我国将新增1300万保障房 公租房将成为市场新宠
第一财经日报2010/11/29 10:44
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
来自权威渠道的信息，房地产业“十二五”规划的前两年，我国要继续新建保障房1300万套，加上2010年新建的580万套保障房，那么2010~2012年年均保障房建设将达到600万套左右，按照套均60平方米计算，年建设3.6亿平方米左右。
这个数据清楚无误地表明，房地产业的发展模式已经发生重大变化。5万多家开发商，大部分以商品住宅开发为生，未来摆在他们面前的路有两条，要么选择进军商业地产，要么适应保障房为主的住宅市场。
然而进军商业地产并非那么容易，巨大的资金投入、漫长的投资回收期和较高的技术门槛注定是大企业的游戏。对于保障房的建设，特别是公租房建设，房地产企业面临的问题不是土地，而是建设资格以及项目利润问题。
当前公租房建设正在被提到前所未有的高度。温总理日前在澳门考察时表示，房价很难控制，买不起房的群众可以考虑租房。而租房的房源应是指公租房。
与此同时，财政部、国家发改委、住房和城乡建设部三部委在联合下发的《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》中明确：从2010年起，在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，各地可将从土地出让净中安排不低于10%的廉租住房保障资金统筹用于发展公共租赁住房，同时还可动用公积金增值部分和廉租房补贴给公租房补贴。这说明，在政策层面，政府为公租房的建设大开绿灯。
不过，从资金的角度看，要建设如此规模的保障房，特别是用于租赁公租房，建设资金始终是绕不过去的一个坎。政府所说的土地出让金净还远远不能满足公租房建设的实际资金需求。因此，必须调动社会资金的力量。
而作为市场主体的开发商也有参与公租房建设的动力。在融资方式上，REITs（即房地产投资信托基金）是近年来我国一直探索的方式。有迹象表明，REITs最有可能在保障房领域开花结果，形成中国特色的REITs发展格局。
相对投资商业地产REITs，公租房REITs有政府的支持，有现实的需求，资金相对稳定，如果政策支持力度大，资本市场的接受度将很快得到扩展。存在的问题是公租房REITs的市场化问题。
这个问题目前还不能解释得很细，但取决于政府对公租房的定位。如公租房的配租范围是社会中等及以上收入阶层，且政府相对稳定的租房补贴，那么对于公租房REITs而言，租金就是可观且稳定的。这样，无论在银行间市场还是在公开证券市场，都很容易获得认筹。从而实现公租房建设的可持续发展。
作为企业投资的一种方式，在商品住宅开发领域无法施展的企业，完全可以投身到公租房基金的投资中来，顺应政策，顺应产业的发展趋势。
相关新闻
（来源：财经日报）17.8亿元。对土地的渴望让华远地产（600743）再次为此付出昂贵的代价。
11月25日，北京市土地整理储备中心宣布，北京市华远置业有限公司和北京盛世新业房地产有限公司联合体以17.8亿元竞得了北京市通州区梨园镇砖厂村居住项目地块国有建设用地使用权。
11月23日，在竞标需配建7万平方米限价房及8.8万平方米的定向安置房的北京市通州区梨园镇砖厂村居住项目用地时，华远地产与盛世新业联合体报出了价，高出第二名金地2.2亿元，更是超过招标底价4亿元。
早在今年7月16日，在昌平区小汤山和通州区马驹桥镇两幅地块的招标中，华远地产分别报出了4.9219亿和11.397亿的全场价，但最终还是在综合评标中败下阵来。
此后，华远地产数次参与北京土地市场的竞逐，但由于投标的住宅用地大多为保障房用地或需要配建一定面积的保障房，其此前在北京市场并无保障房的开发经验，而致使华远至今尚未在北京土地市场获得一块土地。
“我司三次的高价竞标保障性住房建设都以小于零点几的分差落败，大约都在于我对政策不公平的批评和政府有意的指定吧。”华远地产董事长任志强最近在博客上发出质疑，“在限价封顶的保障性住房竞标中，出标不正是以压缩企业的利润、保障政府的为基础的吗？”
对保障房用地求而不得的华远地产并没有放弃努力。近日，由任志强任副会长的工商业联合会房地产商会（下称“商会”）牵头筹备的“建银精瑞公共租赁住房建设投资基金”的相关方案已经完成并上报工商联，经审议批准后将向国家相关主管部门申报。
企业热情？
商会披露的经确认的发起人包括9家：上海建银精瑞资产管理有限公司（下称“建银精瑞”）、华远地产、路劲地产集团有限公司、复地集团（股份）有限公司、华润置地（北京）股份有限公司、深圳市富通房地产集团有限公司、温州市京都房地产开发有限公司、精瑞（中国）不动产研究院、北京精瑞绿碳投资有限公司。
细看这一名单不难发现，房地产开发企业在其中超过半壁江山。曾数次因无保障房建设经验被堵在北京土地市场门口的华远集团也名列其中。
此前，任志强曾在博客中表示：“华远为今后能不被永远地挡在竞标资格劣势地位的大门之外，决定用几个亿的高价购买一张进入商品房小区中带有配建保障性住房资格的门票，先用一次性的价格损失换取次建设保障性住房的经历，以便为今后的投标打下一个公平竞争的基础。遗憾的是这张门票太贵了，几个亿都未能为一个是4000平方米的保障房、另一个是8万平方米的保障房换来信任。”
“基金开始筹备以来，获得了众多开发商的积极响应，目前公布的发起人是批表态要加入参与的，后续在基金确立之前可能还会有新的发起人加入。”该基金筹备工作组组长、建银精瑞董事长李晓东对《财经日报》表示，之所以开发商的参与热情较高，是由于今年以来的宏观调控使得他们越来越认识到楼市二元格局的确立，即商品房和保障房将共同存在于市场中，并且保障房是其中不可忽视的重要部分。“尽早地参与到保障房的开发建设中来，其实是有利于房地产企业自身发展的。”
根据公租房的租金水平，政府给予的拿地、税收等方面的政策优惠扶持以及未来的退出方式，经过测算后，这一基金的预期在5%~12%之间。
相比开发商们以传统的方式投资建设房地产项目，这一并不算高。甚至于在资金紧张情况下，一些开发商发起的信托、借贷等的利息都要高过这一数值。
“我们希望募集到的资金量在100亿~300亿元人民币，投资人不超过200个。”据李晓东介绍，作为一个私募性质的基金，该基金对于投资人的加入还是设有一定的门槛，“单个的投资机构认购额不低于1亿元人民币，个人的认购额不低于1000万元人民币。”
李晓东指出，这一认购额的要求对于发起人也不例外。
基金一旦成立，作为发起人的开发商面对并不算高的，不仅要拿出1亿元的资金进行认购，同时还要发挥所长，参与到基金投资的公租房的开发、建设、运营、管理等相关的工作当中。这一看似费力不讨好的事情，开发商真的愿意积极参与吗？
在记者的采访过程中，发起人名单中的两家房企工作人员均表示，对此事在公司内部并未听说；而任志强则更为直接地称，此事需要去问商会；复地集团给予本报的公开回复则称：“复地未来是否有可能参加，需经集团管理层决策。”
一位业内人士对此表示，尽管开发商目前普遍对此表现得相当谨慎，但未来一旦该基金获批，对于整个房地产行业来说是具有开创性意义的，因此参与其中的开发商取得的社会效益必然要大于经济效益。
政策支持？
高于廉租房的租金，无须担忧的高出租率，以及一直以来不断提升的建设量，使得该基金定位于公租房。
根据设想，未来基金将以股份公司的形式组建，运营周期为7年，其中3年开发建设、3年培育运营、最后1年择机退出。“拟投建约1000万平方米的公租房，城市首先选择夹心层矛盾突出的、房价涨幅较高的城市，例如北京、上海、广州、杭州等。”李晓东坦承，尽管基金的审批不由商会控制，因此无法估计获批时间，“但我们希望在明年上半年能把这件事做起来。”
“目前相关的政策对于公租房的用地、税收、政府补贴等问题都给予了支持。”李晓东表示。
9月底，国土部、住建部下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，财政部也发布了《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》，这两项政策分别从土地供应以及税收等方面对公租房建设给予优惠和扶持。而此后11月16日，财政部、国家发改委、住建部联合下发的《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》还指出，允许各地利用贷款贴息引导社会发展公共租赁住房。
“在我们讨论的过程中，并不知道会有这些支持政策出来。”商会会长聂梅生对媒体表示，许多讨论过程中的设想通过政策的发布成为了现实。“看似凑巧，却证明了政府呼吁市场力量参与的决心。”
政策的出台自然给了基金的筹备者以强大的信心，但政策的落实和执行力度也是该基金能否顺利运作的一个挑战。而对于这一公租房基金来说，已经公布的这些利好政策似乎还远远不够。
除了上述政策的扶持之外，在李晓东看来，这一基金的发展壮大还需要来自金融政策的鼓励。“例如银行能够为基金配套，以项目贷款或物业贷款的方式给予贷款支持；社保基金以及保险资金能够允许参与投资；允许基金未来改造成REITs（房地产投资信托基金）上市，或者允许我们成立的股份制基金公司上市等。”
对于基金的退出，根据方案有三种可行的方式：在基金封闭期内，若国家保障房REITs的试点推出，则可以较为顺利地与REITs衔接完成退出；其次，由政府回购这些稳定运营的公租房资产；此外，如果将来国家政策允许，还可以以市场优惠价卖给当时的租户持有。
“最理想的退出方式当然是REITs。”李晓东表示，在当前流动性泛滥的压力之下，以REITs的方式推出可以吸纳更多的社会资金，同时也不会给政府增加任何资金的压力。“对于7年之后的中国资本市场来说，以REITs退出的可能性是非常大的。”
但以保障房建设为投资方向之一的泛华（华东）城市发展建设基金的执行合伙人贾文清表示，社会资金参与保障房体系建设的难度仍然存在。对她所管理的基金来说，关键是如何找到合理的项目。“保障房体系在项目建设上的垄断性还是比较明显的。一方面对投资主体有比较明确的要求，譬如说企业资质之类的；另一方面，政府更倾向于让国企或品牌大企业来参与其中，因此很多会采取邀标的方式。”
