大量热钱入境目标并非楼市 "限外令"配套调控
东方早报2010/11/26 09:33
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
连续两个月，外资在上海房地产市场都有成交，两个大型商业项目被收购。有业内人士猜测，这是境外热钱涌入内地楼市的表现。
两月收购两项目
11月16日，也就是上周二晚间，曾经开发过上海新天地、翠湖天地等高端物业的瑞安建业发布公告以9亿元人民币成功收购上海二十一世纪中心大厦。
而就在此前一个月，英国老牌投资商高富诺以近15亿元的总价收购了上海长风国际娱乐商业中心，面积为8.96万平方米，平均成交单价为16132元/平方米。
境外热钱涌入内地楼市似乎已初现端倪。有业内人士分析称，随着国内房地产调控措施不断加码，境外热钱除了注入住宅投资领域外，商业地产将扮演重要角色。将有更多的境外房地产私募基金在国内商业地产界寻求投资的可能。
中原集团研究中心高级经理刘渊认为，“十二五”规划即将出台，标志着中国产业结构调整将进入一个新时期。预计到“十二五”期末，第三产业比例将比2010年提高4个百分点，生产性服务业在服务业中所占比重将由2007年约30%提高到40%。一方面第三产业的加速发展将有效地增加对写字楼的需求，二线城市有望迎来写字楼发展的新契机。另一方面住宅市场投资进一步受到打压，致使各大城市商用物业投资前景更加受到追捧。
某业内人士表示了不同的看法：“购买商用物业的资金主要是准备做长期投资的，而在这个时间点进来可能并不是非常好。因为目前商用物业正处大幅扩张阶段，价格并不便宜，同时竞争在加大。但资本在欧美日市场找不到更好的投资机会，相比之下内地经济增长较快。”
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热钱涌入并非冲着楼市
国内知名热钱研究专家，广东省社会科学院教授黎友焕告诉早报记者：“就我们监测的境外热钱动向来看，近期确实有大量的境外热钱流入的迹象，这可能是2002年以来最厉害的一批热钱，并且流入的速度还在不断地增长。”
著名财经评论员叶檀也在其博客中表示，10月中旬以来资金流入香港的节奏明显加快，香港金管局公布的10月底的官方外汇储备资产为2401亿美元，而9月底这一数字为2269亿美元，民间估计有5000亿美元左右，从侧面折射出了当前国内所处的资金流入环境。
但黎友焕指出，这批境外热钱并非是冲着国内楼市而来。
黎友焕说：“由于中国的加息而产生的利差，由于资本泡沫化以及人民币的等综合原因，确实有大量的境外热钱涌入中国市场。但据我们的检测数据显示，目前这些流入的境外热钱主要是进入了商品市场以及股市，炒楼的几乎没有，只有部分外资买入自用型的办公楼物业。”
对于上述的两个交易，黎友焕表示，由于收购是一个复杂的过程，所以，收购这两个项目早在去年年底就已经有意向达成，而一批进入的境外热钱并没有收购房地产项目的意向。
太平戴维斯中国区执行董事刘德扬先生告诉记者：“由于热钱的停留时间很短，又要求高的回报，属于非常不稳定的资金。传闻是有大量的资金停在香港准备进入中国大陆市场，但我相信管理层的管控能力，就像2002年2003年人民币后引来大量的热钱，也同样得到了有效的管制。”
11月19日晚间，中国人民银行发布消息，决定11月29日起，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。距离上一次宣布上调存款准备金率仅9天时间，这已经是央行本月内第二次全面提高存款准备金率，也是央行今年以来第五次全面提高存款准备金率。
而就在央行上调存款准备金率的当天，中国人民银行行长周小川表示，我国可以采取一些管理措施，尽可能地防止更多热钱流入。
“限外令”做配套
在控制大量热钱流入的同时，楼市调控方面也有相应措施，11月15日，住建部与国家外汇管理局发布的《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。此外在查验资质环节也有更严格的规定。
杨红旭表示，出台“限外令”很有必要。一方面是配合房地产二次调控，进一步抑制投资投机需求，国内部分城市已实行限购，没理由对境外投资投机者网开一面。这也是近期防范境外热钱流入境内资本市场的配套，随着人民币，进入国内的热钱越来越多，其中部分可能会进入楼市，所以提前防止境外资金大规模进入楼市是当务之急。
上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，眼下的“限外令”仍属“二次调控”的落地执行范畴，条文上更是对2006年“限外令”的重申。鉴于港澳台及境外个人与机构在目前上海商品房市场中所占的微弱比重，再举限外大旗很难给整体需求带来直接影响，更多是在向市场表明政府仍在继续推进调控。这种“渐进式”的调控思路和执行手法被不断地肯定，有利于稳固政策出台成果，逐步树立市场对调控的信心。
11月15日，住房城乡建设部和国家外汇管理局联合发布 《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》，明确境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。《通知》规定，境外个人在办理房屋产权登记时，还需特别提交在境内工作超过1年的证明，以及名下在境内无其他住房的书面承诺。
分析人士认为，这一新版“限购令”是对2006年出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的重申，但是执行力度更强。不过在“限外令”出台的一周内（11月15日~11月21日），上海楼市成交量价不降反升。
欲阻挡热钱
在楼市调控背景下发布的 “限外令”，与2006年的“限外令”相比，尺度明显更为严格，其目的十分明确，即阻挡热钱再度成为炒房的游资。中国房地产学会副会长陈国强近日表示，这一政策是当前楼市调控政策的组成部分，其意图是限制新增需求。
《每日经济新闻》记者通过上海一些房产中介机构了解到，目前上海已全面执行新版限外政策，在上海购房的境外人士必须出具一份购房自住承诺书以及相关劳务证明。但中介机构表示，境外人士的婚姻状况、家庭关系比较隐秘，目前的限外政策只能针对个人，境外人士家庭的购房状况难以严格限制。
但上海房管局网站数据显示，在“沪12条”出台1个月后的11月份上半月，上海一手商品住宅成交均价依然高位运行，成交均价21803元/平方米，环比仅小幅下跌7.57%。同时，有八成单价5万元/平方米以上的新盘逆市涨价。
有观点认为，在目前整个外围经济环境发生变化的前提下，中国楼市预期并不明朗，撤离楼市的部分游资在其他投资渠道绕了一圈后，很有可能重新选择进入楼市。国务院出重拳抑制物价及近日A股市场下挫，在一定程度上会阻断热钱炒作，逼迫游资重返楼市。
央行此前公布的数据显示，中国金融机构9月外汇占款新增2896亿元，创下近8个月以来的新高。11月4日，美联储启动第二轮定量宽松政策，再次向全世界释放天量流动性。有关分析机构认为，对全球泛滥的资金而言，中国无疑是“”投资场所。
