珠海房价未降到位 巨量库存压顶毫无"房"备
房天下2012/07/20 00:00
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
编者按:从2011年8月18日至今,已有近40个城市试探“楼市政策微调”,内容涉及税费优惠、住宅标准、住房补贴、贷款额度等方面。其中除了涉及放宽限购条件的佛山、中山、郑州、珠海等6个城市被叫停外,其他25个城市的“微调”均获得了某种程度的默许。7月13日,微博上传出珠海双限令松动的消息,并经过多个报媒的确认与消息发布,但于次日凌晨又有消息传出称珠海双限令松绑"夭折"。
据百脑会地产统计，珠海商品房整体销售均价为11883元/㎡，由此可以看出，双限以来珠海的新房销售价格上涨势头确实得到了抑制，但成交均价并没有大幅度下降，珠海房价仍未降到位，购房者不满意，而楼市库存则在不断增加，在库存压力与政策仍紧缩的情况下，珠海楼市下半年是否能真正回暖？
珠海双限8个月 64.53%网友不满意调控效果
北京大学房地产研究所所长陈国强接受媒体采访时说,目前,房地产行业面临更复杂的调控局面,市场形态没有本质变化。今年下半年,政策上仍将保持高压态势,从严调控楼市。
业内人士指出,中央决策层之所以一直不断地强调,要毫不动摇地坚持楼市调控,促使房价合理回归,就是要通过压力促使中国经济结构的转型升级,通过牺牲眼前的发展速度,从而获得长期的可持续发展。这是中央政府的底线。如果房价出现反复,仍可能进一步出台限制性政策。
处在房地产调控最关键时期的今天，只要调控政策一有变动，总会牵动市场的每一根神经，也会引起广大购房者关注的目光；而这一次，拨动人们神经的是闹得沸沸 的珠海“双限令”松绑被叫停风波，从最初的传言，到最后的辟谣，历时仅不过5个，论坛、微博也引起了广大网民的热烈讨论和疯狂转发。
双限出台之时，不少业内人士就指出，双限的威力不在于条款本身，而在于其对购房者信心的冲击。
那么，对于切身参与大楼市博弈中的购房者对此次珠海双限风波又持什么看法呢？
双限8个月仍有64.53%网友认为”调控目标未达标”
据调查结果，61.63%网友认为珠海双限不会松绑，中央楼市调控决心不动摇；20.35%认为双限会松绑，严厉的调控政策让珠海楼市陷入低迷，大部分对双限取消一说持消极态度。
中华工商时报评论认为,地方政府在楼市政策上频繁地试探中央的调控底线,进一步凸显了在国内外经济处于“寒冬”之际,地方政府“稳增长”的压力和经济转型升级的艰难。如何稳妥把握“稳增长”和“调结构”的关系,找到新的经济增长点,如何增强经济发展的活力和可持续性,无疑考验着地方主政官员的执政智慧和能力。
业内人士指出,地方政府的财政压力凸显。在找不到新的增长点,来对冲经济和财政收入的下滑时,地方政府只好惯性地打起了土地财政的主意。
而据珠海房天下数据监控中心监测，2012年上半年珠海土地市场陷入冰点，2012年上半年珠海土地共成交25宗土地，出现3宗土地流拍、1宗终止挂拍现象；总成交面积3230761.711平方米，环比下降12.38%，同比增长8.8%；总成交金额337622.3261万元，环比下降41.07%，同比上涨5.3%。剔除3宗转让地块所得的土地出让金，政府实际所得土地出让金收入为333939.3261万元。
而据一业内人士透露，珠海今年的土地市场与“零成交”无异，没有一宗商住用地成交，大部分为工业用地，且均是底价成交，皆为工业合作挂牌、定向挂牌。这无疑使得政府在楼市低迷的情况下财政受到较大的影响。
相关阅读：
2012年1-5月珠海房地产投资回落
今年以来,我国房地产投资增速回落明显。国家统计局数据显示,上半年房地产开发投资增长16.6%,比上年同期回落16.3个百分点。国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长盛来运日前表示,房地产的主动调控在短期内是影响我国经济增长速度下滑的一个重要原因。
市场和行政力量的博弈不断加剧,在经济减速背景下,房地产调控无疑处于关键时期。虽然政府部门几次“喊话”调控不放松,但一些城市又出现了排队买房、开发商涨价、“地王”归来等现象,房价上涨预期强化。中国社会科学院研究员曹建海认为,房地产市场已经出现反转,如果不加抑制的话恐将再次引起恶性暴涨。对于地方政府来说,只有转变土地财政的传统观念,才是长久摆脱经济困境的出路。
百脑会地产数据显示，2012年1-5月份，珠海固定资产投资整体增长走势平稳，前五月累计同比增长40.8%。受行业大环境影响，房地产开发投资在今年前五月呈现整体下滑态势，1-5月房地产开发投资同比增长15%，增速下降4.9个百分点。
1-5月珠海商品房竣工量降近五成
百脑会地产数据显示，珠海商品房施工、竣工面积总量整体呈现平稳的走势。2012年1-5月份施工面积总量为1580万㎡，同比增长23%，竣工面积总量为83万㎡，同比下降近五成。
在严厉的政策调控下，行业市场整体情况不被看好，或迫于资金压力或为寻得合适的入市时机，许多项目均延长了施工周期。
业内人士透露，随着范围内楼市调控不放松的基调的确定，珠海商品房报建一直处于较低迷的状态，商品房施工报建的停滞从一定程度上反应了楼市的现状。
有网友甚至戏称：珠海开发商都在等双限令取消，在建的项目开价如果不超过限价范围，那就没得赚了。
相关阅读：
来自中原集团研究中心的统计数据显示，截至今年6月底，北京、上海、广州、深圳四大一线城市的住宅库存消化周期仍然需要8~10 个月。戴德梁行的6月市场月报也同样显示，成交回升和供需同步增长并未缓解多城市所面临的高位库存压力，在其监测的10大样本城市中，多城市仍处于库存高压之下。其中，武汉、深圳、沈阳按目前的去化水平，还需要17.3、13.5、12.2个月才能消耗完楼市存量。
珠海楼市巨量库存压顶 房价能HOLD到何时？
百脑会地产数据显示，2012年上半年，珠海商品房待售面积开始打破以往平稳状态，呈现增长势头，截止2012年5月份，商品房待售面积已突破100万㎡，达102.47万²，珠海商品房待售面积进入2012年后开始呈现快速增长趋势。
百脑会地产数据显示，截止2012年上半年，珠海商品房库存总量约为175.8万㎡，其中香洲区库存总量，为107.1万㎡，占库存总量的60.9%，斗门和金湾区库存总量分别为35.2万㎡和33.5万㎡。
香洲区各片区中，南湾库存总量，为35.5万㎡，老香洲库存总量，为4.8万㎡。
“通过对上半年市场形势的分析，目前开发商仍面临销售和资金的双重压力。库存量高企依然是各大开发商必须面对的巨大挑战。”北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，长达两年的房地产政策调控限制了房地产行业的成长速度，一方面，在限购、限贷的调控大环境下，市场结构发生了变化，投资需求离场，自住需求成为市场主力。一些开发商抓住市场特征的变化，通过调整产品结构、价格策略、城市布局等积极适应市场，在整体市场大幅放缓的情况下，依然能取得业绩增长。以万科、中海、保利、恒大为代表的性开发商发展势头依然强劲，并逐渐拉大与追随者的差距。
“2012 年下半年，随着中央实施降息降准等扩张性的货币政策及各地方微调政策的陆续出台，刚性及部分改善性需求有望进一步释放，能否抓住窗口期，跑赢大市，取决于开发商是否能适应市场及时调整产品策略、营销策略，从而在行业加速洗牌中站稳脚跟。”
相关阅读：
珠海楼市2012年上半年销售量87.6万平米
百脑会地产数据显示，2012年上半年，珠海商品房销售总量约为87.6万㎡。其中香洲区销售量，为54.2万㎡，占比达61.8%，其次为金湾和斗门，分别为17.8万㎡和15.7万㎡，占比分别为20.3%和17.9%。
珠海二手房市场表现活跃
百脑会地产数据显示，2012年1-5月份，珠海二手房成交价格波动较大，5月份全市二手房成交均价为5578元/㎡，同比上年上涨15%，环比上月上涨39%。
成交量方面，1-5月份全市二手房总体成交面积为34.27万㎡，单月成交量对比波动较大，5月份成交量为12.18万㎡，同比增长11.8%，环比增长2.3倍。
相关阅读：
