话题：公积金调整有松有紧 意在救市还是便民
房天下2014/11/06 09:36
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异地购房公积金异地互认、取消多项收费、二套房首付回归三成、提高贷款额度、降低贷款门槛……近段时间，从中央到地方，公积金政策调整的消息接踵而至。但与此同时，很多城市的公积金其实已初现紧张，有的城市还收紧了。相关专家表示，在当前楼市状况下，首先应满足基本购房的公积金贷款需求，同时要避免公积金“沦为”地方政府的救市工具。
公积金成为多地刺激楼市的新选择
放松
武汉放宽第二套房公积金贷款门槛，首付款比例调整为房屋总价的30％；河南、贵阳在9月底便将首套房首付比例调整为20％，相比以前降低10个百分点；广西消费者购买保障房可提公积金付首付，无房职工异地购房也可用公积金，已有30多个城市调整了公积金政策。
10月14日，住建部等三部门联合发文，要求取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。同时，各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务。此外，二套房可享受公积金贷款，首套贷款额度有望提高。
对此，同策咨询研究部总监张宏伟表示，取消的收费项目产生的费用数额并不大，但客观上减轻了购房者压力及交易成本，这给市场传递了一种明显的信号。更重要的是异地贷款“破冰”给异地购房贷款打开了大门，将激发大量的“回乡置业需求”。
就在前一天的13日，武汉市住房公积金管理中心正式下发通知，放宽第二套房公积金贷款门槛，首付款比例调整为房屋总价的30％，不再硬性要求达到房屋总价的60％。但公积金贷款房屋套数认定、贷款额度计算仍按原政策规定执行，贷款比例不得超过房屋总价的40％。
类似放松公积金贷款的政策最近在多地先后出现。河南、贵阳在9月底便将首套房首付比例调整为20％，相比以前降低10个百分点；国庆节刚过，大连便调整公积金贷款和提取条件，缴存公积金9个月就可申请贷款，而此前是规定1年；沈阳表示，拥有一套住房并已结清贷款的家庭可执行首套房贷款政策；首套房首付比例调整为20％，相比以前降低10个百分点；国庆节刚过，大连便调整公积金贷款和提取条件，缴存公积金9个月就可申请贷款，而此前是规定1年；沈阳表示，拥有一套住房并已结清贷款的家庭可执行首套房贷款政策；广西消费者购买保障房可提公积金付首付，无房职工异地购房也可用公积金；浙江金华、湖北黄冈等地则提高了住房公积金的贷款额度；天津、海南、深圳等地放松住房公积金提取条件，为缴存职工住房消费提供便利。
据记者不完全统计，今年以来，已有30多个城市调整了公积金政策。有业内人士预计，未来还会有不少城市跟进，采取提高个人公积金贷款额度、降低公积金贷款购买首套房的首付比例等措施，成为多地政府调控楼市的主要措施。
多个城市公积金流动性紧张状况初现
收紧
广州“公积金新政策”被许多人冠以“史上最严公积金政策”的称号。新政规定公积金贷款仅限于首次使用者，且首付从两成调整为三成；贷款基础条件也有所调整，贷款额度也变得更加吃紧，计算的公式也更为严格。南京、青岛等32个城市个贷率超过90％，出现了缓贷、断贷、挤提现象。
与纷纷放松政策不同的是广州的持续收紧。10月11日，广州“公积金新政策”获得原则性通过，新政规定公积金贷款仅限于首次使用者，且首付从两成调整为三成；贷款基础条件也有所调整，贷款额度也变得更加吃紧，计算的公式也更为严格。
对比现行政策，这一“新政”被许多人冠以“史上最严公积金政策”的称号。对此，业内人士表示，这是不得已而为之。目前，广州公积金提取比例已超过警戒线，个别月份接近甚至超过八成。
广州遇到的麻烦不是独有的。数据显示，多个城市公积金流动性已初现紧张。据住建部调查，南京、青岛等32个城市个贷率超过90％，出现了缓贷、断贷、挤提现象。以武汉为例，截至今年6月底，武汉累计发放公积金个人贷款890过警戒线，个别月份接近甚至超过八成。
广州遇到的麻烦不是独有的。数据显示，多个城市公积金流动性已初现紧张。据住建部调查，南京、青岛等32个城市个贷率超过90％，出现了缓贷、断贷、挤提现象。以武汉为例，截至今年6月底，武汉累计发放公积金个人贷款890多亿元，个贷率高达97％，比去年底增长近5％。“如果不予应对，只需两个月，公积金贷款就会紧张。”武汉市住房公积金管理中心主任陈祖信表示，武汉已建立公积金个人贷款资产变现机制，通过盘活公积金资产存量来应对公积金流动性趋紧矛盾。
公积金不能为了救市不顾实际而调整
既然那么多城市公积金流动性已初现紧张，为何还要放松相关政策？有市场人士表示，公积金政策的放松必然会带来可观的购房者入市。因此，市场和购房者都普遍认为，调整公积金是继取消限购、放松限贷后楼市的第三个救市措施。预计未来会有更多城市在公积金政策上“动脑筋”，以激活市场信贷，刺激楼市成交。
但专家并不赞同“救市工具”的看法。中南财经政法大学房地产研究所所长张东提醒，在土地财政和新房库存的双重压力下，在取消限购放松限贷效果并不明显的背景下，要警惕地方政府不顾公积金实际状况，一味放松贷款政策来救市。
如何面对一边是放松呼声越来越大，另一边是自身存量不足的矛盾？专家建议，公积金管理部门应积极探索，提高资金利用率，满足“应贷尽贷”资金需求，并适应科学化楼市调控的要求。
建立跨地区公积金资金调剂平台，被认为最为“便捷”的解决之道。记者调查发现，目前，各城市间公积金的使用率很不平衡。以湖北省为例，武汉市的个贷率比全省平均水平高出30．46个百分点，而有些城市的个贷率却不足10％。
其次，通过金融创新拓宽公积金来源。陈祖信建议，在公积金中心账户存款 建立跨地区公积金资金调剂平台，被认为最为“便捷”的解决之道。记者调查发现，目前，各城市间公积金的使用率很不平衡。以湖北省为例，武汉市的个贷率比全省平均水平高出30．46个百分点，而有些城市的个贷率却不足10％。
其次，通过金融创新拓宽公积金来源。陈祖信建议，在公积金中心账户存款不支付时，商业银行应允许直接透支取得信贷资金。同时，将一部分公积金个贷资产变现，引入社会资本投入，盘活资产存量。
最重要的是，在房地产调控市场化之下，公积金要随时“量身定制”政策。张东建议，建立公积金支持基本住房需求的机制，而不应由各地方政府根据各自需求随意调整。“有关部门应多征求职工意见，使公积金为基本需求者服务，又不能成为助推楼价的帮凶。”
费用减免
购新房申请公积金贷款
我市已经实现了零费用
《通知》规定：住房公积金个人住房贷款担保以所购住房抵押为主。取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。这些费用我市早已取消或减免。
2012年11月1日我市出台《关于加强住房公积金个人贷款管理的通知》，其中就明确规定：取消公证环节，由各受委托银行负责审核并安排借款人签订相关合同，对合同载明的内容和当事人签字的真实性负责。
2013年12月6日，我市又出台了《关于免收借款人房屋他项权证登记费用的通知》，规定自2014年1月1日起，职工因办理公积金个人住房贷款办理房屋抵押登记的，免交房屋他项权证登记费用，房屋他项权证登记费用由住房公积金管理中心交纳。而在这之前，80元的登记费用是由借款人所承担的，此项费用的减免，我市每年将减免职工负担70万元左右。
目前，我市职工购买新房申请公积金贷款，已经实现了零费用。几年前，市住房公积金管理中心就取消了房屋抵押登记的保险费，2011年又取消了公证费，目前仅剩下评估费一项。而购买新房（产权证在一年内）申请公积金贷款是无需要评估的，只有购买二手房或者用其他房屋作抵押才需要评估。
夫妻共享
夫妻一方在镇缴存公积金
即可享受两人贷款额度
《通知》要求，各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务，即职工可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。
市公积金管理中心贷款管理处处长龚婷婷介绍，如果是一个人在南京缴存公积金，想在镇江买房，是不可以申请公积金贷款的；如果夫妻两人一人在镇江工作，另一人在南京工作，并且都缴存公积金，那在南京工作的人也可在镇江申请公积金贷款，夫妻俩可以享受两个人的贷款额度，即申请50万元公积金贷款。所需的材料就是南京的缴存地证明。
至于在南京工作的一方是否可以用提取公积金来归还镇江的公积金贷款，龚婷婷表示，这需要看南京市公积金管理中心的政策，如果是在镇江缴存公积金，外市申请公积金贷款的，在镇江是可以提取公积金用于归还外市的公积金贷款和商业贷款。
时间合并
缴存时间可合并计算
这一点镇江早就执行
《通知》规定：职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上，可申请住房公积金个人住房贷款。对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。
这一政策在我市也早就实施。龚婷婷介绍，职工在其他城市缴存公积金，由于工作调动等原因来到镇江，其公积金账户的余额也会转到镇江。根据该职工在当地的缴存证明上记录的缴存期限，再加上镇江的缴存期限超过6个月就可申请公积金贷款。
提取方式
提取公积金可以转账或现金
明年或将实行网银实时到账
据了解，我市住房公积金提取使用范围包括：购买、建造、翻建、大修自住住房的；偿还购买自住住房贷款本息的；无自有住房，支付自住住房房租的；支付本市行政区域内的一套自住住房物业管理费的；享受城市居民生活保障或特困职工家庭，夫妻一方或双方及其直系亲属患重病治疗，造成家庭生活严重困难的；完全丧失劳动能力或持有残疾证，并与单位终止劳动关系的；户口迁出本市或者户口不在本市，并与单位终止劳动关系的；男性满50周岁、女性满45周岁，并与单位终止劳动关系的；出境定居的；离休、退休的；职工在职期间去世或被宣告死亡的；经市住房公积金管理委员会决定的其他情形。
而提取的方式也越来越便捷。目前，我市公积金提取资金采用实时支付和转账支付两种方式，实时支付以现金存单为主，转账支付基本在1-3个工作日到账。目前，市公积金管理中心正在积极筹备网银直联功能，预计在2015年正式启用，到时提取公积金只要携带一张银行卡即可，实时转账到你的卡上。
金山网
本报讯 在三部门联合发布住房公积金贷款新政后，目前，镇江市职工购买新房申请公积金贷款，已经实现了零费用。同时，对于异地公积金缴存互认，市公积金管理中心贷款管理处处长龚婷婷介绍说，如果夫妻两人一人在镇江工作，另一人在南京工作，并且都缴存公积金，那在南京工作的人也可在镇江申请公积金贷款，夫妻俩可以享受两个人的贷款额度，即申请50万元公积金贷款。
据悉，早在央行出台“认贷不认房”政策后，很多市民都产生了提前还房贷的冲动。不过，此次公积金新政实施，主要利好于使用组合贷款且部分提前还款的市民。市住房公积金管理中心相关负责人表示，本次公积金新政，对当前有公积金组合贷款的市民而言，可自主选择商业贷款或公积金贷款两部分的偿还金额，不再需要同比例偿还。这也意味着，市民在提前还款时可以将资金更多地用于偿还利率相对更高的银行贷款部分，从而减轻购房负担。
同时，公积金新政除不要求提前还贷按比例外，还实现了“一次登记分次提取”业务。以前，市民部分提前还款后，一张还款凭证只允许提取一次公积金。而如今，职工提前还款凭证可以实现一次登记分次提取。也就是说，在职工公积金账户余额低于还款凭证金额的情况下，登记的还款凭证可以根据账户情况分次提取，直至提满凭证金额。
在住建部、财政部和中国人民银行联合发布的《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》中，不仅强调适当提高贷款额度，而且还将优化办理流程，推进异地贷款。通知明确提出，公积金贷款对象为购买首套自住住房和二套改善性普通自住住房的缴存职工，对于发放率低于85%的设区城市，可适当提高首套自住住房贷款额度。业内表示，公积金贷款额度的提高，对于资金承受能力有限的刚需购房者来说，将使其首付成本和利息成本有所降低。
新政还规定，职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上，可申请住房公积金个人住房贷款，贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工。对于曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。
而针对部分城市贷款发放率较高、资金流动性紧张、职工贷款排队轮候等现象，《通知》要求，住房公积金个人住房贷款发放率在85%以上的城市，要主动采取措施，积极协调商业银行发放住房公积金和商业银行的组合贷款。各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务，即职工可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。
业内人士分析，从短期来看，公积金新政即使落地，影响也不会太大。因为公积金新政的受惠者是一部分被原有政策卡住的市民，政策松动后，确实会让使用公积金贷款的消费者有所提升。但从整个房地产市场来看，能否真正刺激消费者的购房欲还不好说。以之前出台的首套房贷政策来看，消息传出后，客流量确实有所增加，但从购买量上来看，并没有出现成交量明显增加的现象，市民的观望情绪还是比较浓厚的。而这样的政策影响主要体现在长远方面，其实质就是把市场交易中的一些障碍搬离，简化程序、减少成本、减轻中间环节，让市场回归原本的交易状态。可以说，从长远的角度上来讲，这是一个的利好。
(之夏)
