超募逾1600亿 上市公司热衷并购还贷买房置地
中国证券报 邢佰英2010/12/15 09:31
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
根据创业板公司在募集资金到账后半年内须披露超募资金投向等规定，近期不少创业板、中小板公司集中披露超募资金投向。超募资金主要投向并购、补充流动资金及还贷、买房置地三方面。
竞买土地或房产
一些公司将部分超募资金用来购买土地或其他不动产。
比如，拥有13亿元超募资金的神州泰岳（300002）计划使用25453.85万元超募资金用于办公用房的购置与建设；杰瑞股份（002353）计划使用不超过1亿元超募资金从烟台市莱山区政府竞拍约500亩土地使用权；南风股份（300004）计划使用不超过1.2亿元超募资金用于佛山市一地块的竞买。鼎泰新材（002352）使用3311.27万元超募资金为全资子公司重庆市隆泰稀土新材料有限责任公司竞得武隆县两地块使用权；积成电子（002339）拟用1.2亿元超募资金在济南高新区购买一地块，并计划投入700万元做前期基建。科华恒盛（002335）用超募资金购买厦门火炬高技术开发区六个地块的使用权和地上附着物（厂房及其配套设施）。
分析人士表示，神州泰岳、杰瑞股份等公司称其买地计划为公司自用，这种投资也无可厚非，但更多公司用超募资金买地是为了实现保值增值，对公司的盈利能力提升没有实质意义，甚至造成超募资金利用低效，而让巨额超募资金流入楼市也绝非符合广大股民及监管层的意愿。
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内地房企融资无门?
在外界看来,中国证监会副主席庄心一近日关于叫停房地产企业重组的公开表态终于让投资者们知道了这样一个事实:平日里财大气粗的房地产上市公司一年来在A股原来一直过着“紧巴巴”的日子。
今年4月份,从监管部门要求对存在土地闲置及炒地行为的房企暂停批准其上市、再融资和重大资产的重组开始,到10月中旬,房企重组正式叫停,再到11月份,监管层要求只要主营业务收入中出现自房地产业的上市公司融资要求也将不予通过。这意味着自2007年冬天证监会暂停房企IPO之后,房地产企业迎来了第二次“极寒”。
“从资本的角度看,对于那些急需资金的房企来说,2010年的确不好过。”
据万得数据显示,截至12月6日,今年以来房地产一级市场融资额为不超过100亿元,相比2009年的1218.35亿元而言,显得很是寒酸。其中通过首发和配股募资的资金为零。在这样的环境下,房企只有两条出路:一是到境外寻求融资渠道;二是在内地另谋出路。
60桩房地产再融资遭拒
多位投行人士告诉《中国经济周刊》,证监会在最近举办的一次投行业务培训会上向他们传递了这样一个信息:不再审批任何房地产再融资申请。其“房地产”限定的范围除了包括主营业务是房地产的企业外,还包括只要主营业务收入中有部分是来自房地产业的企业,“哪怕是一点都不行”。
据知情人士介绍,监管层曾想过划定一个主营业务的比例,“但后来会里觉得如果拉一条红线的话,会很容易让一些公司通过转移的手法来规避掉,所以干脆就卡死、一刀切。”
投行人士均表示,这次的“一刀切”非常严格。
此前的10月15日,证监会已通过其官方网站发布了“暂停房地产企业重组申请”的新闻稿。证监会称,为坚决贯彻执行“新国十条”精神,已暂缓受理房地产开发企业重组申请;对已受理的房地产类重组申请,将征求国土资源部意见。
今年早些时候,证监会已和国土资源部达成联手监管协议,凡房地产企业的再融资申请需征求国土资源部意见。此后业内一直期待两部委能尽快达成审批制度。“但目前看来,证监会首先在受理源头上就掐死了,而新的审批制度估计短期也很难出台。”上述投行人士表示。
至此,虽然证监会此前没有明确对外宣布暂停房地产公司的再融资审批,但随着房企重组申请和再融资审批相继暂停,国内房企在中国资本市场的再融资大门已全部关闭。
据万得数据统计,今年以来,仅有中弘地产(000979.SZ)和凤凰股份(600716.SH)两家公司于年初在二级市场上实现了定向增发,但两家公司再融资总额不到30亿元;发行企业债的也仅有东华实业(600393.SH)、金丰投资(600606.SH)、新黄浦(600638.SH)、南京高科(600064.SH),总额仅 29亿元。
此前,证监会相关负责人曾向媒体透露,目前递交再融资申请的企业有160多家,其中60家涉及房地产业务。其中不少企业因为再融资申请的股东大会决议已经过期,只能撤回。
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境外“找钱”花高息
在国内融资受阻的形势下,有条件的内地房企纷纷转寻境外融资,在香港掀起了一波融资潮。
记者在采访中了解到,事实上,从10月下旬开始,内地房企就有多笔海外融资浮现。10月25日恒盛地产(0845.HK)公告称,公司向渣打银行借贷1亿美元的商业贷款;人和商业(1387.HK)11月3日公告,公司拟发行2016年到期的3亿美元13厘额外优先票据。
无独有偶,去年10月才在香港上市的宝龙地产(1238.HK)日前也宣布,将发行2015年到期、本金总额2亿美元的5年期优先票据,将用作现有及新增物业项目发展以及一般企业用途。
此外,方兴地产(0817.HK)、龙湖地产(0960.HK)、远洋地产(3377.HK)、恒大地产(3333.HK)、碧桂园(2007.HK)等在港上市房企也相继推出境外融资计划。
据万得数据统计,10月底至今的这一波境外融资潮,内地房企拟融资规模在50亿美元左右。而从年初至今,内地房企境外融资规模已超过200亿美元(约合人民币1329亿元)。
“境外融资虽然成本会上升,但不少房企实质上已在使用这个渠道。此前有数据称,今年前10月房地产领域实际使用外资同比猛增近五成,仅10月就增加87亿美元。但实际上,可能进入房地产行业的海外资金要多得多。”中弘集团副总裁田锡泽表示,“通过较复杂的金融运作,不少房企还是能引入境外的资金。”
上述投行人士称,虽然在香港等境外交易所上市的企业还有配股和发债等更多选择,但融资成本已经非常之高。事实上,8%~13%的高息,已经是今年内地房企在港融资的普遍利率。今年5月楼市调控刚开始,花样年华控股(1777.HK)就已以14%的高昂息率发行美元债券,募集资金1.2亿美元。即使在今年上半年,碧桂园、恒大等公司发债融资的利息也高达13%。
此外,一些海外私募基金也在进入房地产业。11月24日,福建房企明发集团公告称,公司向美国私募基金华平投资发行15.52亿港元的可转股债券以及3.88亿港元的认股权证,募集资金将主要用于公司购买土地、收购和日常经营。
摩根大通中国投行董事总经理龚方雄告诉《中国经济周刊》,当前,国际资本市场仍然非常看好中国房地产业长远的发展。“国外投资内地房地产项目的钱今年大大增加了,这部分钱投资在项目上,一呆至少是三年、五年以上。”
另类“输血”
有条件的房企可以通过境外获取融资,但毕竟占少数,那些中小型房企必须另辟蹊径。据记者了解,目前部分中小型房企纷纷通过典当行、担保公司来进行融资。
担保网市场总监刘丽告诉《中国经济周刊》,他们公司最近接到房企贷款的项目很多,这其中,多数是二、三线城市的中小型房企。刘丽认为,很多中小房企的心态是“一定要筹钱撑过今年”。
“在宏观调控的大背景下,银行贷款的门槛越来越高,一向靠密集资金运作的房企不禁感到压力加大。于是,部分房企开始加速寻找除银行贷款外的融资渠道。”一家信用担保公司负责人介绍,早在今年初,就有部分为钱所困的中小房企找到担保公司,要求尽快借贷,只要现金流能够动起来,后续项目就能无忧,否则,手中的项目就会有烂尾之虞。
此外,像万科、保利等龙头房企虽然不缺钱,但就目前情况看,他们也很难从传统渠道——商业银行取得贷款。
保利地产相关人士表示,预计此轮调控的时间会很长,公司会做好多种准备,保利地产已发起设立私募房地产基金,首期规模30亿元人民币,目前募集基本完成,募了26亿,保利出资6亿。“目前主要是投入住宅,已经投了4个房地产项目。”
“以房企为主体进行募资挺多的,通常是借助第三方金融平台,企业和金融平台联手一起做房地产基金。”上述投行人士表示,房地产基金在未来会成为房地产投资的主要方式之一。
另据了解,如招商地产、华润、复地等房企,也在纷纷筹备房地产基金,以基金为主的融资新趋势即将成型。
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尽管调控政策连续出台，融资渠道逐渐收紧，开发商依然表现得财大气粗。
房企抱团拿地 地王频现
受连续出台的调控政策影响，开发商资金链逐渐收紧，不少计划在今年实现IPO的房企不得不推迟上市。
然而，步步收紧的调控并没有让开发商停止疯狂拿地的举动。日前，多个城市又纷纷出现新地王，与之前不同的是，开发商此轮拿地的方式转变为联手拿地。
业内人士认为，新一轮调控未让市场心态发生根本性变化，买家对未来楼价的预期仍高涨，这大大增加了开发商的信心，并借市场调整之机进行土地储备。
这边厢
融资渠道收紧 房企上市受阻
受调控政策影响，不少计划在今年实现IPO的房企不得不推迟上市。在此其中，上市流程中新增的土地审核环节成了制约房企上市的重要因素。
土地审核制约房企上市
据媒体报道称，截至11月末，今年实现上市的房企仅有中骏置业和融创地产两家。而去年，共有11家房企实现上市，另有3家房企完成借壳上市。有分析认为，除了有可能因土地违法被中止IPO外，在国土部严查囤地的大背景下，房企难以实现大规模的土地储备，也是影响其上市的估值并制约其上市的因素。
记者了解到，房企IPO过程中增加土地审核程序始于去年底。当时，国土部与证监会、银监会达成一致，对企业的土地违法情况进行审核，审核结果将作为审核企业上市、融资等的重要依据。今年4月出台的“国十条”也强调，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，证监部门暂停批准其上市。由此，土地审核成为房企IPO过程中的重要关口。
60家公司再融资受阻
与此同时，调控政策对商品住宅资金加强监管，也致使房企融资不断收紧。近日有传言称，4大商业银行今年全年的房地产开发贷款额度已用完，年内将停止新增房地产开发贷款；银监会甚至下发通知，要求信托公司对房地产信托业务进行合规性风险自查，目的是提示信托公司关注房地产业务的风险，堵住信托公司的融资口子；证监会也叫停上市房企再融资，对再融资房企的申请采取“一刀切”的全面关停措施，此次共计有60家公司再融资受阻。
另外，近期国土部和银监会也联手防范土地贷款风险。根据国土资源部、银监会共同发布的《关于推广应用银行国土信息查询系统的通知》要求，北京、天津等105个重点城市要推广应用银行国土信息查询系统，建立完善银行国土信息查询的相关制度，原则上银行国土信息查询周期不超过2个工作日；完善土地抵押登记信贷业务制度和流程，加强贷前、贷中、贷后的风险防范工作，有效提高土地抵押授信或类似业务的风险管控能力；严格按照国家保密有关规定开展银行国土信息查询服务，切实保障土地权利人的合法权益。据了解，国土资源部、银监会自2008年开始探索建立银行国土信息查询机制，并开发了查询系统。
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那边厢
房企联手拿地 地王频现
多地涌现房企联合拿地
据北京土地储备中心11月18日发布的公告显示，海淀区西北旺两地块均由万科五矿联合体中标。按照中标价格计算，C1地块的楼面均价为19998元/平方米，C3地块的楼面均价为19997元/平方米，溢价率均接近50%。11月22日，五矿建设发布公告称，中标的两地块总价为52.2亿元，其中五矿公司附属公司承担51%，即26.7亿元，其余49%由万科承担。
而广铁南站地块是广州老城区罕有的总建筑面积近50万平方米的巨无霸项目。近日，广州铁路集团联手珠光集团，从万科与越秀城建联合体、保利与金地联合体等大鳄手中以86亿元的总价夺得这一新地王，楼面地价达17276元/平方米。
此外，上月招商地产发布公告，公司与保利地产旗下全资子公司广州金地房地产开发有限公司通过挂牌方式，共同取得位于厦门市集美区的国有建设用地使用权。
新一轮“地王潮”来袭
一方面是开发商轮番抱团出击拿地，另一方面，中国各大城市新地王也频频出现。11月25日，武汉挂牌出让16宗土地，备受关注的武昌车辆厂地块由上海绿地集团以53.98亿元的价格拍得，每亩单价1300万元，成为武汉单宗土地总价新地王；11月29日，温州本地房企置信房产以37.02亿元高价竞得温州市区热点区域的原温师院地块，楼面价高达3.7万元/平方米。
满堂红研究部主任沈锐培认为，新一轮调控对市场的影响不大，市场心态未发生根本变化，对未来楼价预期仍高涨，增加了开发商的信心，是近期新地王频频出现的原因之一。其次，大多开发商押宝后市，借市场调整之机进行土地储备；此外，虽然银行贷款额已不多，但大开发商资金还是比较充足，竞争之下土地价格自然水涨船高。
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现新政后首例退地
上海土地交易市场近日发布的第104号土地出让公告显示，退地的两块土地分别为位于嘉定区真南路以南、走马塘以西地块（下称“真南地块”）和位于嘉定区百安公路以西、恒荣路以南地块（下称“百安地块”）。对应的开发商分别为宝华企业集团和莱蒙宝山信息咨询（深圳）有限公司。
据了解，这两家公司分别于今年1月7日和2月26日拍得上述地块，成交总价分别为24.186亿元和11.05亿元。其中，真南地块折合楼面地价约12503元/平方米，成交溢价率达336%，一度成为上海嘉定南翔住宅用地地价的“标杆”。业内人士分析认为，按照这一拿地成本，再加上建安成本和财务成本，最终出售的商品房成本大约在1.9万～2万元/平方米。而目前邻近的楼盘如金地格林世界，其精装房销售价格也仅在1.8万～2.1万元/平方米。
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