这15句话让你秒懂当前的楼市情况

１、本轮房地产政策牛市正进入狂热的阶段。当汇聚资金多、人口增长好的２０来个城市都涨过一轮之后，资金将进入分歧期：有的进入三线城市，有的回流Ａ股，有的进入港股，有的回流一线城市。

也就是说，未来几个月房价的快速上涨期将结束。

２、这轮牛市持续的时间比我此前预期的时间长，原因很简单：２０１６年只有深圳出台了真正有杀伤性的调控政策，其他城市都是在“逗你玩”，尤其是七八个二线热点城市。

３、地价的飞涨，让制造业在地方政府面前更加无足轻重。几百家企业的纳税，都不如卖一块地来钱多、来钱快。这是地方政府不忍下手调控的重要原因。

４、短期来看，热点城市的房价已近接近“美元顶”，也就是说，如果以美元计价未来几年涨不动了。至于是不是出现了“人民币顶”，需要进一步观察。

５、在人民币汇率高估，热钱希望流出中国、配置海外资产的大背景下，为了维持国内经济增长、减轻贬值压力，需要制造人民币资产的赚钱效应，以吸引、留住热钱。这一轮楼市上涨，起到了这个作用。很多换了美元的人，又换回人民币杀入了楼市。而银行按揭，将锁定这部分人的资产，让他们未来很难再去冲击汇率。

６、由于人民币计价的资产普遍高估，所以任何一种资产都不能无限期上涨下去，那样会惹祸，具体可以参照去年的Ａ股。所以，人民币资产的赚钱机会需要“板块轮动”。如果楼市降温，就需要寻找新的板块，否则大家就往外跑。

７、未来房地产降温的速度，会比我们预期的慢。原因很简单，地方政府稳增长压力太大，紧靠“大基建＋ＰＰＰ”是无法支撑的。

如果ＧＤＰ增速跌破６．５％，货币政策可能会再次出现逆转，而楼市调控也可能会再次放松。

８、中国的投资主体是地方政府和国有企业，这决定了广义货币Ｍ２增速要比ＧＤＰ增速快。而且根据我的测算，Ｍ２增速至少要维持在ＧＤＰ增速的１．５倍左右。货币超发，其结果必然是人民币计价模式下大城市房价的长期看涨。

９、中国的城镇化只进行了一半。由于发展机遇相对集中在高级别城市，所以人口将进一步向中心城市集中。楼市可以长期看好的城市，基本上都处于“胡焕庸线”以东，要么是直辖市，要么是副省级以上城市，要么是北、上、深的邻居。

１０、刚需、改善型需求，只能选择在自己生活的城市买房。如果是投资，尽量要去中心城市。如果一个城市的“本外币各项存款余额”不到１万亿，ＧＤＰ不到５０００亿，过去５年小学生人数增长不超过５％，又不靠近北、上、深，基本上没有多大的前途。

１１、对于刚需、改善型买房者来说，只要经济能力允许，还是应该尽快买房。不要在乎短期的涨跌。对于投资客来说，一二线城市仍然可以长期投资，但需要控制杠杆；如果是短炒，风险在加大。

１２、美元加息，只对中国楼市产生心理影响。由于有外汇管制，所以不会产生实质性影响。

１３、人民币贬值对中国楼市来说，是利好不是利空。贬值有利于维持楼市价格。

１４、过去１０年，中国楼市的 曾把美元、黄金远远抛在了后面，未来１０年就有点难说。

１５、从长线来看，中国的２０来个城市的优质住宅，仍然是抗通胀的好选择。所以我说过：如果你生活在一线城市，前３０００万人民币的资产先配置成住宅，超过的部分再谈美元、黄金、股票之类的东西。