SOHO潘石屹:应让商业地产复苏 别总让钱往住宅跑

“严厉的政策将脱缰的野马拉回来！”针对严厉的楼市调控政策，常常语出惊人的SOHO中国董事长潘石屹如是评论。在他看来，过去几年的房地产市场像匹脱缰的野马，政府以看似不尽合理、十分严厉的政策试图将其拉回到正常范围。

近日《每日经济新闻》（以下简称NBD）记者在SOHO中国总部对潘石屹进行了专访，他强调，本轮调控是一次剧烈的洗牌，未来3年内将有50%的房企被淘汰。而保障房建设能否及时跟进，则主要取决于其盈利模式。在商业地产方面，潘石屹表示，政府应该让商业地产、股市复苏，吸纳点资金过来，“不能总让钱往住宅市场跑”。

保障房挤压商品房市场

NBD：中央下达了未来5年新建3600万套保障房的任务，其中今年新增1000万套，这样的规模会不会对商品房市场带来挤压？

潘石屹：保障房规模扩大，会挤压商品房市场的很多资金和人力。每年大约销售700万套房，现在光保障房一年就新增1000万套，比商品房销售规模还大，当然挤压了很多市场。

另外，现在市场上的资金很充裕。去年商品房销售额在5.25万亿元，前年销售3万亿元，一共是8.25万亿元（据统计局数据，2009年商品房销售额应为4.40万亿元）。我算了一下，这两年花钱买地一共还不到3万亿元。除去建安成本和税费等，还有相当大的资金量。

NBD：可去年国有土地使用权出让收入就有2.9万亿元？

潘石屹：你说的2.9万亿元，有1万亿元是开发商的购地投入，另外接近2万亿元是其他行业的。前几天有个开发商告诉我，他在中欧商学院的同学中，除了他本人看衰房地产，其他行业的老板都看好房地产。

NBD：商品房市场这么多的人和钱闲下来，会不会投向保障房，并推动保障房建设？

潘石屹：这要看盈利模式。以出售型为主的保障房（经适房、两限房）有出口，即使售价跟成本有3%的差距，企业仍可回笼资金，就会愿意去做。廉租房和公租房是社会福利性质的很难盈利，以地方政府的财政状况，也不可能补贴太多，企业的动力恐怕不足。我认为经适房是一个相对成熟的制度，值得在未来的保障房建设中借鉴，最怕的就是一切都推倒重来。

房企的三条出路

NBD：您曾谈到，在这轮调整中，将有50%的房地产企业在未来两三年内被淘汰出局。这轮调控为什么有这么大的威力？跟以前的政策有什么不同？

潘石屹：50%的房企出局，主要原因就是3600万套保障房对市场的挤压。我认为这次是一个剧烈的洗牌，未来3年之内（保障房建设规模的2011年~2013年）就会调整完。不像原来，市场每年淘汰10%~20%的开发商。

NBD：那么剩下的50%企业，如何转型才能度过这个关口？

潘石屹：房地产企业的转型有3个方向：是走高端，跟保障房建设脱节，继续建设商品房，包括高端住宅；第二是朝“岔路”上走，比如进军旅游地产、老年地产等，另外现在医院建设向民间放开了，可以去建医院；第三就是资金实力比较雄厚的企业，配合政策要求，投入保障房建设。

商业地产不会调控

NBD：SOHO中国一直从事商业地产开发，您会不会担心楼市调控会蔓延到商业地产？

潘石屹：商业地产不会受到调控影响。市场上那么大的资金流动性，总要有个蓄水池。即使它流到商业地产，推高了商业地产的价格，也跟老百姓没关系，因为投资商业地产的人都不是弱势群体。

我认为政府应该让商业地产、股市复苏，吸纳点资金过来，不能总让钱往住宅市场跑。

NBD：“限购令”挤出的那部分投资性资金，未来将流向哪些领域？

潘石屹：“限购令”从表面上看是个二套房的问题，背后更深层次的问题是，把投资性需求降为零。我了解到，在北京的很多住宅项目中，有1/3是投资型需求，个别项目甚至不止这个比例。如果这些钱没处去了，就有可能诱发通货膨胀，我认为应该重视这个问题。

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“十二五”规划纲要提出，我国将积极稳妥推进城镇化，加大保障性安居工程建设力度，基本解决保障性住房供应不足的问题。对此，SOHO中国[5.70-2.40%](0410.HK)董事长潘石屹在接受中国证券报记者采访时指出，随着规划的落实，未来相当一部分新增城镇人口的住房需求将由保障房来满足；房地产市场的格局也将发生重大调整，一半以上的房企将会退出，留下的房企也将逐步向住宅高端化或商业地产转型。

涨价动力枯竭

潘石屹认为，受限购政策影响，住宅市场的投资需求已被严格限制，房价大幅上涨的动力已经枯竭。国务院要求各地于一季度制定房价控制目标，可以预计，今后一段时间主要城市的房价将进入盘整期。

“每个城市房价的控制目标，很可能是在去年房价的基础上加上CPI的增长幅度，如果去年的房价指数按100计算，各个城市房价涨幅的控制目标应该在100-110之间。具体的控制目标会集中在3月末的几天出台。”潘石屹坦言。

潘石屹预计，大量保障房推向社会后，房价上涨预期将减弱，届时，限购政策也将退出。他说：“保障性住房大部分是公租和廉租房，从规划、土地供应到建成大约需2年左右的时间。这期间，土地供应量的50%-70%用于保障性住房，商品房供应的土地减少，很容易导致房价再度暴涨。因此，政府实施限购政策以遏制短期需求。”

楼市结构将转变

潘石屹认为，新一轮调控以扩大保障房供给和压缩商品房需求为主导，受此影响，在未来两三年内，至少有50%的房地产企业会被淘汰出局。遭淘汰的房企主要是实力比较差、产品与保障性住房在地理位置、产品质量和户型上没有太多差距的房企。

“十二五”期间国家计划建设3600万套保障房，平均每年建设720万套，这意味着一半以上的住房供应将由政府来主导。“这将对中国房地产格局造成重大影响，一线城市的地产格局将朝着香港、新加坡的模式发展。相当一部分住宅开发商将转型：一是积极参与政府保障房的开发，同时向住宅高端化方向发展；二是向商业地产转向。”潘石屹指出。

今年开始，货币政策逐步从紧，多家上市公司在香港发高息债，部分票据的利率超过13%，这意味着房地产市场的流动性正在趋紧，楼市大调整也正在酝酿。

保障房应建退出机制

保障房开发资金的来源一直是业内关注的焦点。潘石屹指出，政府能否吸引开发商或其他民间资本参与保障房建设，关键取决于保障房开发有没有退出机制，比如多年以后允许销售租赁型保障房。另外，政府也应采取贴息等办法，使房企开发保障房能满足回报的要求。

“十二五”规划纲要提出，我国将重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。潘石屹认为，经济适用房等出售型保障房的投资有出口，但大量的廉租房、公租房没有退出渠道，如果政府能允许开发商在多年以后出售这些物业，那么开发商可能会积极参与。

潘石屹透露:“目前，很多开发商都在积极考虑参加政府保障性住房的建设，同时也希望政府能明确参加保障性住房建设的条件。”