楼市进入增加“有效供给”新时期 高端住宅产品或入市

    资料图：福州一处商品房在建中。 中新社记者 吕明 摄  

　　近期，房地产调控政策迈入了一个新的阶段。一方面政策普遍强调继续抑制非理性需求，另一方面重点调节供给市场。业内人士分析认为，楼市将进入增加“有效供给”新时期，在未来的政策变化趋势中，不仅仅只是限购、限售、限贷这些限制性措施，很多城市将进入补库存、增供给的新时期。

　　政策倾向“增加有效供给”

　　5月初，住建部就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府负责人，强调要坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，认真落实稳房价、稳租金的调控目标，有针对性地增加有效供给，大力发展中小套型普通住房，遏制投机炒作，支持和满足群众刚性居住需求。

　　5月下旬，住建部印发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，再度重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。

　　随后，多个城市出台了与房地产市场相关的中长期规划。其中，北京市推出未来5年的住宅用地供地计划；提出将限价房中可售住房销售限价与评估价比值不高于85%的，收购转化为共有产权住房，从供给端增加共有产权住房的规模。上海发布上海市住房发展“十三五”规划，大幅增加住房土地供应规模，增加政策性支持住房及租赁住宅的土地供应。

　　中指院相关负责人分析认为，一线城市的住房供应结构特点已经非常明显了。“目前北京、上海、深圳的住房供应基本体现为4：4：2的三分结构。这个结构主要的特点就是扩大了政策性支持住房的比重以及租赁住房的比重。这种结构上的变化，使能够满足中低端住房需求的房源大大扩充”。

　　该人士分析指出，“这是很重要的变化，有效供给的概念会渗透到以后各个城市的住房供给侧改革当中去。从企业的层面来看，要开始关注增加有效供给后会给以后的市场业务带来哪些变化和影响。企业对机遇的把握应适时转移到对住房供给侧改革的关注。”

　　6月12日，易ju房地产研究院发布的新的“百城住宅库存数据”显示，截至2018年5月底，受监测的100个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为4482万平方米，环比增长7.2%，同比增长15.1%。

　　“从库存规模看，目前很多省会城市的库存规模都出现了比较明显的同比下跌，这也是此类城市近期政策调控中，明确提出积极增加供地补库存的原因所在”。易ju研究院智库中心研究总监严总分析认为，总体上看，5月份房企推盘节奏有所加快，这有助于购房者获得更多的选房机会。

　　市场供给“结构性匹配”

　　中原地产研究院的数据显示，6月份开始，北京商品房住宅市场供应开始明显增加。新入市的10个项目中有4个限价房项目，包括瀛海府、金樾和著、旭辉城、熙悦林语等。

　　“整体来看，6月份以内，新入市的10个项目有望增加3000套的市场供给，这一数据也有望刷新近数月的供应纪录”。中原地产首席分析师张总分析认为，限价房政策明确后，这部分项目有望加快入市，增加市场供应量。预计从6月开始，将出现市场供应量的井喷，短期入市房源有望超过2万套。

　　“高端有市场、中端有支持、低端有保障的住房供应制度提出已有多年”。上述中指院相关负责人分析认为，这一轮住房供给侧的结构性变化重要的一点就是注重践行“有效供给”与“结构匹配”。

　　在北京，高端别墅作为稀缺型的产品形态，历来是北京住宅市场的重要组成部分。近期，北京庄园、万科观承别墅等一批别墅型产品陆续入市，将高端住宅市场拉伸了一个新的高度。

　　其中，北京庄园的严格预约制参观引发了业内的持续关注。有分析人士称，北京庄园严苛的参观门槛背后，实则是顶豪别墅和高端收入阶层群体两者之间互为对标的一个产物。

　　近年来，随着高端收入阶层的日益发展壮大和人们对豪宅产品理解层次的不断加深，这一阶层开始对生活品质提出了更高要求，并尝试从普通别墅中走出来，不断寻找对标世界豪宅的墅居生活，以满足不断向上的人生状态。

　　区域优势成就增长型别墅区

　　严总告诉记者，相对一季度严厉的预售证管控，目前部分城市确实出现了“开闸放水”的供应策略。另外很多房企从半年度销售目标的角度出发，也会适当增加项目入市的机会。

　　他认为，在这样的背景下，二季度市场供应将更有保障，产品形态也将更加多样。“针对高端住宅市场而言，产品的分化也会进一步加剧”。尤其是在北、上、广、深等城市，占比较多的别墅等高端住宅产品将迎来集中入市的机会。

　　6月初，万科观承别墅东方十二境园林示范区及新品观承别墅·大家首次面世。万科方面介绍，这是在此前观承别墅“桃花源记”主题示范区上的延续迭代。自2013年北京万科将别墅项目“观承别墅”落地在了顺义高丽营，2017年北京万科再次选择高丽营地块。

　　之所以选择高丽营板块，首要原因是因为这里属于中央别墅区辐射范围之内。在历经20多年发展之后，过去传统意义上所指“中央别墅区”已完成了含义的外延与地理上的扩展，而高丽营板块则成了受益者之一。

　　高丽营依托温榆河水域，拥有“三园一湖”的优质自然环境，又共享着中央别墅区成熟的社区配套及教育资源。北京万科营销中心总经理孙然介绍说，观承别墅区还依托“未来科学城”这一重要经济增长极。“北京提出未来科技创新中心，与政治文化国际交往中心并列。而在三城一区的规划中，无论从发展潜力还是区位属性来看，未来科学城都将是未来15-20年驱动北京成为科技创新中心的增长极。”

　　北京万科北一片区营销总监周楚说，“未来科学城的增长驱动、望京商务区向北延伸、中央别墅区后的机会，三股合力催生的观承别墅区，它的形成似乎是巧合，但巧合背后恰恰是时代的选择和经济要素的强大支撑。”

来源：中新网

推荐理由：

效果图

动态：保利香槟国际在售建面约81-125㎡二三房洋房单位，均价11500元/㎡，户型方正实用，详情请以售楼部为准。

项目简介：保利香槟国际是由千亿央企保利地产在中山北打造的人居标杆项目。项目近邻广珠轻轨中山首站南头站，交通路网四通八达，畅享粤港澳大湾区生活圈。项目全部为小高层产品，全南向或南北对流户型，居住舒适度高，产品采用保利5.0产品体系，打造全龄生命周期住宅，全屋带装修、强收纳、功能复合空间。小区采用大行列式布局，打造新亚洲花园园林社区。

交通图

推荐理由：

效果图

动态：保利国际广场在售【公园里】建面约101-146㎡三四房单位，园林景观精致，自带保利购物中心商心体，均价16000元/㎡。详情请以售楼部为准。

项目简介：保利国际广场是保利在中山百万方综合体。项目位于中江高速港口出口，紧紧扼守中山北大门；从项目出发，经中江高速延长线可直往深中通道；深茂快铁，广珠轻轨、高铁周边环伺，短时间可达广佛深等周边城市；预计明年动工的空轨一号（规划中）在项目后面，交通优势明显，可谓是通道，高铁，高速，空轨无缝连接。 目前，大城已熟，近70万方的保利商圈一触即发，一路之隔的红星美凯龙2015年底开业至今，为周边居民置家居带来便利；38万方的保利广场集购物、娱乐、餐饮、特色风情商业街、高端写字楼、酒店为一体，保利国际影城、若比邻社区商业中心、美力恒健身俱乐部、探险阳光超大型儿童主题乐园、众歌纯氧KTV等众多知名商家已开放、5星级艾美酒店、金宝贝等品牌也将面世。四大主题公园环绕，绿色宜居，奢享城市绿肺。国家一级物业-保利物业，给业主享受管家式物管服务。 整体产品打造采用Art Deco建筑风格，斥巨资打造具有特色的东南亚度假式园林, 拥享近百米大楼间距，绿化率高达38%，栋与栋之间采用点状式分布，保证通透采光，多方面满足人居体验。 保利国际广场四期【公园里】更是这个188万方大盘里中心的位置，出则保利购物天堂，入则星级园林景观；定位高端奢居，产品设计更是一二三期的升华，拥有约800方超大园林泳池，户型满足客户“方正实用，动静分区，开间宽大”的需求。

交通图

推荐理由：

效果图

动态：正德天水湖预计6月23日开放全新样板房，6月底将推出五期二组团建面约89-117㎡三四房单位，户型方正实用，价格待定，详情请以销售中心为准。

项目简介：正德天水湖位于中山石岐区东明桥右侧，项目总占地面积12万平米，建筑面积46万平米。地处中山城区，其东连东区，西望西区，南靠石岐，北接港口，为中山大型住宅区域；项目离中山大型商圈大信商圈、轻轨北站商圈较短，繁华簇拥,配套齐全，可眺望长达2.5公里的岐江景色，环境优美，交通便捷。 正德天水湖五期总占地面积53102.28㎡，总建筑面积189550.17㎡，总户数1386户，总体规划包括沿街商铺、住宅及幼儿园。 项目周边是中山大宅的聚集地，汇集了多个大型楼盘，附近的大信商圈更是中山繁华的商业中心。

交通图

推荐理由：

效果图

动态：锦绣海湾城2018年6月9日九期珑翠湾17#加推。15800元/平方米起。预计2019年10月九期单位交楼。在售户型有：92平-193.81平3居-4居。物业费：2.3元/㎡·月。

项目简介：锦绣海湾城坐落于中山市翠亨新区伶仃洋海湾区，是华南少有的海湾生态居住区的大型滨海项目，项目总占地约万亩，社区早期建设有联排/独栋别墅、洋房、公寓及商铺等多元化产品；现在售产品为约90-127㎡临湖洋房，以及约155-195㎡的花园美墅。 锦绣海湾城坐拥绝佳的地理位置，位处粤港澳大湾区城市群腹地，享翠亨紧邻珠海，区域价值显著。随着珠三角都市圈一体化进程的实现，项目周边立体交通环绕；广珠轻轨线翠亨站（规划建设中）就设在社区内，深中通道、珠港澳大桥、京珠高速以及新中山港辐射，便捷路网高效出行。且项目紧邻伶仃洋海岸，以及千亩红树湿地公园、孙中山故居5A景区以及周边绵延五桂山山脉，自然资源丰厚。 经过9年的潜心，社区内各项配套完善，大道商业、酒楼、医院门诊、社区幼儿园、会所泳池等配置轻松享有。凭借其高于周边城市的性价比及置业潜力，吸引了众多周边城市客户前来置业。

交通图

推荐理由：

效果图

动态：保利碧桂园领秀海在售100㎡-116㎡三房单位，户型方正实用，均价18000元/㎡左右，详情请以售楼部为准。 

项目简介：保利碧桂园领秀海位于粤港澳珠江西岸经济带枢纽、珠海唐家高新区与中山翠亨新区双特区中心，由央企保利联袂千亿碧桂园共同铸造，定位为面向深中珠的湾区领秀级作品。项目扼守深中通道、港珠澳大桥正前排，2公里内覆盖高速、轻轨、港口全时空交通，纵享湾区经济直接红利。 项目坐落伟人孙中山故里翠亨新区国际旅游区，领享千亿级大城规划，饱览57公里海岸线、近万亩红树林湿地公园，更有中山纪念小学、纪念中学名校簇拥。项目总建筑面积47万㎡，总户数3260户，其中人才公寓户数460户，是保利5.0全生命周期居住系统首落中山的示范性项目。景观会客厅、健康泳池、宠物乐园、亲子乐园和康体乐园等八大园林组团，81-136㎡全生命周期装修奢品，将从适老、适幼的全龄关怀，为湾区人民带来呵护一生的舒居体验。

交通图