温州房价连降23个月 大量"弃房"让银行变房东

房子卖掉还不够偿还银行贷款，这种“倒挂”现象在温州愈演愈烈。

“现在情况比较严重。”一些温州中介、银行、法院等人士最近接受《财经日报》记者采访时说，之前房价在高位时，满负荷贷款的新建商品房，如今在房价暴跌后，大都面临成交价低于银行贷款的窘境。

同时，一些商品房价格仅高出银行贷款一两成。业内人士预测，在房屋供应量放大、实体经济尚无起色的当下，下半年温州房价还可能下降10％左右。从理论上看，这些商品房也将面临成交价不足偿还银行贷款的风险。

上述人士认为，房价暴跌已产生社会信用风险，个人“弃房”或“跑路”已经比较多。

截至今年7月，温州房价已经连续23个月下降，一些新建商品房比峰时下跌了百分之三四十，个别豪宅甚至拦腰斩断。在这个关键节点，8月6日温州在46个限购城市中，率先对地方版“限购令”进行松绑，以此激活房屋市场交易。

成交价低于贷款额

一位温州基层法院副院长说，从2011年到现在，该院查封的房屋至少有3000套，目前还只有小部分进行拍卖。

受2011年民间借贷危机影响，温州司法委托拍卖的房屋数量明显增多。

一位温州市区级法院人士说，2011年全市法院委托拍卖545件，2012年986件，今年上半年为622件，其中百分之七八十为房产。一位温州市区级法院人士说，今年该院委托拍卖件数是2011年的3.2倍，预计全年委托评估在420件左右，“其中80％为个人房产，这还不包括企业破产涉及的房产。”

“现在，拍卖成交价低于银行贷款的房源经常出现。”上述温州市区级法院人士说，以前这种“倒挂”房源极为少见，但这两年越来越频繁，好多房子卖了以后还不够偿还银行贷款。他说，这些房源主要来自银行起诉，再经过公告、起诉、答辩、执行等司法流程，这些房屋委托拍卖最快需要6个月时间。

一位股份制银行温州分行信贷部负责人认为，现在这种“倒挂”房源主要出现在之前热炒的高端物业中，比如京都城、香缇半岛等楼盘。之前被炒到5万元/平方米的香缇半岛，如今价格已下降至2.8万元/平方米左右，周边一毛坯房开盘价仅为2.5万元/平方米。“如果当时高价买入，那现在已不足偿还银行贷款。”

温州中鼎房地产评估有限公司总经理卢林勇说，一般房产贷款评估价是成交价的8折左右，按抵押贷款七成计算，即可贷款房屋成交价的56%，现在一些豪宅价格下降了百分之四五十，就意味着这些房源成交价低于银行贷款。于是，一些实在没有偿还贷款能力的人，就出现“弃房”现象。

上述银行人士认为，纯抵押贷款出现“弃房”情况比较少，更多出现在“抵押＋担保”贷款环节。他说，一套市场价500万的房子，客户需要抵押贷款500万甚至更多，于是客户找来第三方作为担保，如愿以偿贷到500万。现在遇到的问题是，抵押物价格下降，担保人又没能力偿还，就出现贷款完全高于抵押物。

一位有着八九年炒房经历的资深炒房者张鸣（化名）说，除刚需和改善型购房者外，更多炒房者动用的购房资金，基本来自各种渠道的银行贷款，如果他们在高位时买进，如今几乎全部被套。2010年4月，张鸣以8万元/平方米左右价格买进一排屋，如今市场价4万元/平方米无人问津。“为什么我现在还拿着，用银行贷款‘拆东墙补西墙’来偿还银行贷款，主要是维护银行贷款信用。”

反观现在，7月份69个城市房价再创新高（70个城市中仅有温州下跌），建立在房价只涨不跌基础上的融资方式颇为盛行。上述银行人士说，因为两年前温州经济形势还比较好，房价在上涨，金融机构信贷额度比较充裕，客户尽量希望贷款化，评估公司相应提高评估价格，银行也会满足客户需求。“在当时那种情况下，楼市就存在很大的虚拟泡沫。”

如今，一些温州新建商品房比峰时下跌了百分之三四十，个别豪宅甚至拦腰斩断。上述基层法院副院长说，除破产企业外，一些人借款多、房产等资产又严重缩水，导致个人跑路的也比较多，尤其是之前从事担保、炒房的人士。

“弃房”搅局信用风险

“现在‘弃房’已经很厉害，房东真的没钱还贷了，还讲什么信用。”上述法院副院长说，止住这种局面的可能是房价停止下跌或者稳中有涨，否则银行房贷就有风险，社会信用体系破坏会更加严重。

如今，一些之前高位买进的温州商品房价格，距离银行贷款只有百分之一二十的空间。

一位温州大型房地产企业负责人说，下半年温州房价在现在基础上还有可能下降10％左右。从理论上看，这些商品房或将面临“成交价不足偿还银行贷款”的风险。

在房价下降通道中，尽管这次温州微调限购，对楼市带来一些利好信号，但诸多开发商并不抱太大希望，降价促销此起彼伏。

7月份，温州10多个已开楼盘400多套剩余房源降价入市。其中，“星河湾家园”一套面积377.92平方米的房子，实时价格每平方米39960元，该房子在2011年11月份开盘价为每平方米65697元。“新京都家园”一套5楼房源，2011年开盘价为每平方米36672元，调整后为每平方米22500元。

7月底，中梁外滩首府、公园天下、德信泊林公馆、万科中梁金域中央和华鸿中央公园等温州新盘，都进行了新一轮的营销推广，各项目纷纷使出价格杀手锏，抢夺有效购房客户。

紧接着，来自国有和司法渠道的“拍卖房”规模入市。下个月4日，温州将拍卖99套国有城建商品房，其中南塘5组团2套商品房，分别为315.13平方米和202.62平方米，起拍价分别为每平方米1.87万元和1.96万元。该两处房产曾在去年流拍，当时起拍价为每平方米2.7万元。

上述房企负责人说，预计九十月份，温州新盘“价格战”升温，降价幅度起码在10％左右。

今年4月，由温州党校与中国社科院社会学研究所合作发布的《2013年温州经济社会形势分析与预测》认为，未来房价仍将承受趋势性下行压力。

温州大学房地产研究所统计数据显示，今年上半年，温州共出让商业、住宅和商住类土地102宗，合计3714.47亩，远远超过去年1271亩的出让总量，同比增长454.46％。其中，住宅用地587.92亩，可供应住宅建筑超过70万平方米，出让规模接近近5年年均750亩左右的土地出让水平。

上述银行人士说，房价下跌已产生信用风险，“但关键问题在于实体经济，如果实体经济不好转，即便房价上涨也没用。”

今年7月8日，在温州市委常委会上，新任市委书记陈一新代表新一届温州市委首次公开“垫底”数据：在16个主要经济指标中，2012年，温州市大多数指标处于浙江省“倒数”行列，其中人均GDP、GDP增幅、财政总收入等9项指标倒数，另有4项倒数第二。

温州楼市泡沫被挤掉 房价大幅下跌开发商跑路 中国证券报

温州近日微调楼市限购政策。中国证券报记者实地探访发现，目前温州楼市两极分化严重，位置较好的中档楼盘热销，高档楼盘仍然乏人问津。一些投资客跃跃欲试。专家表示，如果房地产受限购政策微调刺激一跃而起，则温州的实业和金融可能“失血”，不利于民营经济和民间金融发展。

楼盘销售两极分化

在限购政策微调之后，距离温州市区较近的“中梁外滩首府”项目异常火爆，登记首日就被购房者围得水泄不通。该楼盘的开盘价为2万元/平方米至2.3万元/平方米，与两年前同区域房价相比低近40%，并且有较大的赠送面积。瓯海大道上的“万科[简介实时动态]金域中央”项目单价在2.2万元/平方米左右，而附近的“铂金家园”售价时一度超过4万元/平方米。“万科金域中央”开盘仅15天就售出大半。“置信广场”项目单价不超过2.5万元/平方米，同样受到购房者追捧。

中国证券报记者在“中梁外滩首府”售楼部现场了解到，前来购房的绝大多数是改善型，还有少量是首次置业的年轻人，也不乏投资客。不少购房者表示，温州房价跌幅已很大，目前感觉不会再跌了，同时也担心房价再度上涨。

与之形成鲜明对比的是高端楼盘仍卖不动。中国证券报记者在高端楼盘“瓯江公馆”看到，整个售楼部没有一个客户，只有两名销售人员留守，沙盘上已落满灰尘。该楼盘都是面积在325平方米以上的大户型，总价均超过千万元，此前单价6万元/平方米，目前价格为4.4万元/平方米。虽然开盘已有一年，但大部分房源仍然在售。豪宅“首湖景园”单价超过6万元/平方米，开盘也已超过一年，虽曾推出降价活动，但目前依然滞销。

“作为温州‘地标’的‘鹿城广场’售价一度近9万元/平方米，目前售价几乎腰斩。”温州21世纪不动产的一位经理表示，目前“鹿城广场”、“中瑞曼哈顿”等高端楼盘仍有大量房源在售。“香缇半岛”、“京都城”等曾因爆炒而一度大涨的楼盘如今价格均接近腰斩。

温州大学房地产研究所研究员陈鸿表示，去年温州楼市泡沫被挤掉35%至40%，今年上半年又挤掉10%左右。温州天浩置业有限公司总经理王珍楠表示，温州此前的限购政策抑制了改善型需求。目前温州房价已较高峰时跌去30%至40%，此时微调限购政策，释放改善型需求，有利于楼市复苏。目前热销的大多是性价比较高的楼盘，购房者主要是改善型和首次置业者，他们认为泡沫已经挤掉了。

温州突破调控底线挽救楼市 已被上级政府默许 腾讯财经

 楼市调控政策的口子正在被越撕越大，这一次温州决定要在限购令上“动土”。但这一次，温州却没有因为触碰红线而被上级政府纠正。

2013年8月，温州限购令开始试探政策底线——本地户籍家庭被允许可以购买第2套住房。在两年前，房价一路飙升的温州出台限购令，随后房产成交量大幅下降，房价也出现腰斩现象。

房地产市场成交量萎靡，房价大幅下跌，早已让温州市政府感受到了压力。腾讯财经获得的信息是，从2012年初开始，当地政府就开始酝酿调控松动方案，但当时并未找到上级政府能够认可的方案。

意外的是，与此前佛山对楼市政策松绑立马被叫停不同，这一次，包括住建部和浙江省住建厅在内的上级部门并没有出手干预。温州市住建委副主任戴旭强对当地地产政策的措辞小心翼翼，他对腾讯财经说：“温州的微调并没有突破政策底线。”

事实上，温州此番调整的力度的确不大，但撕开的却是中国地方政府坚持了两年多的楼市调控底线。

上级政府默许温州房产政策松绑

8月16日的早上八点半，温州一个楼盘售楼处的诚意金交易现场早已被近千人围得水泄不通了。开发商恒富中粱地产担心出意外，甚至找来了几辆120紧急救护车驻守。

这正是温州楼市政策松绑之后的缩影。

来自机构的数据显示，8月5日-8月11日，温州累计成交房源1493套，成交建筑面积170410.52平方米，与前一周的568套相比，环比上涨了162.9%。

这一幕，温州的开发商等待了快两年。温州老牌房企中粱地产副总裁陈永峰向腾讯财经表示，2012年年初，他就以温州房地产协会和商会常务副会长的名义着手写了关于放开限购的初稿，后来，这些“请愿书”前后修改了不少于20次。

请愿书中，陈永锋们要求对温州房产松绑列为最重要的条款。这是因为，在他和温州房地产协会的同仁们一致认为之前政府将土地出售给开发商来建房子，而后却因限购不能卖，直接将库存量拔高。而开发商的资金未能及时回款，将直接影响再次拿地。

回忆起提案的过程，陈永锋对腾讯财经表示，“每次把提案交到市人大后，得到的总是一句：交予相关人士研究。”

转机发生在今年7月，陈永锋接到市政府邀请参加7月24日关于房产提案座谈会的通知时，他依旧觉得“不会有戏的。”

会议持续了三个多，直至六点才结束。除了温州市住建委主任周宏权、副主任余跃彬外，与会人士还包括被地产套牢的实业企业主、人大代表、政协代表以及开发商代表。

陈永锋向腾讯财经透露，他在与会现场再次重申了关于松绑的意见，“现在经济这么不景气，房子又卖不出去，能否把限购全部开放？”周宏权当场回应称，全部放开不可能，这已经背离了国家限购的框架，撤销一套限购令即松绑政策仍需讨论。

在论证松绑环节时，周宏权和余跃彬等人都称，温州市也想放开政策而支持当地的开发商，但是“上面有政策高压线不能碰”。最后的讨论的结果是，温州市住建委会向上级汇报再做决定。

陈永峰知道，这一次有戏了。而事后浙江省住建厅的反应也证实，“上级”对温州的微调动作是默认的，至少是知情的。

被房产市场套牢者的利益诉求

“事实上，不少被困的开发商不是真正的开发商，大多是温州做实业的人。”陈永锋向腾讯财经解释，据其所知，这些人大多都是包括打火机以及鞋等制造行业在内的温州龙头企业。这些企业通过集资的模式组成开发商。

这意味着，这些传统制造业企业的资金套牢在房地产市场之后，很难再抽身重返实业。而且，其中涉及到的资金并非小数目。

一个在当地流传甚广的案例是，温州9家实业老板通过当年银行得到贷款，除了实业的开销，富余的贷款便组团投进房地产开发多产权的豪宅，资金高达近50亿。但是现在，受制于温州较为严厉的楼市调控政策，这些企业的钱都还没能收回来。

陈永锋说有很多老板跟他吐槽，若仅仅是房价下跌，只要房子卖出去了，每个人亏一个亿也还亏得起，剩下的40亿还可以拿出来。但是现在被套着，房子卖不了，剩下40亿也拿不出来。

被困的还有一些做实业的老板，他们是曾经名声在外的温州炒房团的主力军，也在这一轮的楼市调控中腹背受敌。在这些叱咤楼市的团体中，拥有着炒房资金、民间借贷、实业投资共同组成的温州资本。2008年下半年开始，银行贷款非常宽松，温州民企多元化投资加速，在贷款“监管缺位”下，这些资金纷纷进入土地市场、房地产开发等领域。2010年前后，温州市区县屡创“地王”，投资方多为制造、贸易等实体企业的“资金联合体”。

此番温州楼市政策微调背后，折射出的就是当地经济的持续下滑和民营企业的生存困境。

7月8日，在温州市委常委会上，新任市委书记陈一新代表新一届温州市委首次公开“垫底”数据：在16个经济主要指标中，2012年，温州市大多数指标处于浙江省“倒数”行列，其中人均GDP、GDP增幅、财政总收入等9项指标倒数，另有4项倒数第二。

2012年前11个月，温州全市工业企业实现利润168亿元，同比下降9.6%，据温州市经信委的调查，去年同期，受监测的15个行业中的855家重点企业，就有10个行业出现利润负增长。

伴随着实体经济的下滑是，从2011年9月以来，温州房价连续22个月同比下降。相比3年前的高位，现在温州房价已经下跌超过四成。房地产投资也从去年以来首次出现负增长，土地购置费占房地产开发完成投资的38.1%，首次低于50%的比重。

温州也被指是对土地财政依赖程度比较高的城市，2012年时，温州曾大摆“地产宴席”，一次性推出52宗共计3220亩土地，供应力度前所未有。今年上半年，房地产税收和土地出让金作为拉动地方财政收入的“两驾马车”也出现了大幅增长。

上任不到两个月的陈一新，在此前调研中多次强调温州要重振实体经济。而温州“问计”开发商的座谈会，也是在陈一新的“嘱托”下召开。显然，调整房产政策成为了温州实体经济重振的步。

不过，大多数温州市的官员与腾讯财经交流时都不愿意把楼市政策和救经济关联起来。在市房屋登记中心主任黄齐看来，微调政策是基于以下几个判断：今年前7月，温州房价的环比增速已经趋稳，之前的调控目前看来已经达到效果，市场里的水分被挤出去了很多。另外，温州房地产市场的供应结构已经趋向合理，库存较合理。

重振房地产不能挽救温州经济

“温州模式”曾是个辉煌灿烂的品牌，这是民间实体经济的象征。上世纪80年代，从“前店后厂”的家庭作坊起步，温州人依靠“低成本、低技术”的小商品占领市场，形成了“小商品、大市场”的“温州模式”。纽扣、服装、开关、皮鞋、打火机等小商品是当年温州人起家的行业，在过去“短缺经济”的年代，曾为温州经济的发展做出了巨大贡献，使温州从市场寂静的富矿中挖到了“桶黄金”。

2008年金融危机之后，温州外向型经济模式受到严重冲击，民间资金大量逃离实体经济而进入房地产开发和购置。值得注意的是，大量民间资金进入楼市，不仅严重放大了楼市走向泡沫化的风险，而且让实体经济日益“空心化”。

温州人仍然记得2006年到2011年时，温州市区商品房销售均价从8045元/平方米一路上涨到34674元/平方米，6年当中足足上涨了4倍多。

但是，2011年的楼市政策收紧并没有阻止资金向房地产集中，挽救实体经济。而后，民间借贷陷入困境，人工和资金成本上升，温州模式遭遇了前所未有的危机。

温州中小企业促进会会长周德文对腾讯财经说，温州在经济状况好的时候，大部分的实体经济老板都涉及到房地产。大的企业去投资房地产，小的企业去炒房。但是现在，房价一路下跌，直接造成了实体经济资金链的紧张。

研究温州经济多年的周甚至说，温州目前实体经济现在已经跌到谷底，几乎没有利润，大量资本逃离，没有人有心思回归实业。瑞典温商某财团一位负责人对腾讯财经表示，他今年曾经带着钱想来温州投资，却因为投资环境欠佳，在温州转了一圈之后就打道回府了。

这些观点也得到了市经贸委一位官员的默认。这位官员还告诉腾讯财经，现在温州的中小企业融资依然比较难。

显然，如果此番温州楼市政策微调背后，仍然存在政府靠楼市来救经济的思路，风险可想而知。

多位温州开发商都对腾讯财经提及，这次楼市政策的微调虽然很受欢迎，也给市场一些利好的信号，但是这些作用不会很大。因为此次松绑能够撬动的温州地产项目库存的体量非常小，根本没有办法撑起外界所谓的“盘活温州经济，改变末位GDP现状的效用。”

“希望政府能真正帮到中小企业，别再让搞实业的人们都要到房地产去赚快钱了。”上述温州市经贸委的官员说到。