重大改变，否则这个城市的房价不存在大规模上行的基础，则可以缓图。

举个例子，天津滨海区域，现在是主要供应区域，烂尾复式率达到九成，未来供应区域亦集中于此，老城二手房供不应求且房价飙涨，显然如果现在，或更早期间入市是非常合适的。

再比如青岛周边，伴随大青岛，各周边区域房价肯定会相继提升，如果现在入市，亦可掌握相应。但如果等到大青岛经济圈形成，肯定房价比现在至少高出千元及以上。

类似区域还有郑州东区，武汉青山片，北京西南角区域。

此外，宏观判断楼市整体趋势，实际上非常成熟了，主要也涉及三大块，股市、利率、关联重要产业产能情况，最主要的是钢材。

一般而言，股市出现重大利好，股指实现拐点性突破，往往预示着房价上涨即将来临；利率持续下调，意味着投资刺激政策生效，因此储蓄转消费会迎来高潮，预期房价将上行；反之投资性消紧缩，会带来房价向下运行；钢材得结合整体供应来看，如果产能过剩，意味着外贸紧缩，势必带来国内政策调整以刺激内需，房地产会发生刺激性膨胀，属政策刺激，比如目前的态势，而相反如果钢材市场对外优于对内，则楼市相应平和许多。

显然如果股市挺过并守住三千关口，而钢材剩余产能继续发生，则意味着政策依然会刺激房地产的发展，不妨拭目以待。

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买房议价四妙招 超值卖方不吃亏

近日，上海出现了一个专业房产砍价师，引起了很多购房者的注意，而且有不少购房者在他的帮助下，都能以“不吃亏”的价格买到了合适的房子，帮人省了不少钱。那么，对于这位砍价师而言，他到底有什么诀窍呢？

这位砍价师名叫李宜安，在上海一家房产中介就职，帮人砍价是他的“副业”。他表示，目前二手房市场交易比较清淡，这也为砍价提供了一定的空间。

但这并不意味着房价可以随便乱“砍”，因此，要保证砍价的成功率，需要一些技巧。当然，砍价技巧有很多，但对李宜安而言，令他最为得意的还是其中几套常用招数，那这究竟是一些什么样的“技术”呢？

招数一：适度砍价

在去年年中，李宜安帮助一位上海本地的自住客砍价。那是一套位于浦东陆家嘴附近的老公房，房东报价64万元，买家想以58万元的价格买下来。李宜安经过详细了解物业各种状况之后建议买家，还价62万元比较保险。最后双方经过艰苦谈判，成交价果然是62万元。

李宜安表示，虽然目前二手房交易没前段时间那么火爆，但这并非意味着房价就已有所松动，因此购房者在砍价时要调整自己的心态，不要在心里老是想着要把房价“砍”下一大截来，更不能贪心，非得把房价降下20%不可。李宜安认为，一般情况下，60万元左右的老公房，可以“砍”掉2万元左右，300万元的次新房，能够“砍”掉10万元。

招数二：打持久战

李宜安为了摸清卖家的心理价位，往往会花上很长的时间与客户进行沟通。他说：“有一次我跟一个房东连续通了7天电话，因为在没有摸清他的心理底线之前，我没有办法砍价。”功夫不负有心人，最后他成功了，这套位于联洋社区内的物业，低于市场价6万元成交。

“砍房价”是一个不断磨合的过程，也是一个比较艰辛的过程，不可能在一两个内就全部搞定。如果想要速战速决，很可能会搞砸。”李宜安告诉记者，因此他告诫那些急于求成的购房者，一定要做好打持久战的心理准备。李宜安建议，购房者并不要急于将自己的心理价位报给房东，而是与房东多交流几次，从各个方面了解一些房东的信息，如房东的家境、卖房意图、当前经济状况等等，做出综合测评之后再把自己的心理价位报给对方，而对于对方的还价也不要轻易回绝，而是通过不断沟通来达到最终的统一。李宜安估计，一般情况下，整个砍价过程可能要持续7～15天，有些甚至更长。

招数三：套近乎

李宜安最得意的还是帮一位客户“省下”了20万元。那是在去年7月份，房产报价160万元，但李宜安注意到，房东家庭条件虽然很好，但是由于生意上资金周转出现问题，急需资金，于是他建议买家报价140万元。最终果然以这个价钱成交。

李宜安表示，跟房东“套近乎”，这对砍价很有帮助。“话不投机三句多”，如果双方不投缘，砍价更是无从进行。李宜安发现，想要双方投缘，“套近乎”是一个很好的方式，通过“套近乎”，可以发现一些双方的共同话题，然后让双方熟悉起来，为此后的“砍价”打下基础。

此外，通过“套近乎”，能够得到很多有关房东的信息，而其中有些信息对砍价很有帮助，如房东的家境、目前的经济状况、心态等等，都会影响到砍价的效果。

招数四：掩饰自己

去年8月份，一位购房者在李宜安的帮助下，看了一套位于浦东联洋社区内联洋花园房子之后，感到很满意，而且购房者在看房时告诉房东，自己的老婆快要生了，急需一套住房。进入谈判环节之后，房东认定购房者急需住房，死活不肯降价。

对此，“掩饰自己也是一个很重要的技巧。”李宜安提醒购房者。他认为，即使是购房者对所看的房子再满意，也不要轻易表露自己的真实想法。而是尽量多挑一些毛病出来，让对方感到心中不踏实，这样在砍价过程中才会占据主动地位。

除了掩饰自己的真实想法之外，购房者还应主动示弱，也就是说，不要表现得很强势，如说话语气强硬，或者表现得自己很有钱，这都会引起别人的反感，不利于“砍价”。