房企年报：拼规模扩张不再 降“档”求稳成关键

房企年报密集发布。披露的数据显示，2020年与过去相比，拼规模扩张已不是房企常态，而调整负债结构、降低负债率、增加现金流成为房企关注焦点。

业内人士表示，在行业下行叠加“三道红线”新规的压力下，房企控负债、降杠杆压力增大，规模房企的业绩目标会更趋谨慎，规模房企增速放缓是常态。

增收不增利净利润率下滑明显

同花顺数据显示，截至3月30日，申银万国行业分类下，已有35家房企发布2020年年报。35家房企2020年营业总收入达10198.93亿元，较2019年增长20.85％；净利润合计984.03亿元，较2019年的1050.38亿元减少6.31％。从净利润率来看，35家房企中有25家出现下降，占比达71.4％。

具体来看，招商蛇口2020年营业收入1296.2亿元，较2019年增长32.71％；但归属上市公司股东净利润为122.53亿元，较2019年下降23.58％。信达地产2020年实现营业收入258.64亿元，同比增长32.79％；净利润17.44亿元，同比下降31.77％；归属母公司净利润15.02亿元，同比下降35.12％。

对于利润下降，招商蛇口表示，公司规模扩大，报告期内房地产项目结转收入规模相应增长。但受行业利润率下滑及房地产业务结转产品类型不同的影响，房地产业务结转毛利率较上年有所下降。

大悦城净利润则出现亏损。大悦城2020年营业收入384.45亿元，较2019年调整后收入增长13.76％；但归属上市公司股东净利润亏损3.87亿元，较2019年大幅下降118.88％；归属上市公司股东扣非净利润亏损5.01亿元，同比下降140.72％。

大悦城方面表示，归母公司净利润下降，一方面是由于本年结算项目中低毛利项目占比提高，商品房销售毛利率较2019年的38％下降约10个百分点；另一方面，受宏观调控及疫情影响，公司部分在建在售项目销售价格未达预期，个别项目因疫情工期延误，成本增加，公司对相应资产计提了减值。

荣安地产2020年实现营业收入111.78亿元，较2019年增长67.77％，但利润并未增加。数据显示，2020年归母公司净利润为17.42亿元，较2019年的18.89亿元下降7.75％。

监管紧绷降杠杆成“必选项”

“三道红线”政策影响正在加深。中国房地产业协会、上海某房地产研究院发布的相关报告显示，500强房企2020年资产负债率均值为78.77％，同比下降0.89个百分点，为2012年以来首次下降；净负债率均值为85.08％，同比下降11.62个百分点，相比2019年有大幅改善。

2020年8月，住建部、央行联合召开房地产企业座谈会，对12家试点房企有息负债规模设置了“三道红线”，包括剔除预收款后的资产负债率大于70％，净负债率大于100％，现金短债比小于1倍。依据“三道红线”触线情况，房企将被划分为红、橙、黄、绿四档，分档设定有息负债的增速阈值，四挡有息负债规模年增速分别设限为0％、5％、10％和15％。

从近期年报来看，房企纷纷调整负债结构，主动降杠杆。据记者不完全统计，融创、中梁、佳兆业、领地控股、大唐地产、绿景中国均由红档降至黄档；当代置业、绿城中国、雅居乐、力高集团也由橙变黄；祥生控股由红转橙。

此外，除了招商蛇口、华侨城、瑞安房地产、路劲、合生创展、SOHO中国、大悦城、龙湖、信达地产、中海地产、华润置地等仍保持“零踩线”外，越秀地产、金辉控股、中国金茂、远洋集团、五矿地产、龙光地产、建发国际、明发集团、弘阳地产、佳源国际、世茂集团、中骏集团通过调整结构，升级绿色，跻身“零踩线”房企。

并不是所有房企都实现降档。目前来看，时代中国、美的置业、旭辉、花样年、正荣地产、新城控股、上置集团、禹洲集团、新力控股、中国奥园等维持黄档，首创置业保持橙档，富力地产、阳光100中国仍在红档之列。

远洋集团相关人士表示，“三道红线”政策的出台将深刻影响行业发展趋势和房企竞争策略。从中长期来看，行业仍将面临一系列考验，市场规模虽有一定增长空间，但行业将进入慢增长周期，从财务杠杆驱动的高速增长迈向稳定均衡高质量增长。在行业集中度加速提高且阶段性盈利下降的明确趋势下，现金充裕、财务稳健的房企将获得更多优质市场资源和发展机遇，注重企业内生力、稳健经营、打造产品与服务的房企优势将进一步凸显。

从富力地产来看，2020年公司加大变现力度，以加速去杠杆，虽然净负债率同比下降68.7个百分点，但净负债率仍高达130.2％。富力地产董事长李思廉表示，集团将继续寻求合作伙伴，共同投资或合作，以减轻项目风险，进一步降低总负债水平，改善资本状况。

“下一步，首创置业会继续把控负债，降杠杆，确保现金流的稳健。”首创置业副总裁兼财务总监范书斌表示，从长期来看，“三道红线”对房地产行业及房企具有积极作用，有利于房企更加注重抗风险能力的提高，优化资产结构，实现健康可持续发展。

范书斌表示，首创置业已经启动减债计划，全力降低杠杆水平，严格控制债务规模。未来公司将持续改善“三道红线”指标，争取尽快达标。

集中供地落地资金优势是关键

今年2月，自然资源部发文对重点城市实施土地供应两集中政策，即集中发布出让公告，集中组织出让活动，原则上公告每年不超过3次。业内人士称，上述重点城市涵盖4个一线城市和18个热点二三线城市，包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙。

随后青岛、郑州等多地发文确认政策细则，天津、长春、福州、南京等城市明确年内3次集中挂牌的具体时间。3月15日，长春集中挂牌出让51宗首批经营性用地，总占地面积达400万平方米。

中指研究院企业事业部研究副总监刘水表示，上述22个重点城市均为核心一二线城市，是我国经济最发达、产业结构与人口规模吸引力的地区，住房需求旺盛。据统计，2020年22城商品房销售额占商品房销售额的比重为39.9％，22城住宅用地出让金占住宅用地出让金的比重为37％，占比均近四成。

刘水说，从此前数据来看，2020年百强30房企在22城拿地金额占企业总拿地金额比重为56.5％。22个重点城市中，杭州、北京、苏州、广州、上海等城市较受30房企青睐。

雅居乐集团副总裁王海洋表示，集中供地政策是我国房地产调控长效机制之一。雅居乐将加强对市场的分析，提前规划城市投资布局和拿地方向，以投资更多优质土地。

世茂集团董事局副主席、总裁许世坛表示，22城集中三次供地政策是稳地价、稳房价重要措施，企业可以在稳定、理性的土地价格上获取更多优质项目。

刘水表示，集中供地政策使得企业短期资金压力增加，面对单次大量供地时，企业需要对城市发展趋势及板块价值进行科学研判。

万科董事会主席郁亮表示，“两集中”和“三道红线”政策对行业来说，的变化是住房回归居住属性、房地产回归实业属性已有明确、清晰的趋势。

上坤地产董事会主席兼行政总裁朱静表示，从近期的宏观调控政策来看，一方面，“两集中”和“三道红线”是对房地产行业和非房地产行业在整个社会金融资源的占用比例开始重新再分配，房地产行业已经不能再像过去一样过度占用货币资源，而是要在合理的比例范围内持续平稳发展。另一方面，房地产行业高土地红利、高融资杠杆红利、高速度发展的形势已经一去不返，房企将回归到企业经营的本质，需要更关注客户需求、关注产品品质、关注经营效率。

业内某研究中心报告指出，在“房住不炒”长效机制下，房地产行业发展方向变得清晰，预计未来将步入无增长时代。从企业业绩预期来看，自2018年以来房企销售目标总体谨慎，目标增速回落，行业平均目标增长率由2018年的41％逐年回落至2020年的12％。

整体来看，在行业下行叠加“三道红线”新规的压力下，房企控负债、降杠杆压力增加，规模房企的业绩目标制定会更趋谨慎，整体的目标增长率也将趋于平稳。预计随着房企投资和规模扩张的动能降低，规模房企增速放缓将成为常态。（记者梁倩采写）

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动态：广银海棠湾在售4#、6#、10#，建面约98-125㎡三房单位，毛坯，均价约14000元/㎡，预计2022年12月30日交房，详情请咨询销售中心。

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动态：碧桂园·凤凰城预计2022年8月二期凤紫苑交楼。12000元/平方米起。2021年2月6日加推33栋。项目为低层,高层,超高层板楼。物业费：别墅3.8元/平方米·月，洋房2.98元/平方米·月，商铺4.5元/平方米·月。

项目简介：碧桂园·凤凰城位于中山三桥南（广珠西线南区出口），直通105国道，衔接南外环，距离广珠西线高速南区出口仅约3公里；项目总占地约1200亩，总体建筑密度较低，其次三面群山环绕，苑区内有约2万㎡天然生态湖泊， 6.9万㎡大型公建配套，约1万㎡英伦风情商业街，约3千㎡运动中心，致力于提升居住的附加值，全新居住体验，创造成熟社区模式；碧桂园·凤凰城是中山城区一处拥有完整臻稀山湖资源的山湖大盘，“宜居中山，当住凤凰城”旨在给中山一座千亩大城。

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动态：敏捷·紫岭天玺在售四期1栋和2栋，建面约118-128㎡一线瞰景3+1洋房，洋房带装修，均价23000-26000元/㎡，另外在建面约155-161㎡城央墅质资产，约500万元/套，预计交房时间是2023年3月31日，详情请咨询售楼处。

项目简介：敏捷R26;紫岭天玺位于千亩紫马岭公园旁，正对华润万家，集聚利和商圈、远洋大信、盛景尚峰、星河cococity、假日广场、金鹰广场等6大高端商圈，更拥有中山市博爱医院、中山市人民医院、紫马岭公园、海港城、生活市场等优质配套，集聚全城经济、文化、商业等于一体，生活悠然自得。项目园林全新升级，以自然为理念，打造“自然即生活”园林生活模式，全年龄配套空间，筑就中山人居新历程。 历经精雕细琢，沉淀集团20余年用心铸造之精华，通过升级低密度墅区规划、全龄段园林、人居关怀装修标准、24物业贴心服务等，致敬城市和生活的理想。

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动态：金色年华花园在售15#、16#，建面约287㎡四房~五房单位，毛坯均价约24000元/㎡，交楼日期为2021年7月，详情请咨询销售中心。

项目简介：金色年华花园项目位于中山市东区与火炬开发区交汇处，周边市政配套设施完善，资源丰富，写字楼、大型商业及综合体云集。项目坐拥中山路、博爱路两大城市主轴，交通便捷。 项目总占地约346亩，一期开发约159亩，建筑面积约495495.14 平方米，共 2852户。金色年华是继水木年华之后的“年华系”升级巨作。 金色年华站在城市开拓者与建设者的角度上，洞察城市社交新诉求，预见新社交时代即将来临，全新多元会客平台——【城市会客厅】，让居住回归到人与人面 的社交模式，引领城市新社交时代，让社交在有温度的空间里得以回归本真。金色年华【城市会客厅】集优雅入户大堂、浪漫咖啡厅、品味茶室、红酒品鉴、桌球室、影音室、乐趣秋千庭院等于一体，尊享商务会客、 派对、亲子休闲等多功能私家礼遇生活场。 湾区，金色年华。在粤港澳大湾区建设 第四大湾区的时代背景下，金色年华立足湾区几何 城市——中山市，打造 湾区之上的生活体验，将湾区、交通、城市、生态、品质等融汇一体，用悦·湾区、悦·交通、悦·繁华、悦·品质、悦·生态、悦·服务六重悦章阐释金色年华人居新高度，以传世的品质，开创城市金色生活新标杆，用细节缔造金色人生的星级礼遇。

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