雷州市国有建设用地基准地价最新编制 住宅用地最高基准地价1038元/㎡

2019年7月1日，雷州市自然资源局发布《关于公布雷州市城镇国有建设用地基准地价编制项目和公共服务项目用地基准地价编制项目成果的公告》（以下简称公告），公告显示，雷州市自然资源局会同相关部门对雷州市城镇国有建设用地基准地价、雷州市公共服务项目用地基准地价进行了编制，将于2019年8月1日起执行，其中住宅用地的基准地价为1038元／㎡。

雷州市镇区土地定级暨基准地价评估成果

一、雷州市镇区基准地价内涵

此次基准地价内涵定义为：各用途基准地价采用的是土地在正常市场交易条件下、区域平均土地开发程度为“五通一平”（宗地红线外通电、通讯、通路、通上水、通下水，红线内场地平整）、平均容积率为商业3.0、住宅3.0、工业1.0、公共服务项目用地（类别一）3.0、公共服务项目用地（类别二）1.0，价格基准日为2018年7月1日，它包括土地取得费用（征地或拆迁的费用及相关税费）、土地开发费用和土地有偿使用费，各用途为法定使用年限的平均地面价格。

二、雷州市镇区级别基准地价汇总表

1．各用途用地级别基准地价

注：上述各级别价格为该区域平均地价，若是一、二级区域内临街铺面进深20米内的商业及住宅用地在此平均地价基础上增加路线价20％。

2．级别基准地价对应范围

雷州市区基准地价汇总表

雷州市区2018年级别基准地价表

注：①商业用地为首层楼面地价，设定容积率为3；住宅用地、公共服务项目用地（类别一）为平均楼面地价，设定容积率为3；工业用地、公共服务项目用地（类别二）为地面地价，设定容积率为1。

②商业用地级别价的表现形式为首层楼面地价，首层楼面地价转换平均楼面地价、地面单价的思路如下：指商服用地首层楼面地价在设定容积率为3.0情况下，商业平均楼面地价＝商业首层楼面地价×对应容积率修正系数；地面地价＝平均楼面地价×对应容积率。商业用地容积率为3.0的容积率修正系数为0.4467，设商服首层楼面地价为P0，则商服平均楼面地价P＝P0×0.4467，地面地价＝平均楼面地价＊3.0＝0.4467＊P0＊3.0＝P0×1.3401。

雷州市区2018年级别基准地价表（地面地价）

注：其中商业用地转换地面地价系数为1.3401；住宅用地、公共服务项目用地（类别一）转换地面地价系数为3；工业用地、公共服务项目用地（类别二）为地面地价，容积率为1。

商业路线价主要是针对商业道路测算的一种“线状基准地价”，是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准宽度和标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，得到的该街道的路线价。

路线价在很大程度上与其他形式基准地价有相似之处，但相比较之下，路线价更具有特殊性。一是由于路线价集中在某一具体的街道上，区位更加明确，土地用途更为集中，其价格水平会更加。二是由于路线价依附于街道，所以其价格水平反映了所在区域更多的特征，比如商业规模带来的效益、街道基础设施的优势、人流优势等，一般会高于同一区域的基准地价。故针对这些商服道路，需要设立商服路线价。

雷州市区商业用地路线价表

注：（1）商业路线价是指通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，根据不同区域、类型，设定标准宽度4米（对应标准进深15米）及标准宽度6米（对应标准进深25米），求取在该深度上商服用地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的商业路线价。

（2）标准进深是指在城市中随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度即为商服路线价区段的标准深度。

（3）上述路段宗地在标准深度内部分的地价为所在地段路线价，超出标准深度部分的地价为所在地段级别基准地价，计算公式为：宗地首层楼面地价＝（路线价×标准深度内建筑面积＋修正后级别基准地价×（总建筑面积-标准深度内建筑面积））／总建筑面积

雷州市区级别基准地价范围

注：本表的范围描述供参考，具体级别范围以级别基准地价图为准。

雷州市区基准地价修正体系

由于级别基准地价是满足价格内涵条件下的价格，如果宗地条件与价格内涵不一致时，则需进行个别因素修正。因此在宗地基本条件已知的基础上，可根据宗地地价修正系数体系所对应的修正系数，快速、高效、较为合理地计算出该宗地的价格，以满足各方面对宗地地价的需求。根据雷市市区级别基准地价体系，按照《城镇土地估价规程》（GB／T18508-2014）要求建立商服、住宅、工业和公共服务项目用地宗地地价的修正体系。

用地类型修正

通过对不同用地类型地价的比较，结合雷州市区实际情况，确定用地类型修正系数。

用地类型修正系数表

注：（1）其他未列入上述范围的用地，按照《土地利用现状分类》（GB／T21010-2017）确定其适用的基准地价类型，用地类型修正系数为1.0。（2）上表中，商服用地除零售商业用地、批发市场用地、其他商服用地、餐饮用地、旅馆用地、娱乐用地外，其余的商务金融用地以商业基准地价为基准经用地类型修正后作为该用地类型的平均楼面地价，不包括商业路线价，容积率修正套用住宅的容积率修正表进行计算。（3）上表中特殊用地中的殡葬用地以住宅基准地价为基准经用地类型修正后作为该用地类型在容积率1.0下的地面地价，且不作容积率修正。