海外置地热潮衍生至网络 1美元起价竞拍美国土地
国际金融报2011/06/27 09:37
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海外市场房地产业连年来的不景气，加上国内限购等楼市调控，不少国人将投资目光转向海外。网络竞拍海外土地的新兴方式，无疑是国人投资海外房地产市场的衍生物。
一美元买到美国土地，是天方夜谭还是梦想照进现实？
昨日，上海某房地产网站打出诱人标语，宣称“1美元竞拍1000平米美国别墅用地”。诱人价格成功吸引眼球，消息登出不到3，访问量就已超万人次，截至发稿，已经有421人报名参加竞拍，120人报名团购。
多因素推动购地热
据悉，该竞拍项目为美国佛罗里达州、靠近迈阿密的叫作“格林布尔”大型别墅社区里的1000平方米别墅地块，以1美元的价格起拍，8800美元封顶。同时，20块相同面积的别墅用地也正在以19988美元的价格在网上团购。
美国土地究竟为何在中国网络上拥有如此高的人气？业内人士认为，海外市场房地产业连年来的不景气，加上国内限购等楼市调控，不少国人将投资目光转向海外。网络竞拍海外土地的新兴方式，无疑是国人投资海外房地产市场的衍生物。
金融危机后，美国楼市一直处于低迷状态。全美不动产协会（NAR）6月21日数据显示，美国5月成屋销售较上月下降3.8%，年率为481万户，触及去年11月以来的水平。美国旧金山区湾区经济研究所所长肖恩·兰道夫昨日在北京表示，美国房价基本上已经跌到谷底，至少还需要两年的时间才能够恢复房地产市场的活力。
与此同时，美国楼市的海外军团声势渐壮。NAR数据显示，2010年全美住宅市场总销售额为9070亿美元。其中，国外投资者购买总额约占4.45%（410亿美元），亚洲投资者人数约占国外投资者总人数的8%。2008年和2010年来自中国内地和香港的买家约占国外买家总数的8%，而在2007年和2009年此数字仅接近5%。
另据高力国际日前披露，今年上半年中国客户通过该行完成的海外住宅项目投资总额达到1.3亿元，逼近2010年全年成交额。
专业人士指出，美国土地与中国土地的不同在于中国的土地只有使用权，而美国土地是属于私有财产，包括地上和地下的资源都属于拥有者，并且可以自由买卖。近年来中国人的海外置业人群在扩大，之前大都集中在留学移民，现在纯投资行为开始出现，这部分投资者更理性，也更关心潜力与交易安全。
当然，人民币持续也推动了投资客海外置业。近五年内，人民币兑美元汇率累计了22%，不仅购买力提升，同时还让海外贷款的还款压力持续降低。
此外，业内人士认为，国外宽松的购房政策也是吸引国内投资客“出海”的主要原因之一。例如，在金融危机余威犹存的情况下，英国等地纷纷下调了买房门槛，对购房者的国籍毫无限制，并在利率上也正处于史上的低谷。
风险与回报共存
以低价竞拍为噱头的电子商务竞拍方式无疑会吸引中国买家。《国际金融报》记者采访了一位在汕头拍卖行工作的会计师，她表示，“不到2万美元购买一块土地的确很划算，而且美国土地的私有制也是很吸引人。”
尽管有许多可以购买的理由，该会计师却表示自己并不会去参与竞拍。“首先我不懂美国法律，其实如果要做投资必须亲自去考察土地，后续的相关问题风险太大。”
实际上，这也是许多意图进行海外置地投资者的顾虑。《国际金融报》记者注意到，许多网友对美国土地的交易资料、手续等相关问题存在疑问。比如“交易是用人民币进行吗”、“投资格林布尔土地项目有没有前景”、“8800美元拍得土地后，还需要交什么费用”等等。
《国际金融报》记者了解到，在美国申请贷款不仅繁复而且难度比较大，海外其他身份买家想要申请贷款买房时，首付得增加，获批率才会增加，并且不是每家机构都会提供此类贷款，通常是在有大量移民的国际性大城市才会有这类提供贷款的机构。
另一方面，置业费也是一笔不可忽视的支出。置业费用包括买房时候的各种费用，比如验房费、律师费，购房之后每年要缴纳的房地产税，以及购房后的翻修费用以及维护费用。如果要进行房屋托管，还必须每年给托管公司6%的房价再加上每个月100多美元的托管费或者给经纪人至少一个月的租金等等。此外，房屋转让时还要为增值部分缴纳个人所得税。
此外，尽管美国高昂的房租会让投资者有较稳定的收入，但是房屋出租存在风险。比如地段差的房产所面对的租客很可能是老赖。不仅损失租金，清理比较麻烦的租客同时需要一定的开销。据悉，在美国驱赶租客，律师费大约要1250美元，警察驱逐租客得用大约45－90天。
中国房地产研究会会长顾云昌对《国际金融报》记者表示，“在国家楼市调控政策下，国人把对房地产的投资转向不限价的城市，或者进行海外置业。目前，美国楼市处于低谷，价位很低。按照中国人的消费习惯，喜欢低谷买进，高峰卖出。不过，中国房地产市场没有饱和，而美国房地产市场已经饱和。投资者进行海外置业时应该考虑当地的市场情况、政府政策以及实际的经济效益。”
顾云昌还指出，在加拿大、中国香港、新加坡都有中国内地投资客买房的情况。由于投资渠道有限，政府应该鼓励投资转向实体经济。
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近年来，中国人在海外买房置业的规模越来越大。一位英国房产经纪在谈到这种现象时说：“5年前我手头上的客人95%是工作在伦敦的企业高管，如今75%是中国投资者。”而一位加拿大房产经纪在谈到对中国买家的印象时说：“中国买家是最理想的顾客，他们购买欲望很强烈，很快作出决定。我喜欢跟他们做生意。”
随着中国经济的快速发展，中国富裕阶层不断扩大。一些富豪为了寻觅更多的发展机会或为子女提供更好的教育环境，纷纷将目光盯在了海外。
美国对于中国投资者来说，向来是投资的国。美国媒体报道，根据一项最理想房地产投资地点的调查，美国凭借各种利好因素雄踞榜首，成为中国投资者欢迎的投资地点。日前有外媒报道，中国投资者在纽约豪掷数亿美元，用来购买房地产。
现在有一种说法，后经济危机时代，中国在拯救世界经济。实际上，专家表示外国舆论过分夸大了中国的财富能力以及购买力，国人在国外投资的时候，必须从专业的角度、风险识别的角度以及自身的经济条件谨慎作出选择，不要盲从潮流。投资热可能存在较大风险。
有一位曾经前往美国投资房地产的中国买家表示，两年前他花40万美元买了位置并不好的一幢别墅，虽然房价相对来说比较超值，现在也涨了一些，但是当他准备转让这幢
别墅时却发现并没有想象中那么容易脱手，再算上每年要支付上万美元的房产税，其实并不划算。
还有一名来自温州的买家表示，在强烈的抄底冲动下，他2009年一次就在美国买下三套“法院拍卖屋”。现在他却对自己的投资后悔不已，因为“买房的时候，只去看过一次，后来才发现，房子旧，地段偏，为了用租金来抵消日常维护费用和房产税费，只好重新翻修，花的钱和买房子的钱已差不多。”
有美国地产经纪人表示，现在出国买房的中国人，大多已经学会先在中国就找好经纪人再出发了。不过他认为，这样的进步还不够，海外买房的投资者，由于缺乏国际投资的经验，仍是凭借在国内炒房的惯性在操作。他说，中国人在海外买房，仍存在很多误区，例如就是市中心的小户型，这完全是照搬国内经验。但在美国、日本、澳大利亚这样的国家，大城市市中心的地段如果没有选对，不仅增值慢，而且租客也都是留学生或者低收入者，可以说是房产投资者最不受欢迎的类型。因此，究竟如何投资还需要经过充分的考察和判断，不要头脑一热，盲目跟风。
