科学管理精心谋划 加快推进西部中心城区建设
珠海特区报2012/09/03 09:35
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
西部中心城区开发建设是一个非常巨大的系统工程。目前，西部中心城区已经做好概念性规划和起步区的控制性规划。但对于各个目标之间实现的时间关系、先后顺序前提条件等，还缺乏深入研究。
具体来说，可行性研究报告主要解决以下问题：西部中心城区的发展战略和开发模式；预测开发前景，制定各阶段性开发目标；对各项投资进行估算，制定投融资方案；进行社会和经济效益评价，制定可持续发展的开发方案；发现并分析存在的问题，进行开发风险评估。
此外，报告还建议，为提高西部中心城区开发建设的质量，加快开发速度，降低开发成本，减少开发失误，从一开始就应当采取科学的、现代的管理模式进行管理，“以确保对建设过程的三个控制，‘资金控制’、‘进度控制’和‘质量控制’。”
人口问题：专门制定西部中心城区的人口政策
西部中心城区规划人口为140万，按照“5年初具规模，15年基本建成”的目标计算，即在现有人口约30万的基础上，15年内需增加110万人，每年增加7.5万人口。“若不能完成符合珠海需要标准的人口数量的增加，西部中心城区的开发任务势必难以完成。”
报告提出，西部中心城区的人口其来源分别为西部现有企业与新增企业管理人员及技术骨干、香洲核心城区部分居民、珠海以外愿意落户的居民三部分。
“某种角度来看，西部中心城区应当扮演香洲核心城区人口‘抽水机’作用，让现有的部分东部人口向西部流动，让全市新增的人口大多数直接流向西部。”而要达到这个目标，则要求西部比东部更加宜居，更低的房价，更完善的城市配套，更多的工作机会，东西部之间有更便捷的交通设施，更好的发展前景。
报告还特别提出，在西部中心城区的开发建设中，珠海现有的人口政策应当进行调整。比如，在保持外来工积分入户的前提下，可考虑专门制定西部中心城区的人口政策，如对在起步区内买房者，根据其居住年限、职业、学历、技术职称等进行额外加分。“对西部的制造业所需要的技术人才要放低门槛。”
城市营销：政府行政中心搬迁可起到旗帜性作用
报告提出，西部中心城区的开发建设，应该建设高标准、宜居宜业的新城区，不单是适应珠海城市发展和西部产业发展的应景之作，还应努力争取成为中国新城区开发的样板，成为中国城市人居的新典范。
公建先行，是西部中心城区成功开发的一个关键点。报告提出，西部新城区开发，必须坚持公建先行，把公建作为重要的启动项目，应率先建立高质量的中小学、大型体育中心、图书馆、剧院，将其作为西部中心城区的“售楼部”。
西部中心城区建设，打通西部中心城区与外部联系通道，特别是要加快第二通道——即香海路的建设。此外，还应加快规划中的城轨台山、中山至珠海支线的建设。报告指出，要解决西部中心城区建设的信心问题，政府行政中心的搬迁是一个具有旗帜性作用的方法。“要加快西部中心城区起步区的建设，可以先考虑斗门、金湾两区行政中心搬迁和建设问题，显示政府坚定不移开发和建设西部中心城区的决心。”
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开发资金：拓宽投融资渠道 创新投融资模式
按照相关建设目标任务，西部中心城区年均开发7.6平方千米用地，每年市政基础设施和市政公共设施需投入20—30亿元；每年新增7.5万人，225万平方米的房地产开发投入近50亿元。再加上其他工商业项目，西部中心城区建设每年所需的开发资金和项目资金超过100亿元，即全市每年新增固定资产投资100亿元。
报告指出，从新城区开发的经验来看，只要土地控制得好，投融资模式得当，在五年左右，即在初具规模以后，单依靠进行土地运作，依靠土地财政，即可实现良性循环。
“西部中心城区开发资金最艰难的时间，就是前五年。”对此，报告建议道，必须拓宽投融资渠道，创新投融资模式，引进战略投资者，创新土地管理模式。诸如，依靠大型企业进行一级开发；房地产开发全部实行大盘模式；以多种模式开展公建；探索实施新的宅基地或集体经济建设用地流转办法等。
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