房价涨超10%市 官员参加住建部会议:担心被批

12月24日，一年一度的住房城乡建设工作会议召开，住建部部署2014年楼市调控。

有参会代表向21世纪经济报道记者透露，除了各省市住建系统的一把手，200多个分管房价的副市长也被邀参会，其中，包括北京分管房价的副市长陈刚和北京住建委主任杨斌。

“大规模邀请地方分管房价官员参会的情况不是很常见。”来自东部某市的参会人士表示，被邀请参加住建部年底工作会议心情颇为忐忑，该市的房价年度上涨幅度超过10%，很担心被点名批评或者问责。

据上述参会的人士透露，住建部部长姜伟新对2013年的调控效果不甚满意。姜伟新说，2013年多地的房价整体呈现上涨趋势，其中部分热点城市或城市中心区房价上涨幅度很大。

住建部政策研究中心主任秦虹年度峰会上引述数据称，657个城市来看，房价呈现同比上涨趋势的不到5%，但城市之间分化明显，一线城市房价同比涨幅超过20%。

虽然2013年的调控效果不算理想，不过姜伟新在会议上并未提及对房价上涨过快的城市进行房价考核和问责。

姜伟新在部署2014年的房地产调控任务时，特别强调要保持调控政策的连续性和稳定性，继续抓好房地产市场调控和监管工作，并称将在2014年进一步强化地方政府“稳控市场”的责任。

这也是住建部年度工作会议的另一大变化，与2012年年底工作会议相比，“稳控房价”改为了“稳控市场”。

北京大岳咨询有限责任公司金永祥认为，这反映住建部调控思路的一个转变，即由过去的强调稳房价的行政调控，向稳市场的长效机制过渡。

姜伟新要求，各地要注意分类指导，北、上、广、深等房价上涨过快的城市要从严落实各项房地产市场调控政策和措施，增加住房用地和住房有效供应。而库存较高的城市要注重消化存量，控制新开发总量，并继续强化市场监管。

这种强调差别化的调控工作部署，在会议安排的地方代表发言环节也有所体现。据了解，住建部特别安排了几位地方代表发言，其中既有房价上涨压力较大的北京，也有房价下行的三、四线城市。

值得一提的是，在要求房价涨幅较大的城市增加住房有效供应时，前述参会人士透露，姜伟新特别提到了北京市的“自住型商品房”，要求供需矛盾较大的地方学习并推广北京“自住型商品房”模式。

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中国银行业协会和普华永道昨日联合发布《中国银行家调查报告2013》，尽管今年实行了严厉的楼市调控措施，仍有三分之二的受访者认为未来一年一线城市房价将继续上涨，还有超四成银行家认为二三线城市房价未来一年内也会继续上升。据悉，报告受访者为76家银行的1604位银行高管。

房地产贷款仍被银行重点限制

报告显示，大部分银行高管认为房地产市场风险正在下降。

在对未来一年房地产市场走势的调查中，有66.3%的银行家看涨一线城市房价，仅有6.1%看跌；87.3%的银行家看好一线城市的房地产销量，43%认为二三线城市房地产销量也将上升。

今年2月，房地产市场调控“新国五条”出台，要求坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施等，拉开了新一轮调控序幕。但严厉的调控手段并没有带来房价相应地下跌，进入下半年后一线城市房价涨幅还有扩大趋势。

国土资源部今年7月发布的报告称，“新国五条”对市场的抑制性影响有限；住宅需求居高不下，房企拿地积极，拉动住宅地价明显上涨。

不过虽然银行看好房地产市场的发展，但在银行重点限制的行业中，房地产以高达66.6%的占比居首位。这意味着66.6%的受访银行将房地产列为贷款重点限制的行业。目前银行对房地产商授信仍采取“名单制”管理，提高银行合作开发商的准入门槛。

淘汰落后产能成银行首要风险

虽然房地产市场风险已经得到一定释放，但其他风险仍让银行家们不敢松懈。在对银行业当前关注的风险调查中，有超过五成的受访者将“淘汰落后产能造成的信贷风险”排在首位，与此相关的行业贷款也受到相关限制。比如，银行对冶金业的贷款限制由上年的23.6%跃升至60%；造纸业、纺织业等落后产能集中的行业贷款受限制程度也较上年有所上升。

从总体不良率预期来看，40.1%的受访者认为今年银行不良率在3%-5%之间，这一预期显著高于截至今年三季度商业银行整体不良率0.97%的水平。而对各行业不良率上升的预期则显示，冶金业以38.3%的比例居首位；由于去年以来航运市场低迷，船舶行业预期不良率排名第二，房地产业居第三位。

随着利率市场化的推进，银行家对未来利润增速的期许也有所下降。超过7成受访者表示，未来三年银行收入及利润增速将在20%以下。从今年前三季度上市银行财报来看，16家上市银行净利润同比仅增长13%，这也符合了“银行利润增速放缓将成为常态”的市场预期。

-热点话题

话题1 互联网金融

近八成银行家愿与电商“联姻”

今年大热的互联网金融给传统银行带来了不小的挑战。有超过四成的银行家称，电商企业融资服务(如阿里小贷)对银行业务影响，将给整个银行业带来巨大挑战。对于银行未来该如何参与到这一“盛宴”中，有77.9%的受访银行高管表示，愿意和电商等非金融机构合作，实现优势互补；而也有超过五成的银行家认为应守住银行优势，和其他机构开展竞争。

不过，银行在开展互联网金融时也有互联网公司不能比拟的优势，近八成受访者认为，银行的优势在于风险管控。

对于互联网金融风险，原国务院发展研究中心副主任卢中原上周五在腾讯互联网金融盛典上也曾表示，不论是金融互联网化还是互联网金融化，归根结底要记住“你玩的是金融，不是互联网”，金融是存在系统性风险的。“玩金融一定要懂得金融的规律、底线和常识性的东西，否则的话就被金融给惩罚了。”他说。

话题2 银行理财

最近一年银行理财产品未现违约

银监会创新部主任王岩岫昨日在《中国银行家调查报告2013》发布会上表示，目前我国银行理财产品余额已经突破10万亿元，自2005年开始发行以来每年都能达到正，是非常难得的。报告也显示，九成银行家认为应该继续扩大理财产品规模，理财资金投向上，债券、票据、货币市场工具等高流动性固定类资产青睐。

不过在理财产品爆发式增长的同时，背后的风险也随之显现。去年年底以来，多家银行发行的理财产品出现兑付危机。对此，银监会今年7月已启动理财信息登记系统，所有理财产品只有在该系统登记后才可以发售。王岩岫表示，最近一年4万多个银行理财产品都是到期兑付，没有出现违约。

话题3 “钱荒”

资产负债期限错配导致“钱荒”

今年6月发生的货币市场资金面趋紧、利率大幅上升成为今年银行业标志性事件。上周，这一状况再次上演。报告称，6月“钱荒”事件严重打击了银行家对流动性风险管理水平的信心。

调查显示，55.5%的银行家认为造成本次货币市场风波的“罪魁祸首”是银行资产负债期限结构错配严重，此外，信贷增长过快和理财等表外产品的集中到期、银行自身流动性风险管理能力不足、市场信息不对称引发的恐慌情绪等也是6月份货币市场风波的影响因素。

报告认为，多种因素叠加、综合作用下商业银行流动性风险管理难度日趋加大，特别是利率波动幅度的扩大将增加资产负债的期限错配风险和基差风险。这表明利率市场化环境中，风险因素的市场传导速度将明显加快，资金流动也将愈加频繁。

话题4 地方债

地方债风险主要源于信息不对称

对于外界普遍关注的地方债务问题，超过六成的银行家称，信息不对称是清理规范地方政府债务的难点，如“无法掌握全口径地方政府性债务信息，导致风险难以准确估算”、“地方政府融资渠道日益多元化，风险监控难度日益加大”以及“资金使用不规范，难以监测平台贷款资金流向”等。

同时，随着地方政府性债务陆续到期，64.3%的银行家认为需要增强对债权人权益的保护；52.9%的银行家认为需要减少政府对金融机构的行政干预。

据悉，在传统以贷款为主的融资渠道受到严格监管的情况下，一些地方政府通过信托、理财产品等不透明的渠道继续融资，加大了监管难度。

推荐阅读：北上广深房价连续3月涨幅20％ 年末或有价无市 新华社 2013.12.22

国家统计局18日发布的11月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，虽然11月份70个大中城市房价环比涨幅整体继续收窄，但一线楼市的房价上涨幅度依然不小。

年末，开发商在土地市场掀起新一轮拿地热潮的同时，各地方政府也在密集收紧楼市限购政策。可以想见，2014年“调控冷”与“预期热”现象或将并存于各地楼市。在我国房地产市场调控长效机制逐步成型的背景下，明年房价走势将保持平稳。

北上广深连续3个月涨幅超20%

国家统计局18日发布的11月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，北上广深等一线城市房价连续第三个月同比涨幅超过20%，其中，北京为21.1%，上海为21.9%，广州为20.9%，深圳为21.0%。

一线楼市的二手房市场也异常火热。数据显示，11月70个大中城市二手住宅价格与去年同月相比，价格上涨的城市有68个。北上广深四大一线城市同以“两位数”的涨幅遥遥领先，其中，北京20.1%的同比涨幅令人咋舌。sf

一线城市的土地市场也延续着火热的态势，戴德梁行18日发布数据显示，土地市场热点正向一线城市回归，其商品住宅用地出让金和溢价率均明显上升。

戴德梁行华东区综合住宅服务部主管伍惠敏分析指出，标杆开发商在2013年内加大土地市场投入力度，在拿地结构上向一线城市和部分热点省会城市倾斜。“标杆房企每有6.4元的销售额就会拿出1元来进行土地储备。销售额排名前15位的房企，如万科、金地等则更是如此。每有1.7元的利润就会拿出1元来拿地。”

显然，从近期来看，年末地市的火热仍将支撑民众本已居高不下的房价上涨预期。

年末楼市或陷“有价无市”

国家统计局近日发布数据显示，2013年1月－11月份，商品住宅销售面积增速比1月－10月份回落1个百分点；住宅销售额增速比1月－10月份回落1.5个百分点。

业内分析认为，近期主要城市相继收紧了“限购限贷”政策，市场观望情绪也有所加重。在北上广深楼市调控相继加码后，二、三线城市正陆续跟进，目前已有18个城市公布调控新政。多个二线城市新政强调了预售证管控，调高了二套房首付比例，收紧了非本地户籍居民购房条件等。sf

上海中原地产一家门店经理告诉记者，自政策出台后，对门店的二手房交易影响较为明显。相比之前的周末，客户带看量下降了5成。sf

国家统计局城市司高级统计师刘建伟也表示，前期房价上涨较快城市进一步加大了房地产市场调控力度，提高了二套房交易成本，增加了保障性住房供应。特别是国务院常务会议决定整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，使市场交易有所降温。sf

市场分析人士指出，地方调控升级将在一定程度上增加购房成本并延缓部分置业需求，进而对市场预期产生影响。12月住宅成交量或将继续下滑，加之年末银行信贷的从紧，楼市或进入“有价无市”的过渡期。

楼市调控长效机制将逐步发力

专家指出，从长远来看，房地产市场调控还应利用财税、土地、金融等手段多管齐下才能不断增加协调性与针对性。信贷手段灵活性强，应坚持体现差别化，支持刚需，限制投机；土地调控最为直接，在房价上涨明显的城市，应加快采取增加住宅用地供应，提高土地利用效率，缓解供求矛盾；同时政府应尽快完善有关房地产的税收制度。sf

《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提及，“建立城乡统一的建设用地市场”以及“加快房地产税立法并适时推进改革”等举措。业内人士认为，这都将会对房地产市场产生影响。

伍惠敏认为，由于一线楼市房价上涨预期依然强烈，2014年上半年，一线城市或将强调预售证管理，尤其是高端项目的预售证发放将会较为谨慎。若政府在2014年下半年出台具备长效调控功能的房产税政策，也将会与当前在上海和重庆的试点政策有明显不同。其将更准确的抑制投资投机性需求，保护自住及改善型需求。sf

展望2014年楼市，伍惠敏预测，2013年第四季度出台的地方调控政策，将对市场预期产生“心理降温”，但鉴于2013年市场活跃成交的惯性作用，预计2014年上半年住宅市场走势仍将保持平稳。