冯海宁:中国土地供应计划为准不如市场为准
每日经济新闻2012/11/07 15:15
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
今年前三季度土地供应负增长。来自国土部的数据显示，前三季度落实住房用地供应量为8.3万公顷，占全年供应计划落实的52.1%，同比减少17%。土地供应负增长的原因并不复杂，主要是受上半年楼市景气度影响，不仅开发商信心不足，而且拿地资金也有限，再加上地价水平欠合理，拖累了前三季度的土地供应量。但从第三季度起，土地市场情况大不一样了。
据有关机构统计，第三季度，包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈阳、武汉等10个主要城市，土地市场成交规划建筑面积为7560.4万平方米，环比第二季度上涨70.1%，总土地出让金为1352亿元，环比上涨123.8%，翻了一倍有余。其中一线城市住宅用地土地出让金更是环比大涨355.7%。也就是说，如果不是第三季度“突飞猛进”来拉动，前三季度土地供应负增长的情况会更糟糕。
尽管第三季度“突飞猛进”，但前三季度土地供应还是处于负增长，土地供应量只占全年供应计划的52.1%。即使第四季度继续发力，显然还是完不成全年的供地计划。笔者注意到，国土部门已经意识到全年供地计划难以完成，在其发布的《2012年1～6月份住房用地供应计划调整与落实情况》中，将全年住房供地计划调整为15.93万公顷，其中20个地区计划供应量相比年初目标有所下降。
如果国土部某专家透露的“国土部督促地方加快供地，未完成计划将遭受惩罚”的消息属实，显然是担心下调土地供应计划后，地方仍然完不成制定的目标。或者说，国土部门担心土地供应量不足会影响房价，因而督促地方加快供地。
的确，土地供应量最终会影响房屋供应量，进而影响房价，当然，也不排除会影响楼市稳定发展和宏观调控成效的可能。但是在目前情况下，并非所有土地都会进入楼市，在某些二、三线城市，囤地、空置房现象依然存在，而且有些土地交易已经沦为资本市场的工具。因此，并不能认定地方土地放量，一定会冲击房地产市场。近来地产大佬任志强再次抛出“房价暴涨说”，以土地供应负增长为由，也略显片面。
在笔者看来，土地供应多少才算合理，不能只以年初确定的目标或者调整后的目标为标准，也不能简单地与去年同期进行对比，而应该以今年的市场实际需求为标准，即按需供应。人为制定的标准只是一种计划，但计划往往赶不上变化，在落实计划过程中存在很多变数，有的是因为政策，有的是因为市场。因而，不必一定要完成土地供应任务。
如果强制完成土地供应任务，既有可能导致多卖地、快卖地、早卖地、贱卖地，牺牲了子孙后代的利益；也有可能造成开发商早囤地、多囤地进而多圈钱的恶性循环，对土地资源是严重浪费。目前，最重要的任务是，要对开发商的土地储备和开发情况进行摸底，然后调整土地政策。另外，土地指标分配，东西部地区差异很大，东部指标不够用，而西部却用不完。这种情况有待改变，应按照各地实际需要调整土地指标分配。
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十年土地市场监控 求索制度完善
2011年10月21日至22日，国务院总理温家宝在广西南宁考察期间表示，目前，房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。一方面要抓好保障性住房建设，另一方面也要增加普通商品房的用地供给，促进普通商品房市场健康发展。至此，增加土地成为下一步调控重点被再次明确。
土地市场推进招拍挂
经过十年的发展，土地招拍挂进行到今天，已经成为国有建设用地使用权有偿出让的主要方式，也是公平、公正、公开地采用市场方式配置土地资源的重要平台。
招拍挂的种子撒播在2001年，这一年，国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》中明确指出“商业性房地产开发用地必须以招标、拍卖方式提供”，此举旨在解决此前商业性房地产开发用地协议出让中的种种不公和腐败问题，为促进土地市场的完善与发展奠定了政策基础。
2002年7月1日起施行的国土资源部令第11号《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，宣告了招拍挂方式的正式确立。从此，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
尽管做出了土地招拍挂出让的规定，但是实施环节的推进十分缓慢，直至2004年。对于中国房地产市场而言，2004年是个关键年份，土地出让制度从这一年开始，真正进入招拍挂时代。
2003年“121号文”拉开了房地产市场长达十年的调控，也是那份文件，敲定了房地产市场调控入手的大方向住房供应、土地供应、信贷制度等方面，2004年土地出让制度的“831大限”由此而来。
2004年，房地产市场出现了过热的苗头：房价的快速上涨，房产项目的过多上马以及由此引起的房地产贷款过快扩张。为抑制房地产投资过快增长，国土资源部、监察部联合下发了71号文，规定当年8月31日后，国有土地使用权必须以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行交易，俗称“831大限”，从源头控制土地供给。
此后，中国土地出让方式发生重大变化，经营性土地以招标、拍卖、挂牌的方式出让，伴随着房地产市场的大好形势，土地收入猛增，也让地方政府获得了一个很好的财源。
从1999年到2011年的13年间，土地出让收入为12.75万亿，年均几乎达到一万亿。这笔钱对于地方政府来说，已成为不可或缺的资金来源。2011年，北京、上海等城市的土地出让收入超过了千亿元。
2006年，工业用地也正式加入招拍挂行列中。2007年9月28日，国土资源部部长徐绍史正式签发了国土资源部令第39号《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，其对象从“国有土地使用权”细化到“国有建设用地使用权”，土地资源的开发利用和管理进入到一个更为科学、严谨和细致的法治时代。
近年来，各地国土资源部门开始探索“限房价、竞地价”，“限地价、竞政策性住房”，“双向竞价”，“综合评标”等多种出让模式，并且积极推动网上挂牌和拍卖，招拍挂的内容和形式变得更加丰富。
当然，近年来，土地招拍挂过程中存在的问题也逐渐暴露，中国房地产业协会副会长朱中一认为，还要完善招拍挂制度，探索普通住房用地价格在标定地价的基础上适当浮动机制，抑制普通住房用地的非理性上涨。
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