一线城市成交低迷库存量压顶 楼市拐点仍未到

支离破碎的沙盘、混乱不堪的售楼处……一些项目的降价给10月的楼市留下了如此的印记。而降价并没有换来成交的回暖，主要城市的楼市成交量仍然低迷，今年，“金九银十”已成为各地楼市一个“破碎的梦想”。sf

“由于目前楼市库存尚未达到历史水平，因此开发商与购房者的博弈仍将继续。”北京中原分析师张大伟预计，如果本轮调控能够持续到明年，则明确的拐点可能出现在明年3月左右，但是调整的幅度并不会很大。sf

北京市房地产交易管理网的数据显示，2011年10月，北京共成交期房商品住宅4674套，成交面积54.92万平方米，套数环比上涨16.8%，面积环比上涨8.1%；相比期房住宅成交的上涨，现房的成交套数环比则有所下降，824套的成交套数环比下降33%，成交面积10.46万平方米，环比下跌23%。期房与现房商品住宅共成交5498套，成交面积为65.37万平方米，环比均有小幅上涨。虽然如此，同去年10月相比，成交套数仍然减少了2182套，跌幅达28.4%。sf

9~10月，北京楼市共实现商品住宅成交10734套，相比去年同期19895套的成交数量，下跌幅度达到46%。sf

同样的情形也出现在上海、广州、深圳等一线城市。sf

21世纪不动产上海区域市场中心对上海房地产交易中心统计数据剔除保障房后得出，10月全市新建商品住宅成交3823套，约为45.7万平方米。汉宇地产市场研究部指出，这是今年月度成交第二个低位。与去年同期相比，同比缩幅超过60%，市场几乎再现2008年淡季情形。sf

截至10月30日，10月广州全市一手住宅网签5603套，销售面积628079m2，成交均价11035元/m2。环比量价齐跌，成交量下降290套，环跌4.92%，成交均价跌801元/m2，环跌6.77%。去年同期，广州市十区二市共签约成交住宅16541套，成交面积1781794万平方米。成交量同比暴跌10938套，跌幅达到66.13%。sf

事实上，10月的成交量延续了9月的同比跌幅，从而使得整个“金九银十”完全“泡汤”。数据显示，9月1日至28日，广州十区二市一手住宅成交量为5646套，虽然环比微升2.9%，但是同比下降幅度高达49.2%，将近五成。sf

深圳市规划和国土资源委员会房地产信息系统的数据则显示，2011年10月，深圳新建商品住宅市场共成交2211套，成交面积为18.35万平方米，较2011年9月份的16.26万平方米环比下跌17%，较2010年10月份的45.68万平方米同比下跌60%。sf

成交量的下降直接导致了楼市库存的增加。sf

北京中原地产的统计数据显示，仅9、10两个月时间，北京包含期房和现房在内的商品住宅积压就超过了8800套。截至目前，楼市库存已经达到了11.8万套，相比限购前陡增了2.5万余套，创下自2009年6月8日以来的点。按照目前的市场去库存化速度，即使不再新增供应，消耗全部库存也需要超过22个月时间。sf

汉宇地产分析师跟踪即时数据也发现，目前上海新房住宅的库存实际已达972万平方米，较网上房地产统计数据还要高出近100万平方米，达到史上库存量。按照10月的成交量粗略估算，上述新房住宅库存量全部去库存化，需要长达21个月的时间。sf

同样地，统计显示，10月广州累计未售的套数高达78629套，而在去年10月底，广州全市的累计未售套数为6.7万套，今年比去年同期多出了1.1万套。sf

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"降价门"范围不断扩大 预示楼市成交将更低迷

市场期待降价扩大sf

成交低迷、库存压顶，各地房价也在此影响下出现了不同程度的异动。sf

统计显示，10月份北京市商品住宅成交均价为20459元/平方米，环比上月下跌7.1%。“主要原因是10月签约房源主要集中在低价项目。”张大伟表示，价格下跌并非在售项目的实质性降价所造成。sf

以北京楼市成交量前四名的项目为例，四个项目的成交价格均低于20000元/平方米，其中排名的世嘉光织苑项目更是只有9558元/平方米。据北京中原地产统计，10月份中低单价、中低总价的房源比例相比9月份都出现了明显上升。其中均价在2万元/平方米以下的成交占据了市场交易量的71.8%，比9月份上涨了6.6个百分点，明显拉低了成交均价。sf

在上海，由于刚需楼盘成为热销主力，成交均价也首度出现下调，10月商品住宅成交均价在21265元/平方米，环比上月下降6个百分点，同比降幅为0.3%。sf

10月广州网签成交均价为11566元/平方米，相比去年10月的11695元/平方米基本持平，但对比8月9月均出现微幅的下降。8月份，广州网签均价为12443元/平方米，9月为11877元/平方米。sf

10月18日再次开盘的深圳龙华花半里项目，其价格在一个月内降幅达到每平方米5000元，400套房源5天内售罄，此后再加推120套房源也基本售罄。该项目营销总监陈勇在接受《财经日报》采访时表示，再次开盘仅仅是对部分房源的价格进行调整，总体价格仍未有大的变动，公司将保留一部分房源等待时机开盘。sf

在价格进行调整的项目的带动下，深圳市10月新建商品住宅成交均价为19119元/平方米，较2011年9月份的20028元/平方米环比下跌5%，较2010年10月份的21516元/平方米同比下跌11%，成交均价同比跌幅创下年内新高。sf

但合富辉煌认为，“银十”延续“金九”楼市的低迷状态，新房入市量继续增加，开发商打折促销活动进入常态化，但市场观望情绪依然不减，商品住宅成交量低位震荡，实质性降价潮并未出现。sf

据上海21世纪不动产提供的数据，10月成交的项目中，较前9月成交均价出现下滑的约占总成交数的53.1%。“过半的比例”从侧面说明“以价换量”的销售策略已逐步被部分开发商所接受。sf

汉宇地产市场研究部经理付伟认为，未来楼市仍将处在政策严控时期。开发商为降低库存和回笼资金，或许将会在今年最后两个月继续“大做文章”，降价是最直截了当的选项。sf

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，现在楼市向下的通道已经打开，趋势性的拐点逐步显现。但楼市成交的僵持仍待降价范围进一步扩大，而且市场潜在购房者的降价预期坚定。若后市房价只是微调，则未来两月将难现去年的年末翘尾行情。sf

亚豪机构副总经理任启鑫也认为，今年9、10两个月的成交情况并没有给开发商带来多少欣慰。随着11月份立冬节气的到来，北京楼市也将真正进入冬季。“2011年剩下的两个月，如果没有明显的回调政策出台，楼市成交还将持续低迷，整体成交价格也将会继续下滑，价格大幅跳水的现象也将由部分区域扩散到整体市场当中。”sf