加速退地也要谨防红名单央企信贷“体内循环”
中国证券报2010/12/08 09:24
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自3月下旬央企“退房令”公布后，70多家主业非房地产的央企在清退房地产业务方面一直进展缓慢。为此，近期监管机构向商业银行下发了一份包含16家房地产央企的“红名单”，对红名单以外的央企，商业银行将停止发放新增房地产开发贷款，此前投放的存量贷款也要及时回收。
一直以来，房地产企业对央企集团的利润贡献颇多，所以多数国企集团对“退房”工作并不热衷，78家房地产非主业央企的“退房”工作并不理想。目前距国资委发出的“清退令”已过去8个多月，在这段时间里，仅有中远集团、中国航天、中石化、中石油等7家央企挂牌转让其不足20家地产子公司的股权，剩余71家央企超过200家地产公司至今未见动静。
在此背景下，银监会要求商业银行仅对16家主业为房地产的央企提供新增开发贷款，停止其余主业非地产央企的房地产开发贷款，以期加快这些央企剥离房地产业务的进程。
但业内人士指出，商业银行可以停止对78家央企的房地产开发贷款，但无法停止对这些央企在其他项目上或其他子公司的贷款，而贷款发放后的具体用途很难直接监控。主业非地产的央企可以通过集团或内部财务公司进行资金调剂、将其他类别的信贷挪用至盈利前景良好的房地产项目上，这种做法一直比较普遍，而运作空间也较大。
据国资委此前发布的数据显示，位列清退名单的78家央企旗下共有房地产子公司227家，资产总额占比15%，销售收入和利润占比为15%和7%。按照目前央企房地产板块资产总额6607亿元计算，要求清退的78家央企的房地产资产总额约为991亿元。在这些房地产资产中，有相当一部分为在建项目，短期内停贷可能会导致烂尾项目的出现，而立即加以清理则会影响项目的估值。因此，主业非地产的央企也存在通过“体内循环”调度资金的利益驱动。
近年来，资金实力雄厚的央企身影频现房地产业，并勇夺各地“地王”，地产开发“雄心”不言而喻，而让这些央企退出房地产开发领域的难度也可想而知。业内人士指出，央企或者国企因其特殊的企业属性和市场操控能力，本就应该彻底退出竞争性市场，但要想让他们真正回归角色本位，仅靠一纸禁令还远远不够，需要各项调控举措综合发力。
现在，信贷主管部门开始介入央企“退房”进程。业内人士建议，首先应严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务，其次，国有资产和金融监管部门要加大查处力度，商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。最后，信贷监管机构预先布防高风险房地产企业，同时积极配合国土资源部门开展土地核查处置工作，央企主要负责人向银监会或者相应银监会派出机构作出书面说明。如此，才能确保央企退房进程按计划展开。
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有报道称，监管机构日前向商业银行下发了一份房地产央企“红名单”，要求商业银行只能对名单上的部分房地产央企进行信贷支持，对于非支持范围内的房地产央企，商业银行不得提供新增房地产开发贷款。昨晚，银监会新闻处负责人回应称，今年9月，银监会向银行下发了主业含房地产的中央企业名单，要求银行加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理，加强风险管控工作。一些不在“红名单”之列的民营房地产企业则担心，信贷断流恐波及自身。
“红名单”外央企停贷
昨天，来自《中国证券报》的一则报道称援引银行人士的话透露，银行已根据监管部门下发的“红名单”，要求分支行对名单中所列示的16家房地产央企提供房地产开发贷款的授信额度。原则上不得对16家以外的央企提供新增房地产开发贷款。“红名单”上获批的这16家央企是：中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司、中国保利集团公司、华侨城集团公司、中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司。另外还有，中国中化集团公司、中粮集团有限公司、中国冶金科工集团有限公司、中国五矿集团公司、中国水利水电建设集团公司、中国葛洲坝集团公司、中国港中旅集团有限公司、招商局集团有限公司、华润集团有限公司、南光集团有限公司等。
该报道引用某银行人士指出，银行已经根据监管部门下发的“红名单”，要求分支行对名单中所列示的16家房地产央企提供房地产开发贷款的授信额度，对除了16家之外的房地产央企，存量贷款要采取保全措施，尽早回收。存量到期收回的，项目贷款无法续贷。目前监管机构预先布防高风险房地产企业。对于存在高价购地、跨业经营、过度扩张、负债率偏高等问题的高风险房地产开发企业，应密切关注其经营状况，一旦资金回笼出现紧张，应及时采取保全措施，对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工事件、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，应停止对其发放新开发贷款和贷款展期。
意在加强开发贷款管理
国资委今年3月就曾发出“清退令”，要求78家非房地产为主业的央企，逐步退出房地产业务。但现在已过去8个多月，仅有中远集团、中国航天、中石化、中石油等7家央企挂牌转让其不足20家地产子公司的股权，剩余71家央企超过200家地产公司至今未见动静。这78家央企旗下共有房地产子公司227家，约占央企全部三级以上房地产公司数量的60%，资产总额占比15%，销售收入和利润占比为15%和7%。
市场分析人士认为，按照目前央企房地产板块资产总额6607亿元计算，要求清退的78家央企的房地产资产总额约为991亿元。这也意味着，有近千亿元房地产资产被滞留在78家央企内部。
就此，银监会新闻处的这位负责人6日晚间表示，为使银行业金融机构切实贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》有关“严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务”的要求，今年9月，银监会向银行业金融机构下发了主业含房地产的中央企业名单，要求加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。
今年10月26日，银监会主席刘明康在银监会2010年第四次经济金融形势通报会上曾强调，要高度关注房地产贷款风险。严控大型房企集团贷款风险，预先布防高风险房地产企业风险暴露，并在把握风险的基础上，合理满足中小户型、中低价位房地产开发贷款需求，继续支持保障性安居工程建设。
民企忧心信贷断流波及
分析人士认为，银监会这一表态，一方面表明，市场风传的房地产央企“红名单”确实存在。另一方面，也表明金融业对央企逐步退出房地产业务进程之慢的忧虑。更重要的，近期国内一线城市的房价仍然坚挺，与市民期盼的实质性下调相距甚远，部分城市房地产央企高价拿地现象有所“回潮”，银行业此举意在为调控中的楼市再度降温。
事实上，随着调控不断深入，包括上海在内的国内一线楼市观望再起，市场交投陷入停滞。新开楼盘不能迅速去化，新拿土地不能马上开发，受此影响，不少房企的资金链已经亮起“红灯”。关注房地产的贷款风险，防范由于房价下跌、房屋滞销等而可能引发的房企不良贷款骤升的压力，成为金融监管部门迫切需要解决的问题。
记者随后连线沪上万科、绿地、龙湖等“非央企”房地产企业，得到的回应大多一致：不清楚有“红名单”存在，担心信贷断流波及自身。尽管没有资格登上这份“红名单”，但随着中央抑制通胀之坚决，货币政策由“适度宽松”转为“稳健”，存款利率、准备金率上调以及预收资金监管等动作频频，金融领域严控放贷规模，无论是央企还是民企，均受到开发信贷收紧的波及。
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