郑州楼市回暖的春天或许从秋天开始(图)
房天下2010/09/07 14:08
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
2002年的春天，中国国家男子足球队出征日韩世界杯的前夜，可口可乐公司请李铁做代言，李大侠手握一瓶可口可乐，面对镜头高呼“到哪里都是主场”。2002年的夏天，日韩世界杯的赛场，国足三场比赛净吞九个鸭蛋。主场的梦想破灭了，日韩世界杯的舞台是巴西德国的主场。之后，可口可乐的这则广告再也没有出现。
这个典故充分说明一个真理，只有实力才是成绩证明的体现，广告做的好、口号喊的亮，都不上足球踢的好。
关于金九银十这个事，我的观点很明确，产品决定一切，实力决定一切。凡是产品好的房子，从来不忌讳调控，也不期盼金九银十。
中国房地产市场已经经历了若干次的调控，影响深度和广度、距离此次调控最近的一次出现在08年中，如果仔细分析08年调控和10年调控，几乎可以看到无论是调控的国际经济环境、国内经济环境等大背景和楼市小背景都已经发生了重大变化：
08年国际金融危机和金融体系几乎崩溃，10年国际经济环境开始回暖；
08年国内出口受阻，10年国内出口增长开始加速；
08年楼市涨幅还在可以接受的范围内，09年楼价涨幅已经民怨四起；
08年打击投机性买家所用的金融杠杆仅仅半年多，10年打击投机型买家金融杠杆越来越紧，况且除了金融杠杆外，还有税收杠杆没有启用。
无论从哪个角度看后市的发展，后调控时代的影响力都要大于08年的楼市，而对后调控时代的房地产市场，未知的因素越来越小，更多清晰的脉络逐渐显现。从今年4月份以来的这次调控，至少从三个方面影响了楼市未来的发展：
：房子这类投资不一定都是赚钱的。在若干时间后，也许买房会赔钱；比如保有税或者房产税、遗产税等；
第二：稳定压倒一切，和谐压倒一切，一切不利于政治稳定经济稳定的经济现象，都是国家所不能容忍的；比如炒房、银行不良贷款和空置房等
第三：GDP离开了房地产照样可以保八，三驾马车中的内需，内需中的房地产行业几乎可以肯定不可能作为维系国家经济体的支柱产业。
2010年的金九银十迟早是要来的，现在谈及金九银十会有什么样的收获还为时过早，盘点金秋购房的战绩至少要等到第四季度初。
金九银十的结果有三个：丰收、持平、歉收。
丰收的结果又有可能是三个：单一的刚需的丰收、刚需和投资型的丰收、刚需加投资加投机型的丰收。目前看来，前两种的可能性较大，不确定的是刚需型和投资型的比例。
持平的可能性也可能有三个：成交量上升下的持平、成交量不变下的持平、成交量下降下的持平。
歉收的可能性同样是三个：价格下跌情况下的歉收、价格不变下的歉收、价格上涨后的歉收。
这几个因素总结起来就是一个XYZ轴，我高数学的较差，这个数学模型没办法建立。个人直观推断：不同的结果出现，所导致的未来楼市进程不同；而的可能是，2010年的金九银十肯定是小幅丰收的，是占大比例的刚需和小比例的投资的丰收，是在成交量小幅攀升下、成交价格小幅下跌背景下的丰收。这个丰收不能证明楼市的回暖，只能证明市场上仍旧有现实的需求。
我曾经多次在博客和其他场合发表过自己的观点：产品决定一切，实力决定一切。凡是产品好的房子，从来不忌讳调控，也不期盼金九银十。
有句广告语说，好房子自己会说话。这句话现在看来真的很好。
通过2010年的楼市调控，开发商可能会更理性地研究市场和产品，而买家们可能更少了一些冲动，房子不一定不会贬值，买房子不一定真能赚钱。
从这个角度看，或许房地产的春天会从今年的秋天开始。
