湛江市区“三旧”改造项目开发强度核准细则

根据有关法规、规范，结合我市“三旧”改造项目实际，对市区“三旧”改造项目的容积率、绿地率、建筑密度等规划指标，按本细则确定：

一、“三旧”改造项目凡不涉及对项目所在地块的控制性详细规划进行调整的，无需编制单元规划，其用地性质、开发强度及相关的规划指标按批准的控制性详细规划要求执行。

二、“三旧”改造项目所在地块的控制性详细规划属于2008年1月1日后经市人民政府批准实施的，其用地性质、开发强度及相关的规划指标应按批准的控制性详细规划要求执行。个别项目确需调整的，须经市人民政府同意后方可编制项目单元规划。

三、“三旧”改造项目（含旧村庄改造）所在地块未编制控制性详细规划或在上述第二条规定情形之外需调整控制性详细规划实施改造的，须编制单元规划。其用地性质、开发强度及相关规划指标按批准的单元规划执行。

四、市辖区“三旧”改造项目单元规划由市人民政府授权市城市更新管理部门负责审批。经批准的“三旧”改造单元规划，视同已完成控制性详细规划的编制或调整程序。控制性详细规划的编制或调整要与经批准的“三旧”改造单元规划做好衔接。

五、单元规划编制中对改造项目地块的容积率指标，在符合《湛江市城市规划管理技术规定》的要求，以及在改造经济分析、建筑日照间距、环境容量和城市景观要求等综合论证的基础上（位于重点地段的项目须进行交通评估），按以下原则设定：

（一）改造项目地块的容积率指标上限，根据改造地块规模（扣除城市道路后的净用地）实行分级分类确定为：

1、属旧厂房改造的项目：

（1）地块（项目）性质如调整为居住用地的：地块面积≤1公顷，容积率上限指标原则上不超过3.5；地块面积＞1公顷且≤5公顷，容积率上限指标原则上不超过3.2；地块面积＞5公顷, 容积率上限指标原则上不超过3.0。

（2）地块（项目）性质如调整为商业、办公用地的：地块面积≤1公顷，容积率上限指标原则上不超过5.5；地块面积＞1公顷，容积率上限指标原则上不超过5.0。

（3）地块（项目）性质如调整为商业、办公和居住综合用地的，根据各自用地性质面积比例分别计算（下同）。

（4）地块（项目）性质如调整为一类工业用地的，容积率原则上不超过2.5，且不得低于1.0。

2、属旧城区、旧村庄改造的项目：

（1）地块（项目）性质如调整为居住用地的：地块面积≤1公顷，容积率上限指标原则上不超过4.2；地块面积＞1公顷且≤5公顷，容积率上限指标原则上不超过4.0；地块面积＞5公顷，容积率上限指标原则上不超过3.8。

（2）地块（项目）性质如调整为商业、办公用地的：地块面积≤1公顷，容积率指标原则上不超过8.0；地块面积＞1公顷，容积率上限指标原则上不超过7.0。

3、为了鼓励大面积改造，对整体连片的旧城区改造项目且单个项目地块面积≥10公顷的，根据项目性质在第五条第（一）款规定的基础上，可给予增加10%的容积率奖励。

（二）改造项目地块的容积率按下述公式计算：

1、属旧厂房改造的项目地块容积率=（基准容积率+现状建筑容积率）×调整系数。

2、属旧城区改造的的项目地块容积率=（基准容积率+现状建筑容积率的50%）×调整系数。

3、属旧村庄改造的项目地块容积率=现状建筑容积率×2。

4、上述公式中的基准容积率、现状建筑容积率和调整系数分别确定如下：

（1）基准容积率按改造项目改造后用地（项目）性质类别确定：拟改造地块（项目）性质为居住用地的，基准容积率为2.0；拟改造地块（项目）性质为商业、办公用地的，基准容积率为4.0。

（2）现状建筑容积率按以下公式计算：现状建筑容积率=改造地块内需拆除的现有建筑面积÷改造地块面积。

（3）调整系数按改造项目改造后用地（项目）性质类别确定：拟改造地块（项目）性质为居住用地的，调整系数为1.15；拟改造地块（项目）性质为商业、办公用地的，调整系数为1.25。

5、属旧村庄改造的项目且拟改造地块（项目）性质为居住用地的，如容积率按上述公式计算小于3.0的，可按3.0执行；属旧村庄改造的项目且拟改造地块（项目）性质为商业、办公用地的，如容积率按上述公式计算小于5.0的，可按5.0执行。

六、控制性详细规划未要求设置，但因“三旧”改造需要，需在改造用地中增加公共服务设施用地的，该公共服务设施用地可纳入改造用地规划指标计算。

七、位于《湛江市中心城区“三旧”改造专项规划》所确定一级强度分区（即城市中心及周边地区以高密度为主的开发，包括商业金融、行政办公、商住等用地，主要分布在霞山区、开发区、赤坎区、海东新区的城区中心以及西岸滨海地带）的“三旧”改造项目中的商业、办公建筑，如建设超高层建筑，其容积率指标在满足相关要求的前提下可在、二、五条规定的基础上突破，但须经市城市规划委员会审议通过并经市人民政府批准。

八、“三旧”改造项目必须有效促进城市公共设施和基础设施增量。改造项目在按照国家、省、市规划技术指标和《湛江市城市总体规划》以及项目所在地的分区规划和控制性详细规划规定配置的公共设施和基础设施的基础上，根据项目及周边地块公共设施和基础设施的需求情况，适量增加。

九、按第三条规定须编制单元规划的改造项目，如拟改造地块（项目）性质为居住用地的，按第五条第（二）款计算的容积率未达到第五条第（一）款规定的上限控制指标，其与上限指标的差额部分允许和鼓励按规定的比例配建经济适用住房和公共租赁住房。

（一）如按政府规定的建设标准配建经济适用住房的，差额部分中应有不少于50%的建筑面积用作经济适用住房，其余可作为商品房面积。经济适用住房须按政府规定的价格和办法进行销售。

（二）如按政府规定的建设标准配建公共租赁住房的，差额部分中应有不少于35%的建筑面积用作公共租赁住房建设，其余可作为商品房面积。公共租赁住房必须无偿将产权移交政府，由政府处理。

十、按第三条规定须编制单元规划的改造项目，如拟改造地块（项目）性质为商业、办公用地的，按第五条第（二）款计算的容积率未达到第五条第（一）款规定的上限控制指标，其与上限指标的差额部分允许和鼓励按规定比例配建公共租赁住房。公共租赁住房须按政府规定的建设标准建设，差额部分中应有不少于35%的建筑面积用作公共租赁住房建设，其余可作为商业、办公面积。公共租赁住房必须无偿将产权移交政府，由政府处理。

十一、“三旧”改造项目绿地率的确定：

（一）“三旧”改造项目如能在改造地块中安排5%的用地面积用作生态或立体公共停车场的：属居住项目的绿地率可不少于30%；属商业、办公项目的绿地率可不少于20%；属商业、办公和居住综合项目的绿地率可不少于25%。用作公共停车场的车位数不计入项目车位考核指标，公共停车场可由业主按物价部门批准的收费标准实行有偿经营。

（二）“三旧”改造项目如不按5%的用地比例建设生态或立体公共停车场的项目绿地率为：属居住项目的绿地率不少于35%；属商业、办公项目的绿地率不少于25%；属商业、办公和居住综合项目的绿地率不少于30%。

（三）旧村庄改造项目的绿地率按居住项目绿地率不少于30%，商业办公项目绿地率不少于25%，商业办公和居住综合项目绿地率不少于30%。

十二、“三旧”改造项目建筑密度的确定：

在保证绿化等公共用地的前提下，属居住项目的建筑密度按现行规范标准执行；属商业、办公项目的裙楼建筑密度在现行规范标准基础上在10-25%范围内可适度放宽，塔楼建筑密度按现行规范标准执行；属商业、办公和居住综合项目，裙楼部分和裙楼之上的塔楼建筑密度可分开设定，裙楼部分的建筑密度在现行规范标准基础上在10-20%范围内可适度放宽。

旧村庄改造项目的建筑密度按居住项目建筑密度不超过30%、商业办公项目建筑密度不超过40%计。

十三、为鼓励“三旧”改造项目节能减排，项目实施太阳能热水或照明系统与建筑物一体建设的可实行面积奖励。太阳能热水或照明系统与建筑物一体建设按受益户数进行奖励，每户奖励一平方米的建筑面积（奖励建筑面积不计入容积率计算）。凡已经申报并获得这种奖励进行建设的项目，如果在建设行政主管部门竣工验收环节时没有实施的，按未完成户数但先前已经奖励的建筑面积由政府折合户型套数无偿收回处置。

十四、其它关于“三旧”改造规划报批的相关文件内容与本细则规定不一致的，以本细则为准。

十五、各县（市）可参照执行。