区域概况

进入2018年以来，全国各大开发商进入中山市场的步伐未有因为楼市成交放缓而减慢。相反，不管是新进中山新面孔，还是在中山市场早已摸爬打滚数年的“老司机”，都在纷纷加快对中山市场的布局。据记者观察，除了传统的拿地开发外，去年来不少大型综合性开发集团开始将目光投向中山城市更新、开发项目。早前佳兆业、华夏幸福、华润置地等房企分别和沙溪、民众、西区等镇区签署了合作意向。有分析认为，今后城市发展的模式将以重点区域“旧改提升”为主，“城市更新”有望成为房企下一个掘金风口。

观察一 华夏幸福瞄准民众镇39平方公里产业新城项目

多年来，地方政府都是城市基础建设投资的主力军。然而随着各种大型基建的铺开，单纯依靠地方政府融资建设的模式遇到了不小阻力，如项目推进速度慢、地方财政压力大等。在“十三五”规划加强供给侧结构性改革、扩大有效供给的大背景下，PPP模式开始在中山得到加快推进，成为社会资本参与城市更新、新区开发的重要途径。

近年民众镇一直朝着“南沙后花园”的发展定位开展相关产业、城建工作。记者留意到，根据去年华夏幸福披露的与民众镇政府所签署的合同条款，民众镇人民政府（甲方）拟引入华夏幸福（乙方）形成战略合作关系，以PPP模式共同打造“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城。

据介绍，双方具体的合作区域北至三宝沥水道、南至横门水道、东至三宝沥水道与横门水道交汇处、西至岐三公路，占地面积约为39平方公里，折合约58500亩。这相当于民众镇1/3的面积大小。

观察二 借力ppp模式实现“基建开发+城市运营”

PPP （Public-PrivatePartnership），又称PPP模式，即政府和社会资本合作，是公共基础设施中的一种项目运作模式。该模式鼓励私营企业、民营资本与政府进行合作，参与公共基础设施的建设。在该模式下，双方形成“利益共享、风险共担、全程合作”伙伴合作关系，PPP优势在于使合作各方达到比单独行动预期更为有利的结果：政府的财政支出更少，企业的投资风险更轻。通常模式是由社会资本承担设计、建设、运营、维护基础设施的大部分工作，并通过“使用者付费”及必要的“政府付费”获得合理 ；政府部门负责基础设施及公共服务价格和质量监管，以保证公共利益最大化。

而作为国内最具规模的产业新城运营商之一，与民众镇达成合作意向也是千亿上市企业华夏幸福首度将目光投向中山市场。记者了解到，目前华夏幸福的主营业务涵盖产业新城业务、产业小镇业务和房地产开发业务三大类，并逐步形成了以产兴城、产城互哺、产城融合的独特商业模式。其中，华夏幸福以京津冀区域、长三角、珠三角、中原城市群等作为核心区域，通过PPP模式承接产业园区开发、建设、招商、运营等业务，以产业发展服务为核心盈利业务，以住宅配套开发快速回笼资金。当前已布局包括民众镇在内的（含签订合作备忘录）产业新城项目超90个。

有民众镇方面的消息人士向记者透露，相比起恒大、碧桂园等主要在中山以传统住宅开发的大型房企，华夏幸福以产业城模式带动产业、城镇面貌升级的发展模式显然更符合当下国家政策以及地方发展经济的需要。不过，考虑到产业新城开发所涉及的开发周期较长、资金需求量大、业态复杂、征地等客观因素，民众产业新城项目能否最终落地仍受众多客观因素的制约。一旦成行，这也将有望成为中山史上最大规模的城市更新项目。有消息称，华夏幸福本月底将参与民众镇相关城市更新意向开发地块的拍卖，待拍卖结束后才会与民众镇方面正式签约。

观察三 携手沙溪镇，佳兆业布局谋划12.8平方公里旧城

除了华夏幸福计划参与民众的产城开发外，作为国内又一“旧改专业户”——上市企业佳兆业也将目光放到了沙溪镇。

记者了解到，去年底，由沙溪镇规划分局、农业与农村工作局、市规划设计院等相关单位组成的联合调研组，来到深圳佳兆业城市更新集团考察，双方达成推动沙溪城市更新发展的合作意向。沙溪镇方面表示，如今沙溪当前面临着土地资源匮乏、产业产能落后、产业价值不足、后续发展乏力的多重困局。正因如此，实施“三旧”改造，以推进城市更新带动区域产业转型升级，是破解沙溪眼下发展困局的一大出路。本次沙溪镇与佳兆业集团达成战略合作协议，就是要加快全镇旧改项目的落地开工，彻底转变旧城镇、旧村庄、旧厂房等的旧容貌，实现产业提升、城市更新的战略目标。

根据双方合作框架协议，目前沙溪镇与佳兆业集团本次的合作范围包括沙溪、康乐、港园、涌头、涌边及汇源居委会合共6个行政村 （社区），面积约12.8平方公里，占全镇总面积的23.3%。

而在本次与沙溪镇政府达成合作前，记者还留意到，去年下半年佳兆业已经通过与中山本土综合性企业富元集团合作，在沙溪星宝商圈启动开发建筑面积达20万平方米的大型城市综合体——佳兆业大都会。项目占地约6.1万平方米，由6幢高层公寓楼及商铺裙楼组成。佳兆业表示，星宝商圈作为目前沙溪零售业、现代服务业最发达的区域，佳兆业大都会商业项目的落地将进一步提升沙溪的服务业乃至城镇形象。

截至今年2月底，佳兆业已通过收并购方式进入中山市场，获得项目总占地面积约10.6万平方米，计容建筑面积约30.9万平方米。还包括了板芙镇佳兆业香山御府、南朗镇佳兆业上品雅园两中小型商住项目。

观察四 华润置地联手西区稳步推进马山旧城改造

早在2011年，为改善西区马山片区3028户居民的生活条件，西区将东起岐江河，西至长洲路，南连富华道，北接狮滘河的1.23平方公里区域，实施全市面积最大的中心城区旧城改造工程。经过了数年复杂的前期工作，华润置地正式联手西区政府，并于2015年12月开始启动工程，整个工程斥资预计接近100亿元。华润置地是大型国企华润集团下属的地产业务旗舰，曾在深圳等城市实施了多个旧城改造项目。

记者了解到，马山片区旧城改造也是目前中山唯一纳入省棚户区改造的项目。目前，该项目各项工作推进顺利，征收拆迁补偿协议签约率已超过9成。

来源：中山商报