大干围8块地同时被征收！海珠湾后航道这次真的要变天了

海珠这波动作，比想象中来得更猛。

近日，海珠区国有土地上房屋征收中心一口气挂出多份公告：大干围片区8大地块，外加星群及客运站地块，全部纳入“海珠湾新城”项目，启动国有土地房屋征收，目前进入补偿方案征求意见阶段。

这是海珠后航道沿线一次标志性的连片收储，也是广州旧改进入“依法征收+连片更新”节奏的又一关键落子。

征哪些地？

本轮涉及的核心地块共9个：

• 大干围8大地块：珠江汽车、新滘实业、南华西、南方制漆厂、嘉晟实业、海珠工程、广药物资、第四建筑
• 另加：星群药业地块、海珠客运站剩余地块
  
  

现状以老国企厂房、仓库、办公、宿舍、创意园为主。其中，南华西地块是“时尚海珠·左岸”创意园，嘉晟实业地块现为康乐中学，星群药业地块紧挨南洲站，海珠客运站则已在去年底停运。

征收范围包括岭南海港汇以东、环城高速以南、珠江后航道以北，由南洲街、瑞宝街、南石头三个街道联合推进，这在海珠并不多见。

从政策路径看，这次征收的关键词是“依法”二字。

项目援引《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院590号令）以及广州2026年印发的《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（穗府办规〔2026〕6号），走的是公共利益导向的国有土地征收，而非村集体协议搬迁。

两者的差别在于：协议搬迁依赖逐户协商，遇到留守户项目容易卡壳；依法征收则在签约僵局下可由政府作出补偿决定，并最终申请法院执行，给连片开发留出法律出口。

对被征收人而言，补偿标准挂靠市场评估价，同时受搬迁奖励、面积兜底等刚性条款约束；

对政府而言，31天意见期、权属登记、社会稳定风险评估每一环都要留痕。这意味着大干围不是“谈着看”，而是按程序坚定推进。

真正耐人寻味的，是这批地的用途。

征收对象大多是老国企厂房、仓库、宿舍和创意园，非住宅属性占大头，但规划性质的条却写着“复建安置房”。

逻辑可以追溯到2010年《新城市中轴线南段控规》里那句预留表述：大干围作为新中轴非核心区的拆迁安置区。

如今新中轴南段674公顷、现状建筑超1400万㎡，东风村、三滘、大塘、红卫、沥滘等陆续推进，核心区回迁需求巨大，原地全塞安置不现实。

用权属清晰、收储阻力小的国有旧厂地承接安置，把中轴核心的净地腾给产业与地标，是海珠这一轮更新最核心的“腾笼”逻辑。

另外一方面，大干围的这一征地，也同时解开了海珠西积压多年的两个结。

一个是环岛路的断点：42.2公里环岛路修了十几年，主线恰恰卡在大干围1号这一段，此前只能绕行支路，本次征收配套交通设施与绿化用地，有望让滨江主线真正拉直，把广纸、BIG海珠湾艺术园、岭南海港汇到沥滘的岸线串成完整步行体系。

另一个是后航道的城市界面：一边是中海观澜府、中交·天翠、越秀·江湾潮起这类5万+滨江住区，一边是卷闸门和旧仓库，中间断层明显。

征收落地后，片区将从“创意园+厂房”切换为“安置房+交通+绿地+未来经营性用地”的复合新城，海珠西的价值锚点会随界面刷新而重估。

对市场和购房者来说，眼下最该冷静看待的是两件事。

其一，补偿单价尚未在征求意见稿中披露，市场流传的5.7万-6万元/㎡只是参照赤岗客村同类型的测算，不是官价，最终以正式方案为准；

非住宅部分按营业执照和租赁协议独立计户，二房东与小微经营者要赶在登记期内把权属和经营凭证备齐，这直接决定清退效率与净地交付节奏。

其二，从征收到供地、从安置房建设到经营性用地出让，周期通常以年计。