楼价调控思路需换 限购限贷限价政策可考虑逐渐退出了

7月房价同比涨幅再创新高，70个大中城市中，价格下降的、持平的城市分别只有4个，上涨的有62个。以京、沪、穗、深为代表的一线城市同比涨幅强劲，涨幅分别为18.3%、16.5%、17.4%、17%。

如此高的涨幅，简直就看不出调控房价的强力因素依然存在于这些一线大城市的楼市中。而实际上这些一线大城市是坚决执行楼市调控政策的。相反，温州倒是在微调楼市政策，房价反而有所下跌。这是否暗示着某些强力的限制市场部分作用的楼市行政调控手段会逐步退出市场了呢？或者像有些论者所说的那样，国家还需继续出台更大力度的楼市调控政策？

自2010年出台“限购令”之后，国家的行政力量强力干预了房地产市场，限制了商品房作为投资品的功能，同时也部分限制了货币自由交易的功能。限购令相当程度上限制了楼市中的投资投机行为，但也一时遏制了相当一部分刚性需求，从而抑制了楼价的上涨。

然而在此同时，因为货币的超发，社会商品普遍上涨，楼价不涨（或微涨）客观上是在帮助楼市挤出原来的泡沫。限购令虽可阻止楼市的投资投机行为，但是楼市刚性需求只是被暂时遏制而已，这又意味着楼市在积蓄着刚需的能量，一旦爆发，楼价就会飙升。

不过，若拿7月各地楼价的涨幅与2010年以来社会商品价格涨幅相比，应该说一线大城市楼价五分之一的涨幅并不算高。可是，7月的房价仍然与那些刚需购房者的收入太不相匹配。但现在看来，依靠现行的限购、限贷甚至限价等强力行政干预政策，想要使楼价能与普通购房者的收入相匹配，恐怕很难做到。有人提议，继续加强调控政策，出台更加严厉的调控措施，譬如实行普遍的房产税，那样能不能使楼价回落呢？

且不说房产税其实是带有物业税含义的，在世界其他国家和地区，物业税的征收对象仅仅是物业拥有者，而不是已付出了物业之下的土地购置费（或者土地使用费）的物业拥有者。更难办的是，每当楼价上行时，任何附加其上的费用都会转嫁到购房者身上。如果当前出台政策将房产税试点推向范围，非但不会使楼价回落反而会刺激楼价飙升。7月各地楼价大涨，传言将要普遍征收房产税未必不是主要原因之一。

有上述分析可知，以行政手段为主的楼价调控方式的作用，基本已经用尽。现在应该换一种楼价调控思路了。

有人认为，未来房价必降。这对于三四线城市的商品房价格走向预判，是十分正确的。自限购令以来，开发商转战于三四线城市，那里如今已经囤积了大量商品房，楼市供求关系正在发生微妙的变化。在供求双方数量发生变化的同时，因为经济下行压力的刺激，供在一定程度上已经大于求，所以温州的楼价会回落。而建立在市场供求关系上，商品的价格最终可以回落到一个合理的程度，也就是说楼价是可以回落到与普通购房者收入相匹配的价位。

毫无疑问，在这种情况下，限购、限贷和限价等强力行政干预手段，退出楼市比不退出更好。未来房价必降的预判，对于一二线大城市的楼市来说则未必正确。因为在中国城市化进程未完成之前，一二线大城市的刚性需求始终旺盛。要使市场供求关系达到平衡，也就是能让楼价与普通购房者的收入相匹配，更多恐怕还要在供应上做文章。

目前一二线大城市无论商品房供应数量和商品房价格高企的主要原因，在于有限的土地供应。如果能够放开大城市的土地供应，那么一二线大城市的楼市供求关系不是也能够得到平衡吗？而一二十个一二线大城市土地供应放开，只要政策得当，是不会影响耕地的红线的。

当然，无论可以先行退出行政干预楼市政策的三四线城市，还是以后可以退出的一二线大城市，为尽力控制市场必定会发生的波动与震荡，限贷和限价等强力行政干预手段的退出必须是渐进的、稳妥的。

上海房管局发布调控工作实施意见 严查执行限购令 东方早报

对有相关违规行为的房地产经纪机构和房地产经纪人，可采取暂停网上备案资格、责令停业整顿等措施；做出行政处罚的，可提送上海市企业、个人信用联合征信系统；情节严重的，依法吊销营业执照和经纪执业证书；涉嫌犯罪的，按照规定移送司法机关追究其刑事责任。

自即日起至今年年底，上海市房管局、市工商局将在全市范围内全面开展房地产经纪市场专项治理，重点检查房地产经纪机构执行“限购”政策的情况等五个方面，对有违规行为的房地产经纪机构和房地产经纪人，可暂停其网上备案资格并责令停业整顿；情节严重者，将吊销执照甚至追究刑事责任。

为贯彻落实《关于本市贯彻<国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知>的实施意见》、住房城乡建设部和工商总局《关于集中开展房地产中介市场专项治理的通知》等文件精神，上海市房管局、市工商局在8月初联合下发了《关于开展房地产经纪市场专项治理的通知》（以下简称《通知》），明确了上述内容。

据市房管局介绍，此次专项治理工作的重点共有五个方面：

检查房地产经纪机构执行“限购”等房地产市场调控政策的情况，重点查处通过虚构劳动合同，伪造社保、纳税、婚姻证明材料的方式，为交易当事人骗取购房资格等违法违规行为；

加大对房地产经纪机构协助交易当事人伪造法律文书逃税的处罚力度，在交易登记、税收征管环节一经发现即移送公安机关，一经查实即停止网上备案资格，并按相关法律规定禁入行业；

在交易环节加强对房地产经纪机构、经纪人的资格审核，明确其网上备案资格时效，不得超过在房管部门的备案有效期限，同时未在房管部门备案注册的经纪人，不得办理合同网上备案业务；

严厉查处房地产经纪机构、经纪人从事“群租”业务，或者为“群租”提供经纪服务的违规行为；

依法查处房地产经纪企业和执业经纪人，涂改、出租、转借、转让经纪执业证书的违法行为。

《通知》还明确，对有相关违规行为的房地产经纪机构和房地产经纪人，可采取暂停网上备案资格、责令停业整顿等措施；做出行政处罚的，可提送上海市企业、个人信用联合征信系统；情节严重的，依法吊销营业执照和经纪执业证书；涉嫌犯罪的，按照规定移送司法机关追究其刑事责任。

市房管局、市工商局表示，去年以来，上海房管、工商部门通过对一批捏造散布涨价信息、发布虚假广告、伪造证明材料骗取购房资格等典型案例的严肃处理，有力地净化了市场环境。今年下半年，按照专项治理工作的要求，将进一步加大对违法违规经纪行为的查处力度，发现一起、查处一起，切实规范房地产交易秩序。

上海市房管局同时重申，上海将继续认真贯彻执行住房限购、差别化的信贷、税收等各项房地产市场调控政策措施。