现房当道:全国刚需盘 现房成交量最多
京华时报2012/08/17 09:24
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现房当道:刚需盘 现房成交量
一则取消期房预售的流言，引发了一场房地产业内的震荡，不仅股市大跌，更引出无数针对应否取消预售的争论。回到当前楼市，是否取消预售暂且不表，现房成交面积大幅增加却是不争的事实。
业内人士认为，在当下市场，无论刚需产品还是高端豪宅，相对于遥遥无期、很可能货不对板的期房，现买现住、所见即所得的现房的确更容易受到购房者的青睐。
现房成交几近翻番
根据亚豪机构统计数据显示，2012年1-7月份，北京市现房商品住宅共实现成交15292套，成交面积164.62万平方米，相比去年同期几近，而占全部成交(套数)的比例也由去年同期的15.3%上升至25.4%。
在经历了调控之后整体市场成交开始缓步回升的形势下，现房成交的回升速度远远快于整体市场。
尤其是在今年的3月份，商品住宅现房成交的比例更是高达近37%。
自预售制度实行以来，北京住宅市场当中现房住宅的存量一直处于比较低的比例水平，截止到目前为止，北京现房住宅存量占比仅为15.3%。
由此可以看出，近期现房产品在市场当中受到极大青睐。
从7月份现房住宅成交特征来看，由于近年来住宅市场的不断郊区化，成交的主战场已经转移至五六环之间甚至六环以外，现房产品也不例外。
根据亚豪机构数据统计，7月份五六环之间现房产品成交为1086套，成交占比为45.6%。但是与期房不同的情况是，现房产品由于包含一些市区多年前的老项目后期，因此三四环之间以499套的销量，20.9%的占比成为各环线区间段成交比重排名第二的区间，而同时期同区域期房产品的成交比重仅为5.14%。
刚需现房成交
从成交套型来看，7月现房成交占比的为两居室产品，当月共实现成交937套，占全部成交的比重为39.3%；而从成交均价来看，单价在10000-20000元/平米的成交占比为36.8%，居于首位。
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，购买“即买即住”型现房产品的多为对于住房有迫切需求的自住型购买人群，而在目前限购的政策条件下，这一群体又以首套刚需型为主，因此其所能接受的价格区间与套型产品多为中低水平，而总价也多位于100万-200万元之间。
但是相比期房产品，现房住宅的成交价格区间分布又有所不同，期房产品单价10000-20000元/平米产品占据了60%以上的绝大比重。
其他价格区间均为少量分布，而现房产品7月成交特征中，单价低于1万元/平米的成交占了近20%，20000-40000元/平米以及40000元/平米以上各区间段的成交也比同类期房产品占比要高。
高端项目现房成交更普遍
从总量上看，刚需型现房成交量更大，但从类型上看，高端项目里现房成交的比例更大。据记者调查，目前市场热销的高端项目中普遍都是准现房销售，即销售时多半已经封顶或接近封顶，少数项目或者楼王产品则完全是现房销售，真正实现了“所见即所得”。
业内人士表示，高端项目现房销售是大趋势。“现在高端项目一套房动辄数千万，仅仅凭借一张图纸让购房者掏数千万显然不太现实，因此，现房销售或者准现房销售就成为高端项目销售的首要条件。”
目前市场最贵豪宅——运河岸上的院子的销售负责人表示，数亿元的别墅如果做不到现房销售，根本是不可理喻的事情，他们的墅王项目不仅做到现房销售，而且是全套精装定制交付，甚至连业主入住后举办社交活动的礼品都准备好了，“豪宅销售拼的就是细节”。
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严调推动现房销售
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，现房产品受到青睐的最主要原因源于去年以来“史上最严厉”调控政策的实施。
与现房相比，期房的优势一方面是其价格较现房低出一定水平；另一方面是随着区域以及市场的发展，交房之前的一段时期其价格多会得到不同程度的提升。
而在调控持续一年多之后，未来市场走势方向仍不甚明朗，尤其是在政府不断重申坚持调控政策的基础上，期房的空间被大大压缩，因此对于购房者的吸引力逐渐变小；
另一方面自去年以来大量房企资金链均出现较为紧张的情况，一旦资金链断裂，其开发的期房项目就难免会面临烂尾的风险。
与此同时，现房类产品由于其已经成型，“看得见，摸得着”，并且“即买即住”，受未知风险的影响较小，因此在目前市场状态下，现房产品所受到影响较小。
受到这一影响，现房住宅月度成交均价也出现不断攀升，今年年初该类产品成交均价均在17000元/平米左右，而近三个月以来已经维持在21000元/平米高位水平。
建议：现房更适合居住
对于购房者来说，现房住宅产品虽然具备配套成熟、即买即住、价格稳定等多项优势，但在进行购买决策时同样需要关注两个方面：，现房产品多位于较成熟区域，虽然配套的完善能给生活提供各种便利，但购房者同样需要关注其主打配套方面是否能满足个体居住需求，因为成熟区域配套继续发展的空间已较小；
第二，由于现房产品已经经过了期房时期价格的不断上涨，在目前市场情况下其价格上涨空间也已较小，因此对于兼有投资意向的购房者来说，选择这一产品获利空间可能较小。
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