高房价下的草根住房路径:三分之一的成本安居
房天下综合整理2010/12/13 10:28
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
2008年，率先在深圳发动了“万人住房团”行动的邹涛，而今正在发起一个名为“万人自建房”的项目。“在深圳的福田和南山两区，市民们十分踊跃，我们帮助2000多名深圳人住上了房子。”邹涛昨日在接受南都记者采访时表示，在总结深圳万人自建房成功经验的基础上，应部分广州市民的邀请，他准备在广州某区与当地村民开展“广州万人自建房”活动。
民间住房的另类探索
邹涛，被评为2008年房地产十大个性人物之一。2006年曾发起“三年不买房运动”，2008年7月，他大举倒戈，开始策划万人团购。2009年4月22日，邹涛又遍发英雄帖，召集能人一起筹备深圳安居乐业房地产股份公司，准备启动万人成本价自建房平台。而今万人自建房项目即将在广州启动。
“不论这个模式是否走向成功，都是一次大胆的尝试，实现居者有其屋的理想。现在调控政策的效果指望不上，开发商要追求利润化，更靠不住，这也许是个比较有希望的事情。”广州白领小李向南都记者表示，他会密切关注这个事情的发展。
从万人团购，到合作建房，邹涛正一步步构思让低收入群体买房的蓝图。在做这些尝试的并非邹涛一人，11月11日，今年的光棍节当天，在杭州工作的青年律师王成，发布了题为《告全体国民之“不买房运动”发起书》的博客文章，宣布“自即日起，直至土地自由供应、市场竞争形成公平房价之日止，欢迎各界买不起房子的饮食男女光棍们加入”，高呼“我们可以捂住自己瘪瘪的钱包，我们可以说不”。
这与邹涛2006年在深圳发起的不买房行动有类似之处，王成在接受媒体采访时坦言，邹涛以前类似行为对他确有启发。在他看来，他生活的城市杭州，当前的房价并不属于市场充分竞争后的结果，因为在土地财政的压力之下，房价是扭曲的，不公正的。“我发起的这次行动，只是一种姿态，有着汹涌的民意，希望可以引起各方的思考。”
事实上，无论是邹涛还是王成，这些民间人士发起的种种活动的背后是现在即便下跌一半仍然让很多人无法企及的高房价。而更严峻的现实是，在今年以来史上最严厉的调控之下，即便是国家各部委多方堵截开发商资金链，如信贷收缩、叫停房地产信托等，甚至在限购令出台后，尽管成交量大幅下滑，但房价依然不依不饶地上涨。
自建房？行得通吗？
邹涛的万人自建房模式是希望通过成立房地产公司来运作，但这种模式受到了外界的诸多质疑。其中最主要集中在资金来源问题和运营成本问题。邹涛称这种模式为“订单式自建房”。即市民报名入股，并根据想要住房面积的大小来决定入股金额，相当于交一部分首期款，预订房子，而公司用筹集起来的资金买地、建房，然后以事先约定好的房价销售给股东。
理论上，成立一家民营的房地产企业不存在法律上的问题。广州国信联合律师事务所律师刘静向南都记者表示，根据我国《房地产开发经营管理条例》第5条规定，设立房地产开发企业需拥有100万元以上的注册资本，并有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员，同时还需要符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件。
“那段时间我忙得心力交瘁。这后来引发了我的反思。”邹涛表示，因为房地产制度的限制，他在深圳发起的集体建房行动，目前只能以和村民合作的方式建只有“非商品房集体产权证”的居所。“我们和有宅基地的村民一起自建房子住，这个并不违法。”
但这里仍存在着一些风险。比如村民的自建房并没有产权证，不能上市流通，再比如自建房如果不符合统一规划，部分房屋就属于违章建筑。与此同时，房屋如果根据城市规划需要拆迁，参与村民自建房的资金能否收回？刘静向南都记者表示：“按照现在具体的拆迁执行，赔偿款或者按面积一比一的回迁，都是给到宅基地使用权证的登记人，登记人会否分给自建房的参与者，这个没有法律保障。不过，要拿回本金，法律还是支持的。”
成本仅为周边商品房的1/3
根据邹涛的说法，与村民一起合作的万人自建房模式在深圳已经取得了一些成效，2000多名深圳人通过这个方式解决了住房问题。在邹涛自己办的“万人团购网”上，南山、宝安、福田三区的自建房项目正在发起征集。除了万人自建房项目继续运作之外，邹涛的万人团购活动也在不断地扩大，而今他在山东济南的团购活动反响强烈。他说，作为中国个C2B分组自助团购平台，采用集体议价模式，每个楼盘报名满50人以后，由报名市民中热心、有一定组织和号召能力的市民自愿申请担任本项目的召集人。
他表示，万人自建房基本目标是落实科学发展观，解放思想，在社会各界的支持下探寻解决老百姓住房问题的更多有效途径，实现“居者有其屋”。多一个人加入就多一份希望，按照普通住宅多层1000元/平米成本(不含其他相关费用)，高层普通住宅2000元/平米建筑成本结算(不含其他相关费用)，打造中国房地产品牌。
“我个人不收取市民任何报名费用与合作费用，符合条件均可参加，其他必须费用由参与市民自愿AA制。”邹涛说，他打算在未来半年内在广州同样启动类似的活动，“如果说周边的房价是1.2万元，那么通过这项目来实现住房的成本肯定是在4000元以下。深圳的房价比广州的房价要高一些，万人自建房的成本要去到5000元，广州应该低一些。但还是要看地段和与村民谈判的情况。预计建成后住房成本只有周边商品房的1/3。”
相关新闻
国家统计局日前公布的数据显示，截至今年6月末房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米，同比增长6.4%。据此，有房地产市场专家认为，这一库存量比2009年末的19947万平方米库存略有下降，属正常水平，但因受新一轮调控政策影响，部分城市商品房成交量已经大幅下滑，随着下半年供应量进一步增加，预计到年末开发商将面临较大库存压力，或将主动降价消化库存。
未来房价下降的可能性到底有多大?国家统计局提供的商品房待售面积给我们提供了一个分析的尺度。19182万平方米商品房正在等待买主，这个数字看上去似乎十分庞大，但是只要把它放到中国这样一个人口大国除一下，那么几乎又是微不足道的了。简单地说，目前一套商品房一般都在100平方米左右，那么，这一个待售面积差不多折合190万套商品房。通过这样简单的算术换算，我们就必须承认一个事实，相对于广大的购房需求，这个数字实在太小了。
而且，国家统计局公布的数据是的汇总数，它并没有给出每一个城市的商品房待售量。但是，我国目前房地产市场所出现的矛盾，集中于北京、上海、广州等特大城市，这些城市由于占有相当强大的社会资源，经济发展也处于头牌地位，对各地产生了巨大的吸引力，也成为投资投机性购房资金高度聚集的地方，使商品房市场长期处于供不应求的状态，房价也居高不下，成为一个突出的社会问题。很显然，在这些特大城市中，究竟有多少商品房正在苦苦寻找买主而不得，是有必要打上一个重重的问号的。
随着本轮房地产市场调控的逐步深入，目前一些城市的商品房销售确实出现了变化，最明显的就是销售量开始下降，而且经常有各地零星的报道称房价正在松动。但是，这是否意味着未来一段时间房价会出现下降呢?答案显然没有那么简单。在调控政策出台之前，舆论铺排的是商品房普遍处于供不应求的状态，开发商习惯于捂盘惜售，何以在调控政策出台后这些捂着的楼盘就成了积压在开发商手中的“烫手山芋”?
很显然，目前商品房销售量的下降，更多的是持币待购者对房价下降产生了热烈的期待，但是，这种期待有多少现实基础，却是不能抱以太乐观的态度的。须知市场有一个简单的道理，虽然消费者总是期望买到价格更低的商品，但是他们并非是铁板一块，只要房价下降到了各自的心理价位，就会有抄底者入市，很快就能把价格再次托上去。
这些抄底奢中，不仅有准备购买居住型住房的消费者，更有大量炒房的投资者，或者说投机者。尽管目前的调控政策对投资投机型购房有很多限制措施，但是只要国家对住房消费不准备返回到昔日的福利分房，那么，商品房作为一种商品，就不可能与投资投机型购房彻底决裂。因此，指望商品房价格出现大幅度下降，到底有多少现实可能性，也就可想而知了。
长期以来，伴随着房价的节节走高，总是有一些专家提醒消费者，房价将在未来出现大幅下降。这种很对胃口的市场预测使一些消费者不断地推迟购房行动，但结果却是他们眼睁睁地看着房价的上升，离购房的目标越来越远。在本周出版的一期《三联生活周刊》上，其“个人问题”栏目刊登了一位上海青年的文章《你愿意嫁给我吗?》，诉说了他们一家多年来不断地期盼房价下跌而错过了一次又一次购房机会的痛苦，以至影响了他的“个人问题”。
现在，这个“大考”题目再一次横亘于这位青年的全家面前，这一次，他们是继续持币观望，等待房价的下跌，还是赶紧买房，躲过房价的继续上升?这不仅是这位上海青年需要认真考虑的一个问题，实际上已经是整个中国面临的一个哈姆雷特式难题。
相关新闻
