千亿外资潜伏商业地产市场 或引发房价上涨

2010年下半年以来，上海大型商业地产项目交投活跃，接盘者多为海外资金。戴德梁行商业部经理张炜认为，在人民币的背景下，外资进入国内商业地产的额度会不断加大。

商务部数据显示，去年全年非金融领域实际使用外资金额1057.4亿美元，同比增长17.4%。其中房地产成为吸金大户，全年吸收外资占22.7%，增幅超过40%。照此计算，去年流入中国房地产业的外资达240亿美元，约合人民币1590亿元。

记者从世邦魏理仕获悉，2010年，我国境内主要城市房地产大宗收购交易成交总额约为920亿元，较2009年大幅增长40%；其中外资(含港澳台)交易额达440亿元，较2009年大幅上涨94%。从外资机构投资的物业类型来看，综合、商办类物业（尤其是出租型物业）受到境外机构投资者的青睐，成交金额占比达92%。一些实力雄厚的外资更愿意拿地直接开发，进军住宅、商业地产、旅游地产及养老地产等多个领域。

“在人民币不断的背景下，外资进入国内商业地产的额度会不断加大。”戴德梁行商业部经理张炜告诉早报记者。

一位新加坡开发商向记者透露，外资多以长期稳定为目的，所以在选择上会倾向于有稳定租金的甲级写字楼与商业综合体。

仲量联行中国投资部总监翰德伟表示，作为投资目的地，中国对亚太地区及其他国际投资者具有吸引力，无疑反映出商业地产市场强劲的基本面，对于中国一线城市的办公楼和各地的商铺资产而言，尤为如此。

近期，星摩尔（StarMall）集团称正为其在中国的下一个购物中心选址，新加坡嘉德置地、丰树集团亦均有计划称，未来3至5年内，将分别启动约人民币100亿元、70亿元的投资基金，用于上海、北京等一线城市的商办项目投资。

在外商直接投资增加的同时，国内很多开发商也在通过海外私募资金打通融资渠道。

据国家统计局公布的数据，去年房地产开发企业资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。其中，国内贷款增长10.3%；利用外资增长66%，增幅远高于国内贷款。今年1-2月，房地产开发企业资金来源12173亿元，同比增长16.3%。其中利用外资86亿元，同比增长61.5%。增幅远远大于国内贷款、自筹资金。

值得注意的是，由于内地对住宅市场的调控，商业地产业已受到资金的额外追捧。巨额外资瞄准商用物业，无疑给商业地产“加了一把火”。资深房地产专家谢逸枫指出，“大量外资涌入将会影响到国内房产政策调控的效果，甚至再次引发房地产价格快速上涨。”

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中国市场非常大，外资的进入就好像一滴水掉进了海洋。而且，由于资本管制、限外等政策的影响，外资要进一步进入中国市场的机会可能很少。

多家外资在中国商业地产领域频频动作，并不约而同地布局二三线城市。

进军二三线城市

据外媒2月28日消息称，英国连锁超市运营商乐购表示，已与合作投资者签署协议组建一家合资企业，在中国开发购物中心，该公司和一家财团将分别投资约3000万英镑的股份。乐购方面还表示，合资公司旗下将包括分别位于沈阳、厦门和福州的三家购物中心。

星摩尔(StarMall)集团中国区市场主管谐妮娅女士接受国内媒体采访时表示，星摩尔集团非常看好中国市场的商业地产，特别是二三线城市的商业地产，目前正在为其下一个在中国的购物中心进行选址，未来会加大对中国市场的投入。

据了解，星摩尔集团是由东南欧商业地产开发商特克莫公司(TurkMall)与国际综合集团菲巴集团(FIBAGroup)的合资公司，星摩尔集团在中国的个项目就是位于沈阳的星摩尔购物广场，计划于2011年底营业。

另外，日本的商业地产开发商三菱地所也在近日宣布，将与中国香港新沣集团合作开发沈阳购物中心——尚柏奥莱。

据了解，这是三菱地所次在海外拓展业务，而三菱地所也表示，这次将会采用的是自己的经验与技术。

仲量联行上海投资部总监李凌告诉早报记者，“根据仲量联行近期的测算，中国还将有20年的时间处于高速的城市化进程，商业地产作为现代服务业的载体具有非常好的前景。尤其是二三线城市目前尚处于商业地产的初级阶段，成熟的外资进入后具有广阔的前景，更多的肯定是积极的市场作用。”