十月珠海楼市预热充分 "是涨是跌"三大猜想
房天下2012/10/08 00:00
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编者按 所有城市相继在“十一黄金周”期间推出房展期望能在“银十”开一个好头，当然珠海也并不例外，但幸运的城市还是较少，除了珠海之外，很多城市十一房展并未达到所预期的效果。如今，黄金周已经离我们而去，“金九”也并不给力，“银十”路在何方？未来珠海楼市发展又将如何？不妨引发我们的三大猜想。
猜想一：“金九”楼市“旺季不旺”“银十”继续中庸
在传统定义上的楼市旺季“金九”今年的成色略显不足，统计数据显示,十大重点城市9月前三周商品住宅总成交量为55042套,环比8月前三周的61309套,下降了10%。业内人士分析认为,开发商降价动力不足、政策压力上升,导致市场有效需求减少,9月楼市整体表现平淡。
9月份珠海的楼市似乎也并未有太多动作，除了在十一前，几大楼盘同时开盘和认筹等为十月蓄力的动作外，在9月更多的时间里，并没有太多的活动和优惠，消费群体的购房欲望也并不强烈，大多都呈现出保持观望的状态。已经成交的购房者基本分为刚需和投资两大部分。珠海的旺季“金九”并没有给人太多的印象就匆匆而过，成交量较8月有所降低，但相对保持平稳状态。
某房地产业内人士以“三无”来形容9月楼市的特征:“无热点,无降价,无促销”。尽管9月楼市成交平平,但开发商拿地热情居高不下,引发房价上涨的预期。业内人士预计,开发商下半年大肆拿地,为了保持优良的现金流,未来可能仍会采取跑量方式,对短期楼市的成交将起一个助推作用。但开发商不可能像去年底那样采取牺牲利润“以价换量”的激进方式,只会小幅度、阶段性地促销,一方面保证成交量,一方面保持价格的平稳。
而珠海的房展举办却显得非常成功。10月2日，为期三天的珠海2012秋季房车嘉年华在市体育中心落下帷幕。记者从活动主办方获悉，活动现场共成交住房506套、汽车1050台，再次显现出黄金周对大宗消费的拉动作用。
反观各大一线城市，虽纷纷推出房展来促进成交，但是效果并没有预期那么好，例如北京，广州，上海，深圳等一线城市，在房展上并没有推出较大的优惠活动和措施，显得十分平淡。据中国之声《新闻和报纸摘要》报道，这两天在一线城市举行的秋季房展会上，虽然人头攒动，真正的优惠却不多见，下降的成交量预示今年的金九银十似乎成色不足。
由此可见，虽然各大一线城市在“银十”国庆黄金周的楼市并不理想，但是在珠海却得到意外的收获。但是伴随的整体大市场的走势，珠海恐怕也会受到一定的影响，虽然在房展上取得了“开门红”，但是后续恐怕会有所乏力，预计将会继续保持健康的平稳状态。
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猜想二：10月珠海房价或将小幅反弹 调控力度或将加强
各大城市的土地市场明显回暖。据调查，厦门6月初一次土地出让的平均溢价率在30%多，到6月底一次就达到80%多。此外，北京门头沟区某地块出让溢价率达50%，上海嘉定区嘉定新城d10-24地块甚至创下溢价率435.5%的近期纪录。6月以来，20大重点城市土地平均溢价率达14.6%。
珠海在9月份也成功拍出宗商住用地，也的推出5宗商住用地，而且还有几宗位于市区内。虽然有推迟拍卖的现场出现，但是也不得不考虑到黄金周休息的因素。开发商此时拿地必定会存在一定的风险需要进行商讨，推迟拍卖也是一种缓冲，给开发商们一个考虑的空间。在各大一线城市土地成交持续回暖的状态下，珠海估计也会跟上“大流”。
从今年的5月份开始，珠海的楼市一直都处于回暖状态，虽然不及去年那么火爆，但是毕竟是在稳定的健康发展状态中，而且大多的房地产业内人士也比较看好10月份的楼市。所以房价的小幅上涨的空间还是非常充足的，但是优惠措施也会稍微加大力度。
经过几个月的“以价换量”，本钱相信已经大多收回，9月的优惠贫乏，也能突出这一点。多数新盘打折优惠方向也转为刚需一族，首付低，压力小为主流，但是整体房价可能并不会下降，反而存有上升空间。加上投资购房人群也有增多趋势，所以未来房价小幅回暖现场出现情有可原。
对此，10月7日上午，温家宝总理就楼市调控也再次表态，称“要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归”，其关于“决不能让房价反弹”的表态掷地有声。加上此前人民日报发文称房地产调控不能放松。业内人士普遍认为，此番表态，是对楼市近期明显回暖迹象的回应。在楼市调控关键时期，总理再次表态意义重大。
可见，对于已经预测到的回暖和反弹，中央也带有明确的态度，针对性的收紧应该是10月份的调控力度主要加强的方向，黄金周2、3线城市火爆场面也会引起政策重视，对于5月以来，各地楼市回暖迹象明显，屡屡出现千人抢房、通宵排队购房、日光盘等情况。10月份楼市调控或许会有“新动作”来进行约束。
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猜想三：“银十”投资成主流 市区刚需受益
在珠海国庆黄金周的房展上，为抓住机会提升销量，各大参展商也全力以赴，使出浑身解数吸引消费者。房展方面，尽管价格打折幅度不算太大，但许多主打中小户型的项目纷纷推出“超大实用率”，通过赠送面积让消费者得到实实在在的优惠，比如云顶澜山一套95平方米的三房赠送面积达30平方米，一套102平方米的三房赠送面积达37平方米。还有不少项目针对年轻刚需群体的需求，推出“超低首付”的促销措施，首付5万元即可买到非毛坯三房。
从开发商推出的优惠政策上来看，“赠送面积”、“打折促销”、“以价换量”仍为主流。但更多针对刚需购房人群的优惠力度有所加强，正如云顶澜山、双城汇一样，“超低首付”、“一成首付”、实用面积加强，赠送面积加大等等，实实在在是针对年轻的刚需一族购房所考虑，购房成本小，压力减少，可能会成为10月份优惠措施的主流，而且市区内大批楼盘9月底齐齐亮相开盘，主推的大多以中小户型为主，更加符合刚需“胃口”，所以市区内刚需一族应该是到了“好时候”，受益也是。
从离珠海最近的广州楼市黄金周来看，由市区转战郊区的现象愈发明显。长假期间，人们不约而同扎堆出游，广州楼市遭遇“秋天”。数据显示，9月30日至10月6日，广州全市总成交量为907套，环比黄金周前七天成交量下降约七成。长假前七天日均成交量约129套，其中10月3日，网签成交量下降到点的76套。
而郊区却比市区显得更为火爆，长假期间，广州楼市成交的主力军都集中在郊区，约占全市网签量的八成左右，其中番禺、增城、花都三区网签超过百套。
再看珠海，伴随西区大开发，珠海大桥修路，各大城市综合体的入住，以及土地市场的首宗商住用地的成交，都是位于西区。而且的优势就在于房价，与市区房价相差较大，发展潜力非常雄厚。加上坦洲，三乡等地的轻轨工程预计年底完工，交通的便利和优廉的价格，都令以投资为主的购房群体心动不已。
来到10月，低价和打折等优惠渐渐普及，房价相对平稳，潜在空间明显，相信会有不少的人会选择出手，从连续几个月的网签数据监控和调查来看，郊区的投资方向购房者有增多的趋势，估计在10月会有更为明显的增多。
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