房展会背后的故事 商业地产"配菜"变"大餐"
北京晨报2011/06/27 10:30
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
6月26日，北京夏季房展会落下帷幕，这一天，“新国八条”开启的房地产第三轮调控刚好走过5个月。已经降至“冰点”的成交量表明，曾经野马般狂奔的住宅楼市早已被“看得见的手”重新拉住了缰绳。而房展会透露给我们的一个新的信号是，商业地产开始在住宅“限购令”的“挤出效应”下风生水起。
北京人去安徽休闲度假？
除了参展范围的扩展外，参展项目的推广手段也有所创新。23日房展开幕当天，观众刚进展会即可发现两个“比基尼”洋模特在某项目展台边搔首弄姿，围观拍照者络绎不绝。首次赴京参展的“佳兆业·东戴河”项目负责人告诉记者，“请‘比基尼’模特来展示，主要是为了配合我们的海景房概念，加深观众对海滩休闲的印象。”
如果单独打出“海景”概念未免让人感觉有些老生常谈，记者在走访山东、海南等沿海参展项目时发现，现在所谓的旅游地产越来越多地沾上了商业的气息。除了传统热卖的别墅、花园洋房外，不少大型项目都配置了星级酒店、写字楼以及一些底商等商业地产。“如果您购买酒店式公寓，每年可享受十几天的免费入住，其他时间有酒店专门为您管理出租。”海南某项目销售人员告诉记者，“对北京人而言，购买海南房产，一是为了度假旅游，二是为了投资，这种酒店式公寓十分适合北京的富裕阶层。”
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一场“限购”盛宴
“商业地产的大规模参展是本届夏季房展的亮点之一，我相信今后会有越来越多的商业地产赴京参展。”北京四季房展组委会副秘书长郑向东在房展期间一次石家庄开发商集体推介会上表示，“今后可能会开辟专门的商业地产展区。”
记者从房展主办方获悉，除了一些在旅游地产中配套的商业地产项目外，购物中心、综合体、商铺等纯商业地产项目明显增多，廊坊万达广场、山东潍坊红星美凯龙商铺等品牌地产亦参与助阵，石家庄等地区开发商更是组团召开推介会。
事实上，二三线城市以及京郊项目纷纷“大干快上”，还是看准了北京住宅“限购令”给商业地产带来的巨大购买力。据北京中原地产通过北京房地产交易管理网数据统计，截至6月21日，北京楼市新建商品住宅总库存已经攀升至10.6万套，相比春节前调控初期上涨了近1.2万套；而商业办公类物业则出现了库存持续下降的趋势，目前库存总量为5.1万套，创下2009年以来新低。
“地产开发分为三个阶段，初级是住宅开发，第二阶段是商业开发，第三阶段是地产服务业。”北京中原地产三级市场总监张大伟表示，“显然，目前中国地产业已进入第二阶段，住宅开发的暴利时代正在逐渐过去。”
开发商之“痒”
住宅市场风云变幻的调控让开发商受尽了冰火两重天的折磨，而商业地产相对较少的调控以及类似于万达这样的商业地产大鳄的崛起，难免让一些做住宅的开发商“心痒痒”。而“限购”的出现，更让他们按捺不住内心的骚动纷纷涉水商业地产，这其中不仅包括二三线城市的中小开发商，更包括性的品牌房企。
2010年3月，住宅开发龙头企业万科以10.04亿元高价购得东莞市长安镇长青路地块，值得注意的是，该地块的使用用途并非万科最拿手的住宅，而是一座约60层的超高商业建筑。万科这艘住宅巨轮即将涉水商业地产，这一举动令业界震惊。近期，在广州、成都等地，保利更是在商业地产领域动作频频；而金地集团也高调宣称，今后5年希望每年在商业地产领域的投资额保持在集团总投资额的20%。
很显然，国家对住宅市场的调控，使得商业地产从之前的一道“配菜”逐渐转变为国内各大开发商盘中的“大餐”。除了住宅开发商渐次转型之外，万达集团、SOHO中国等专业商业地产的开发商更是好戏不断，万达主打产品“万达广场”在各地开花，战略分布从一线城市逐渐向二三线城市渗透；而之前主要深耕北京市场的SOHO中国更是在今年4月以来的两个月内，斥资88亿元在上海连续收购4个项目，但这只是其全年150亿元收购目标的一半。
经营4年多的北京美罗城出让或为当前商业地产开发热泼上了一盆冷水。
6月19日，新加坡上市公司美罗控股有限公司发布公告表示，公司拟以6.886亿元人民币出让旗下的北京华茂置业50％的股权。北京华茂置业旗下的主要资产为北京美罗城项目。该项目主要包括位于北京东部的一座购物中心，购物中心地上有五层，地下有两层，可租用面积约116，846平方米。早在4月15日，北京产权交易所就挂出消息，北京华茂置业有限公司100％股权以13.7亿元人民币的价格被两大股东：中国工艺美术（集团）公司和MetroCity（Beijing）Pte.Ltd挂牌转让，两大股东分别持有其50％股权。
北京美罗城的出让，排除经营不善的原因外，商业地产的过度投资或是主要诱因之一。
业内人士分析认为，商业地产不同于普通住宅地产，运营方面存在着巨大的风险，如专业运营人才储备，经营选址，融资渠道，产品与管理模式等都是制约因素。同时，当前，商业地产的发展，同质化竞争激烈，缺乏多元化。
从去年以来，遭遇严厉政策打击的住宅市场每况愈下，但商业地产却进入高速发展期，各方资金云集备战，各大房企纷纷抢滩，各地商业地产物业销量爆棚，租金连连上涨，商业地产正值大干快上之际，其实也是暗流涌动，风险隐现。
多方资金涌入
据商务部统计，今年5月完成备案的外商投资房地产企业达52家，过去三个月共有170家外资房企在商务部完成审批备案。国家统计局数据显示，2011年1~4月，我国房企利用外资222亿元，增长率达62.3％，仅4月利用外资金额就达78亿元，同比大增107.34％。
另据国际地产顾问戴德梁行近日发布的研究报告预计，未来3年内中国楼市将成为全球投资基金最青睐的地方，亚太区3110亿美元的投资资金中，近40％是专门针对中国楼市寻求投资机会的，金额高达8058亿元人民币。
除了大量外资，商业地产也受到险资的青睐。
据了解，目前，中国人寿、泰康人寿、新华保险以及部分合资险企等近10家公司对国内多个城市商业地产项目颇为关注，主要通过直接购买或者曲线投资，进入商业地产领域。
据中国不动产研究中心披露，从2006年到2009年底，保险公司购买的写字楼面积已超过120万平方米，总投资额约为200亿元。从去年年底以来，险资的动作更加明显。中国人保以股权收购的方式购置了原首都时代广场，总计支出37.44亿元，泰康人寿、生命人寿、阳光保险、安邦财险等八家险企更是联合起来直接竞购北京CBD 核心商务区的地块。
据DTZ戴德梁行分析，一般办公楼在被外资收购后，平均28个月左右即可转手，并获得约50％的增值。住宅及服务式公寓的投资周期略长，大约34个月，而率则超过50％；而零售商用物业则需要持有超过43个月时间才能够达成约40％的增值。
此外，万科、保利、华润、富力等诸多品牌开发商纷纷抢滩商业地产。
暗藏运营风险
国家统计局数据显示，今年1~4月份，商品房销售面积24898万平方米，同比增长6.3％。其中，住宅销售面积增长5.8％，办公楼增长4.4％，商业营业用房增长7.7％。商品房销售额14078亿元，同比增长13.3％。其中，住宅销售额增长11.0％，办公楼和商业营业用房分别增长23.8％和26.6％。商业地产与住宅地产所展现的市场形成很大差异。
据记者了解，众多开发商看好商业地产主要一方面满足城市化发展需求；在一线城市商业地产趋于饱和的情况下，二三线城市化进程不断加快，城市经济结构的变革使各地新城开发风生水起，城市功能的多元化发展，使得新兴的商业地产模式逐步成为我国城市发展的商业价值核心。另一方面，规避政策，解决资金问题；由于商业地产不受调控，开发空间较大；另外，有些地产企业借用商业地产项目获取银行信贷，然后打“擦边球”转用于住宅项目开发。再者，商业地产投资颇受政府欢迎；对于有些二三线城市来说，招商引资还是头等大事，而引进商业地产投资不仅能提升城市形象，而且容易出政绩。正如目前的地产界大为流行的“城市综合体”及造“新城”，深受一些地方政府的青睐。而开发商去投资兴建，也会享受到政府多方面的关照与政策优惠
一位地产界人士对《中国联合商报》分析到，商业地产开发暗藏的风险一方面来自商业项目运营的经验要求比住宅高许多；另一方面是商业项目投资回报时间较长，这对开发商来说，要面临资金的考验；再者，由于很多地产商快速转型商业地产，在人才储备方面准备不足，仓促上马商业地产后，人才问题突显。
中国住宅研究会副会长、中国房地产业协会秘书长苗乐如对商业地产的大干快上提出了担心：商业地产项目是以经济发展趋势为前提，消费者的消费趋向、能力及人口比例为根本，这些刚性需求有没有，需要作科学的分析。
香港SPACE商业经营集团副总经理许大金表示，现在所有的开发商都在探索自己的商业地产发展模式，并且快速将这种模式复制到二三线城市，这种快速复制必然导致项目的千篇一律，这种模式的潜在市场风险若不引起警惕，其危机爆发亦不可小觑。
