中国楼市难以驾驭 政策制定者研究长期策略
经济参考报2010/12/10 10:44
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
如果说中国经济在未来几年会遇到严重问题,那么其根源可能会是房地产市场。
除此之外,现有的城市人口也有巨大的潜在需求。尽管大约70%的城市居民都有自己的住房,但他们当中的很大一部分仍住在上世纪90年代末获准廉价购买的原国有房产里。许多居民都渴望改善居住环境,搬到各地拔地而起的新楼房中。
但中国楼市却时常有失控的风险。由于中国限制将资金带出国外,普通中国人除了动荡的股市以外,没有多少可投资其储蓄的渠道,银行存款的实际利率也是负值。而购房被认为是安全投资,从而产生了持久的吸引力。
在许多经济学家看来,防止对房地产的这种青睐演变为泡沫,是保障经济稳定的主要挑战之一。国民经济研究所所长樊纲表示:“如果中国能预防资产泡沫的形成,未来就有很大的机会维持经济增长。”
让政府面临的情况变得更为复杂的是,房价已经变成了一个敏感的政治议题。虽然房屋拥有者不希望看到自己的主要资产价格大幅下跌,但将买房视为人生规划重要组成部分的一代年轻中国专业人士,却感到价格超出了他们的承受能力。
根据一些计算,北京和上海的房价是平均年薪的15倍,而对于一个类似于中国收入水平的国家来说,通常的情况应该是7.5倍。
最近几年,有关政府部门不断尝试利用短期行政政策来抑制高涨的房价。2007年和今年,中国出台了相关措施,以降低投机性购房的吸引力。今年的措施包括提高第二套及以上住房的房贷首付款,以及提高第二套房的按揭利率。
然而,使用此类行政工具控制价格增长具有局限性。此类政策势必是由各个城市具体实施的,因此一旦最初的管控势头慢慢淡去,通常与房地产行业关系密切的地方政府就会放松控制。
最近一段时间,有迹象显示,这种现象可能正在中国的一些地方发生。在上海附近的繁荣城市杭州,一系列的豪华住宅楼几天之内就宣告售罄———这个迹象说明,在某些地方或许更容易获得按揭贷款。
因此,政策制定者正在研究两项长期策略,以期让市场变得更稳定。
项是大幅增加公共住房建设。中国房地产市场一个颇具反讽意味的现象是,虽然移居到城市的人们有着巨大的底层需求,但住房建设大多面向利润率往往更高的高端需求。
中国政府今年承诺,地方政府将为低收入家庭修建580万套住房,其中多数将用于出租。政府希望通过推动公共住房建设同时达到两个目标:一是中和住房成本上涨引发的部分政治矛盾,二是推动将会受到限制投机性购房措施冲击的房地产建设。
正在讨论中的另一个议题是引入房产税。房地产投机吸引力如此之大的原因之一,是业主不需每年缴税,因此购买房屋并空置等待房价上涨的成本相对较低。
引入房产税还有其他吸引人的地方,比如可以帮助地方政府创造更稳固的财政基础。这可以减少地方政府对通过不断卖地来平衡预算的依赖,而有时,出售的土地是从农民手中征得的。
不过,引入房产税在政治上十分棘手———部分原因在于,政府害怕,如果房产税造成房价急剧下跌,可能会引发业主的强烈反弹。因此,分析人士预计,房产税会逐步推行,先从一两个较大的城市开始,并且将最初的征税目标放在第二套住房上。
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中国政府希望,这些措施将有助于抑制房地产市场中的冲动,而又不至于造成后果严重的崩盘。
(摘自12月8日英国《金融时报》中文网络版)
【延伸阅读】
楼市调控的下一步该如何走
分析看来，在“史上最严厉调控政策”下，房价降幅微乎其微的根结到底在哪里呢？上海我爱我家华东市场总监俞静表示，供应量不足、投资渠道匮乏，以及调控未触及根本，这些都是导致楼市调控成果不够显著的根结所在。而要为此轮调控找到出路，还得从增加供应，扩大投资渠道和启动制度性改革入手。
，只压需求不行，关键在于增加供应。
中国房地产市场的一边是大量被调控政策暂时压制的蠢蠢欲动的购房需求，另一边则是住房有效供应的严重不足。需求总有一天要被释放，所以，下一阶段，一定要想尽办法，千方百计的增加住房有效供应。这包括增加保障性住房供应，增加土地供应，增加开工、开盘量，也包括通过税收手段增加存量房市场的房源供应量，只有在供应充足的前提下，才能遏制房价的过快上涨，才能避免政策撤出后房价有可能出现的报复性反弹，才能保证第三轮楼市调控取得一个良好的效果。
第二，面对通胀预期和民间投资热情，应该科学疏导而不是盲目封堵。
现在国内的民间投资渠道严重匮乏，而一系列调控后，投资住宅已经是困难重重。因此，我们应该想尽千方百计拓宽投资渠道，改变目前老百姓“非房即股”的投资选择；此外，在房地产领域内，还应降低个人投资商业地产的门槛，降低个人投资商业地产的首付、利率，延长还款年限，在金融贷款上给予一定的优惠；同时，尽快研究出台面向个人的房地产信托投资基金（REITS），通过基金形式吸纳民间资本间接投资持有型商业物业；同时在我们实体经济逐渐向好的同时，也要合理引导股市健康发展。只有疏通了多元化的投资渠道，才能让民间资金找到出路，避免过度投机和资产泡沫。
第三，楼市调控应从技术性调整转向制度性变革。
因此，不管是加息，提高首付，还是“限购、限贷、限外”，这些调控政策都是中短期的技术性调整，并不能从根本上改变目前中国楼市的现状和解决深层次的问题，我们应该更深入的思考如何尽快展开制度上的变革，比如涉及城乡间土地流转的土地制度改革，涉及地方政府对土地收入过度依赖的财税制度改革，涉及保障性住房建设的社会福利制度改革，涉及提高居民收入的分配制度改革等等，只有经过一系列的制度性变革后，中国的房地产才能获得长期可持续的发展。
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近日，住建部和外汇局发出通知，要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。有关专家认为，“限外”对防范热钱入境炒楼将有明显震慑作用，但由于没有限制外资进入开发环节，仍给外资进入楼市留有通道。
实际上，外资加快进入中国房地产开发的趋势十分明显。今年1～10月利用外资的增幅高达43.3%，增幅大大高于前三季度26.0%和1～8月的23.9%的增幅。10月一个月增加的外资高达87亿元，占到前10个月利用外资总和的16%以上。有机构统计，仅今年9月份，完成备案的外商投资房地产企业有95家，远超出过去三年的平均水平。
在国际投资机构中，除了市场熟悉的大摩、ING、高盛基金等来自欧美、澳洲等传统发达国家的投资机构外，还逐渐出现了日本、韩国等东亚以及迪拜等中东的投资者的身影，甚至拉美的机构投资者也开始关注中国楼市。从区域上看，国外投资机构对国内楼市的介入正蔓延向二三线城市。
专家认为，未来随着中国经济的强劲增长、人民币持续、国内城市化加快、外资进入限制放松以及国内信贷从紧等多方面合力，外资投资房地产行业的力度还将加大。持续流入的境外资本，无疑将对国内“银根”调控的效果产生一定抵消，其影响不可忽视。
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“去年还有(房地产及相关)企业降薪，今年几乎没有一家降薪的。”深圳尤里克猎头顾问有限公司章海燕告诉《每日经济新闻》记者，今年形势要比去年好很多，无论是地产行业，还是相关的其他行业，员工的收入都较去年有一定的增长。
仅从成交量看，上海、北京、浙江等地成交量下跌幅度和2008年相比变化不大，但是地产关联产业却没有像2008年三一重工总经理向文波那样呼吁救市，一些关联行业的经营情况甚至比2009年还要好。
一些地产关联行业的从业者甚至说，今年的宏观调控，给了企业新的利润增长点，为未来3年到5年新一轮发展计划提供了很好的思路。
“挖角”战令猎头生意猛增
今年地产业发生的最重要的事，莫过于房地产商的集体转型。年中，向来只开发住宅的万科，加入商业地产战局，这被视为房企转型的标志性事件。上海景瑞地产营销总监杨子江统计说，今年大部分大中型房企开始涉足商业地产，商业地产的营业收入已经达到房企营收的1/10以上，未来这一比例甚至有望达到15%~20%。其中景瑞地产这样年销售额四五十亿元的中型房企今年在商业地产方面的投入也超过8亿元。
商业地产异军突起令很多房地产相关产业受益，也让相关从业人员的薪酬大涨。受益的行业，莫过于商业地产和房地产猎头行业。章海燕说，今年地产行业的商业地产从业人员的平均薪酬涨幅达到5%~20%，部分总监职位的收入更是开出百万薪水仍难揽合意人才。
甚至连商业地产文案职位的薪酬都大幅增加，已经超过了很多房地产公司人事经理的收入。北京一家地产公司刊登的招聘信息显示，有2到3年从业经验的商业地产专职文案人员收入甚至可以达到10万~15万元，而同等规模房企人事总经理的收入也不过在8万~10万元。
一方面是大量房企转型商业地产，另一方面是原有商业地产人才严重不足，这使得商业地产公司的“猎头”需求大幅猛增。章海燕说，很多开发商以5%~20%的薪酬增幅“猎”高端人才。
相比之下，尽管今年调控让市场成交惨淡，但房企对营销类的职位却并没有像2008年那样显著增长。多数营销经理的工作比较稳定。与此同时，北京一家猎头公司人透露，大部分地产巨头的人员流动率很低，基本上都保持在10%左右的正常水平。
在这样的环境下，猎头公司主要业务来源实际上只能是商业地产方面的人才流动，但是根据行业人士的统计，大部分地产人才猎头公司的经营情况却反而比去年要好。
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