中铁建万博、港航三期、坑口二期……广州五宗核心靓地同时上架，现房制下谁敢接盘？

进入11月，2026年正式进入了年底，广州的土地市场也即将把“压箱底”的货摆上桌了。

中铁建万博地块、京溪广智西片区地块、黄埔港航三期地块、番禺市广路地块、荔湾聚龙湾坑口二期地块五宗地分属番禺、白云、黄埔、荔湾四个核心区，没有一宗在外围郊区。

这已经不只是“卖地回血”，而是一次核心资产集中试水：现房制之下，政府用低容积率、中小体量、成熟配套的优质地块来赢得市场和房企的信心。

中铁建万博地块：万博近3年来宗核心新宅地

地块原是中铁建港航局工业用地，后期改成住宅用地收储后再被出让。

在《番禺区中铁建万博地块土地储备实施方案》中已获市土地管理委员会审议通过，是广州低效用地焕新的试点样本。

核心指标有两个：

• 容积率2.5。目前万博在售项目的容积率普遍在3.8-4.9，这块地直接降一档，限高80米，能做小高层板楼。
  
  

• 起拍楼面约1.8万/㎡。对比里仁洞融资地2.43万/㎡，价格优势很明显。据了解，中铁建、保利、越秀对地块都有兴趣。
  
  

另外，地块距离南村万博站约800米，可步行，学校大概率是分配到汇贤小学和南村侨联学区。

京溪广智西片区地块：越秀云萃旁边的“熟地新货”

据了解，广智片区7.8公顷整体的收储方案已过会，由市土发中心与白云区5:5合作开发。 其中，西地块紧挨越秀云萃和云悦项目。目前，两盘都是开盘即清仓的节奏。

由于岑村机场的约束，地块限高，容积率也从3.55砍到2.5。

项目地段不错，交通上坐享18号线北延京溪路站（在建）+3号线梅花园站双轨，1站广州东、2站珠江新城；教育上自带36班小学，靠近省一级京溪小学；商业上信达金茂广场、广垦天河壹号等商业体环绕。

初步地价约2.8万/㎡，比2024年由越秀拿下的怡新路地块（2.6万/㎡）的起拍价还高一点。

黄埔港航三期地块：“停车场”变江景豪宅地

地块一开始在2022年由广州港集团12.9亿拿下做商业，结果闲置两年多，一直当停车场。

今年被政府以12.4亿收储，形式是发行10.5亿15年期、利率2.05%的专项债，调规为“住宅+商业商务+文化设施”。

调规后指标：

• 占地约2.1万㎡，建面约6万㎡（原规划14.5万㎡，压掉大半）
• 容积率2.9，限高100米
• 居住建面约5.48万㎡，商业仅5700㎡
• 距鱼珠站（5/13/28号线）约600米，一线南向临珠江
  
  

如果按预期的17.6亿起拍，楼面价约2.9万/㎡，有机会成为黄埔新。

番禺市广路地铁站地块：配套基本现成，学校待定

祈福板块17年没出过像样新地。这宗地三样东西都是现货：

• 地铁现成：22号线市广路站，D出口正对地块，1站广州南、1站番禺广场
• 公园现成：紧邻金山湖文化公园（108.7万㎡，约1.5个天河公园）
• 学校待定：项目很可能会纳入省实番禺学校（金山湖校区）招生范围内
  
  

荔湾聚龙湾坑口二期地块：广州稀缺的“江景+太古里+双地铁”

一期8月刚被珠实拿下，二期紧跟着调规过会，具体指标如下：

• 商改商住，容积率由4.4到4.5，建面约4.53万㎡
• 限高从100米抬到120-150米
• 一线珠江后航道，紧邻聚龙湾太古里
• 广佛线+11号线沙涌站，地下通道直连
  
  

广州在售豪宅里，同时握“商业+地铁口+一线江景”的，几乎没有对手。

整体来看，这轮挂地释放了三个关键信号

首先，核心区“低密化”成为新共识。

五宗地容积率清一色压在1.8-4.5，万博2.5、市广路1.8、广智西2.5、港航2.9。对比前几年动辄4.5以上的超高层，广州开始用“降容”换产品力。

现房制下，开发商不敢做难卖的货，政府就先在地块端把门槛降下来。

其次，存量收储再出让，跑通“专项债”新路径

港航三期就是典型样本，15年期土储专项债、收储—调规—再出让全链条打通。这套机制会成为未来2-3年广州盘活闲置土地的主流玩法，老黄埔、黄埔港一带还会有同类地块跟进。

最后，地价博弈进入“僵持期”

现房制细则落地后，开发商要的是“算得过账”。外围区地价可能松动，但核心区地价暂时不让步。所以这轮挂地体量大都控制在6-8万㎡中小规模，降低单宗资金压力，先让市场热起来。