第一太平戴维斯2020年上半年珠海商用物业市场回顾与展望

写字楼 —— 尽管疫情期间全市第三产业实现逆势增长，但中小企业租赁需求仍因成本控制而转软

截至2020年季度末，珠海全市地区生产总值为703.5亿元，同比下降9.2%。值得一提的是，疫情期间珠海市第三产业增加值不降反增，部分服务业逆势增长，利好经济复苏加速。

因疫情对在建项目工期影响，2020年上半年珠海无新增供应入市，全市甲级写字楼总存量仍为137.9万平方米。但鉴于此前的集中供应，当前横琴子市场总存量已超传统商务区吉大，居全市之首，约占全市总存量的34.2%。

尽管珠海市第三产业对全市经济复苏有所推动，但期内仍不乏有部分中小型企业出于成本控制等因素考虑，选择暂时缩减其租赁面积或搬迁至成本更低的办公场所。全市空置率环比上升1.7个百分点，至43.9%，为历史水平，净吸纳量也因此首录负值。

当前市场供过于求依然显著，加之疫情之于市场需求的负面冲击尚存，多数业主情绪倾软并愿主动下调租金以促成交易。截至2020年6月末，全市平均租金下跌至人民币每平方米每月88.2元，租金指数环比下跌4.1%。

港澳投资需求因入境限制短期内受到压抑，且期内部分小业主现金流压力也有所增加，全市价格指数环比下跌3.9%。

展望

尽管疫情令在建项目工期有所延迟，但预计2020年下半年珠海仍将迎来9个项目交付入市，共计为市场带来81.2万平方米新增供应，市场供过于求料将延续。

随着复工复产进程的推进，下半年若全市经济活动得以全面恢复，实体企业租赁需求或实现小幅增长。此外，下半年入市项目预计将承接部分成本节约型企业租赁需求。

2020年下半年，由于大量新增供应入市，加之当前市场已面临严峻的去化困难问题，全市平均租金料将延续下行趋势。

零售 —— 旅游业因疫情暂缓直接冲击消费市场，中小品牌迫于经营困境闭店撤场现象广现

疫情显著冲击珠海旅游业运营，季度全市旅游接待过夜游客同比大幅下降66.3%，消费市场直接受其负面影响。前五月，全市社会消费品零售总额累计至人民币317.1亿元，同比下降19.9%。

2020年上半年珠海消费市场备受冲击，因此对于拟开业项目而言，上半年并非入市时机，各零售项目均选择延期入市。期内全市无新增供应入市，购物中心总存量维持72.5万平方米。

由于疫情防控措施的开展，珠海各购物中心客流量显著下降，品牌营收因此明显减少，这导致市场陆续出现品牌因自身现金流薄弱、难以抵御突发危机，最终迫于经营困难而退租撤场的现象。受上述因素影响，期末全市空置率环比上升3.6个百分点，至20.3%。

2020年上半年，由于珠海零售物业市场受疫情冲击尤为显著，品牌方扩张及洽谈意愿明显减弱，因此多数业主愿大幅降租以期品牌进驻，平均租金下跌至人民币每平方米每月367.5元。租金指数环比下跌5.4%。

展望

2020年下半年，珠海零售物业市场预计有四个购物中心入市，将为全市带来37.6万平方米新增供应。

鉴于本地消费市场尚未完全恢复，叠加疫情显著冲击流动旅游消费群体数量，预计各业态品牌对其于珠海的扩张计划将更为审慎，项目招商预计承压，全市空置率将延续上升趋势。

2020年下半年，综合考虑当前市场供需状况及新项目入市所致冲击，全市平均租金预计仍将延续下降趋势。